전세대출을 신청했는데 거절 통보를 받으면 당황스러울 수밖에 없습니다. 특히 계약금을 이미 지불한 상황이라면 더욱 난감합니다. 하지만 거절 사유를 정확히 파악하고 대응하면 재신청을 통해 승인받을 가능성이 충분합니다. 이 글에서는 전세대출 거절의 주요 원인과 단계별 대응 방법, 재신청 시 유의사항을 자세히 안내합니다.
전세대출 거절의 주요 원인
전세대출이 거절되는 이유는 크게 개인 신용 문제, 소득 증빙 부족, 임대차계약 조건 불일치, 물건 자체의 문제로 나눌 수 있습니다. 금융기관은 대출 심사 시 이 네 가지 영역을 종합적으로 검토하며, 하나라도 기준을 충족하지 못하면 거절할 수 있습니다.
첫 번째로 신용점수가 650점 미만이거나 최근 1년 이내 연체 이력이 있으면 심사에서 불리합니다. 대부분의 보증기관과 은행은 신용점수 하한선을 명확히 설정해두고 있으며, 이를 충족하지 못하면 자동으로 거절됩니다. 두 번째는 소득 증빙 미흡 문제입니다. 근로소득자는 재직증명서와 원천징수영수증, 사업자는 소득금액증명원, 프리랜서는 사업소득원천징수영수증 등 해당 소득 형태에 맞는 서류를 제출해야 하는데, 이 중 하나라도 빠지면 거절될 수 있습니다.
세 번째는 임대차계약서 내용과 실제 조건이 일치하지 않는 경우입니다. 보증금이 시세보다 지나치게 높거나, 물건에 설정된 근저당액이 과다하면 대출 승인이 어렵습니다. 마지막으로 청년버팀목전세대출의 경우 부부합산 소득이 4천만 원에서 5천만 원을 초과하거나, 보증금 상승률이 기준을 넘으면 거절됩니다. 2026년 기준 청년버팀목전세대출은 보증금 3억 원 이하, 세대주 포함 모든 세대원이 무주택자일 것, 중복대출 불가 등의 조건을 엄격히 적용하고 있습니다.
거절 통보 후 첫 번째 단계: 사유 정확히 파악하기
거절 통보를 받으면 가장 먼저 해야 할 일은 정확한 거절 사유를 파악하는 것입니다. 금융기관은 거절 시 간단한 안내만 제공하는 경우가 많기 때문에, 전화나 방문을 통해 구체적인 이유를 확인해야 합니다. 신용점수 문제인지, 소득 증빙 문제인지, 임대차계약 조건 문제인지 명확히 알아야 대응 방향을 정할 수 있습니다.
보증기관(HUG, HF)과 은행의 거절 사유는 서로 다를 수 있습니다. 보증기관에서 거절되었다면 보증 자체가 불가능한 것이므로, 보증기관을 변경하거나 보증 없이 진행 가능한 은행 대출로 전환해야 합니다. 반대로 보증은 승인되었는데 은행에서 거절되었다면, 다른 은행으로 변경하는 것만으로도 해결될 수 있습니다. 이 차이를 정확히 구분하는 것이 중요합니다.
거절 사유별 대응 방법
| 거절 사유 | 대응 방법 | 소요 기간 |
|---|---|---|
| 신용점수 650점 미만 | 연체 해소, 신용카드 사용 정상화, 3개월 이상 관리 | 3-6개월 |
| 소득 증빙 미흡 | 누락 서류 추가 제출, 프리랜서는 최근 3개월 입금 내역 | 즉시-1주 |
| 근저당 과다 | 임대인과 협의해 선순위 채권 정리 요청 | 2-4주 |
| 보증금 과다 | 임대차계약서 조건 재협상 또는 자금 일부 자가 조달 | 1-2주 |
| 청년버팀목 소득 초과 | 일반 전세대출로 전환 또는 배우자 소득 제외 검토 | 즉시 |
신용점수 문제로 거절되었다면 단기간에 해결하기 어렵습니다. 연체 금액이 있다면 우선 해소하고, 신용카드 사용액을 한도의 30% 이내로 유지하며, 최소 3개월 이상 정상적인 금융 거래를 유지해야 점수가 회복됩니다. 급한 경우라면 보증기관을 변경하거나, 신용점수 요건이 상대적으로 낮은 상품을 찾아보는 방법도 있습니다.
