전세대출 한도 계산법 - DSR 적용 기준

전세대출을 받으려고 알아보다 보면 ‘한도’라는 벽에 부딪히게 됩니다. 2026년부터는 스트레스 DSR 3단계가 시행되면서 전세대출 한도 계산 방식이 크게 바뀌었습니다. 특히 수도권과 규제지역에 거주하는 1주택자라면 이전과 달리 전세대출도 DSR 규제 대상에 포함됩니다.

실제 금리보다 3.0% 높은 가산금리를 적용하는 스트레스 DSR 방식 때문에 대출 가능 금액이 예상보다 줄어들 수 있습니다. 전세대출 한도는 단순히 보증금의 일정 비율만으로 결정되는 것이 아니라, 본인의 연소득과 기존 대출 상황, DSR 비율 등 여러 요소가 복합적으로 작용합니다.

2026년 전세대출 한도 기본 원칙

전세대출 한도는 2억 원으로 일원화되었습니다. 이전에는 보증 기간에 따라 차등 적용되던 한도가 하나로 통합된 것입니다. 다만 실제 대출 가능 금액은 2억 원과 보증금의 80% 중 낮은 금액이 적용됩니다.

예를 들어 보증금이 3억 원인 전세 주택이라면 80%는 2억 4천만 원이지만, 한도가 2억 원이므로 최대 2억 원까지만 대출받을 수 있습니다. 반대로 보증금이 2억 원이라면 80%인 1억 6천만 원이 한도가 됩니다.

고가주택 주담대의 경우에는 주택 가격대에 따라 한도가 더욱 세분화됩니다. 15억 원 이상 25억 원 미만 주택은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 제한됩니다.

DSR 규제 적용 대상과 기준

DSR 규제는 모든 사람에게 일괄적으로 적용되지 않습니다. 수도권과 규제지역 내 1주택자가 주요 대상이며, 총대출액이 1억 원을 초과할 때 DSR 심사가 적용됩니다.

은행권 대출은 DSR 40%, 비은행권 대출은 50%가 기준입니다. 이는 연간 총 대출 원리금 상환액이 연소득의 40%(또는 50%)를 넘지 않아야 한다는 의미입니다. 여기서 중요한 점은 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 2금융권 대출 등 모든 가계대출이 포함된다는 것입니다.

스트레스 DSR은 실제 대출 금리에 3.0%의 가산금리를 더해 계산합니다. 만약 전세대출 금리가 연 4%라면 스트레스 DSR 계산 시에는 7%로 적용하는 방식입니다. 이렇게 높은 금리를 가정하여 계산하기 때문에 실제 대출 가능 금액이 크게 줄어들 수 있습니다.

연소득별 전세대출 한도 계산 예시

연소득 5천만 원인 직장인이 전세대출을 받는다고 가정해 보겠습니다. 은행권 DSR 40% 기준으로 계산하면 연간 상환 가능 금액은 2천만 원입니다.

기존에 신용대출이나 자동차 할부 등으로 연간 500만 원을 상환하고 있다면, 전세대출로 추가 가능한 연간 상환액은 1천 500만 원입니다. 스트레스 DSR 적용으로 실제 금리 4%에 가산금리 3%를 더한 7%로 계산하면, 2년 만기 전세대출 기준 대출 가능 금액은 약 2억