소득 증빙 문제는 비교적 빠르게 해결할 수 있습니다. 누락된 서류를 보완해 재제출하면 되기 때문입니다. 프리랜서나 사업자의 경우 최근 3개월간 통장 입금 내역을 추가로 제출하면 소득 안정성을 입증하는 데 도움이 됩니다. 근로소득자는 재직증명서의 발급일이 최근인지 확인하고, 소득 증빙 서류가 모두 같은 기간을 기준으로 작성되었는지 점검해야 합니다.
임대차계약 조건 문제는 임대인의 협조가 필수입니다. 근저당이 과다하게 설정되어 있다면 임대인에게 선순위 채권을 일부 정리해줄 것을 요청해야 합니다. 보증금이 시세보다 높다면 계약 조건을 재협상하거나, 대출 금액을 줄이고 자가 자금을 더 투입하는 방법을 고려할 수 있습니다. 이 과정에서 임대인이 비협조적이라면 계약 특약에 “대출 거절 시 계약금 전액 반환” 조항이 있는지 확인하고, 필요 시 법적 대응을 검토해야 합니다.
보증기관 및 은행 전환 전략
보증기관에서 거절되었다면 HUG에서 HF로, 또는 그 반대로 전환하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 두 기관의 심사 기준이 완전히 동일하지는 않기 때문에, 한 곳에서 거절되었다고 해서 다른 곳에서도 반드시 거절되는 것은 아닙니다. 다만 보증기관 전환 시 재신청 수수료가 발생할 수 있으므로 사전에 확인이 필요합니다.
은행 전환은 더 유연하게 접근할 수 있습니다. 보증이 승인된 상태라면 다른 은행에서 대출 심사를 다시 받을 수 있으며, 은행마다 자체 기준이 다르기 때문에 승인 가능성이 있습니다. 특히 신용점수나 소득 증빙 기준이 상대적으로 낮은 인터넷은행이나 지방은행을 알아보는 것도 방법입니다. 다만 금리나 대출 한도가 시중은행보다 불리할 수 있으므로 조건을 꼼꼼히 비교해야 합니다.
전세대출 금리는 금융기관마다 차이가 있으며, 같은 조건이라도 은행에 따라 금리가 0.2~0.5%포인트 차이 날 수 있습니다. 거절 후 재신청 시에는 금리 조건도 함께 비교해보는 것이 좋습니다.
임대인 협조가 필요한 상황
전세대출은 은행이 보증금을 임대인 계좌로 직접 송금하는 구조이기 때문에, 임대인의 협조 없이는 진행이 불가능합니다. 거절 사유가 근저당 과다나 보증금 조건 문제라면 임대인과의 협의가 필수적입니다. 임대인에게 상황을 설명하고, 근저당 일부를 정리해줄 것을 요청하거나, 보증금 조건을 조정할 수 있는지 협의해야 합니다.
임대인이 비협조적인 경우 계약 특약을 확인해야 합니다. “대출 거절 시 계약금 전액 반환” 조항이 있다면 계약금을 돌려받고 다른 물건을 알아볼 수 있습니다. 이런 특약이 없다면 법적 분쟁으로 이어질 수 있으므로, 계약 전 반드시 이 조항을 삽입하는 것이 중요합니다. 임대인 입장에서도 세입자의 대출이 승인되어야 보증금을 받을 수 있기 때문에, 합리적인 협의 제안에는 대부분 응하는 편입니다.
재신청 시 체크리스트
재신청을 준비할 때는 이전 거절 사유를 완전히 해소했는지 점검해야 합니다. 신용점수가 문제였다면 현재 점수가 기준선을 넘었는지 확인하고, 소득 증빙 문제였다면 모든 서류가 빠짐없이 준비되었는지 재확인합니다. 임대차계약서 내용도 다시 한 번 검토해 보증금, 근저당 설정액, 계약 기간 등이 모두 대출 조건에 부합하는지 확인해야 합니다.
재신청 전에는 금융기관 상담을 먼저 받는 것이 좋습니다. 서류를 미리 보여주고 승인 가능성을 타진한 후 정식 신청하면 불필요한 재거절을 방지할 수 있습니다. 또한 한 번 거절된 이력이 있으면 재신청 시 심사가 더 까다로워질 수 있으므로, 충분한 준비 없이 무작정 재신청하는 것은 피해야 합니다.
대출 승인 후에도 금리 조건이 마음에 들지 않는다면 금리 인하 요구권을 활용할 수 있습니다. 거절을 극복하고 대출을 받은 후에는 더 유리한 조건으로 관리하는 것도 중요합니다.
대체 상품 검토하기
모든 대응 방법을 시도했는데도 전세대출이 계속 거절된다면 대체 상품을 검토해야 합니다. 버팀목전세대출이 거절되었다면 일반 전세대출로 전환하거나, 보증 없이 진행 가능한 은행 자체 전세대출 상품을 알아볼 수 있습니다. 금리가 다소 높더라도 우선 계약을 유지하는 것이 중요하다면 이런 선택도 고려할 만합니다.
또한 전세 대신 월세로 계약 형태를 변경하는 방법도 있습니다. 월세보증금이 전세보증금보다 적기 때문에 대출 심사 기준이 상대적으로 낮으며, 월세대출 상품을 이용할 수도 있습니다. 임대인과 협의해 전세에서 월세로 전환하고, 보증금을 낮추는 대신 월세를 지불하는 방식으로 조정하면 대출 승인 가능성이 높아집니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
❓ 전세대출 거절 후 재신청은 언제 가능한가요?
거절 사유를 해소한 즉시 재신청 가능합니다. 신용점수 문제라면 최소 3개월 이상 정상 거래 후, 서류 미비 문제라면 보완 즉시 재신청할 수 있습니다. 다만 같은 조건으로 반복 신청하면 재거절될 가능성이 높으므로, 반드시 거절 사유를 완전히 해소한 후 신청해야 합니다.
❓ HUG와 HF 중 어느 보증기관이 심사 기준이 낮나요?
두 기관의 공식 기준은 유사하지만, 개별 사례에 따라 승인 여부가 다를 수 있습니다. 한 곳에서 거절되었다면 다른 보증기관으로 전환 신청해볼 가치가 있으며, 금융기관 상담을 통해 어느 쪽이 유리한지 미리 확인하는 것이 좋습니다.
❓ 임대인이 근저당 정리를 거부하면 어떻게 해야 하나요?
계약 특약에 '대출 거절 시 계약금 전액 반환' 조항이 있다면 계약금을 돌려받고 다른 물건을 알아볼 수 있습니다. 이 조항이 없다면 법적 분쟁으로 이어질 수 있으므로, 계약 전 반드시 특약을 삽입하고, 임대인과 충분히 협의한 후 계약을 진행해야 합니다.
❓ 청년버팀목전세대출이 거절되면 일반 전세대출은 가능한가요?
가능합니다. 청년버팀목전세대출은 소득 기준과 보증금 상승률 등 추가 조건이 있어 심사가 까다롭지만, 일반 전세대출은 이런 조건이 없어 승인될 가능성이 있습니다. 다만 금리가 청년버팀목보다 높을 수 있으므로 조건을 비교해야 합니다.
❓ 신용점수가 650점 미만이면 전세대출이 완전히 불가능한가요?
대부분의 보증기관과 은행은 신용점수 650점을 하한선으로 설정하고 있지만, 일부 금융기관은 조건부로 승인하기도 합니다. 신용점수가 낮다면 보증 없이 진행 가능한 은행 자체 전세대출을 알아보거나, 신용점수를 관리해 기준선을 넘긴 후 재신청하는 것이 좋습니다.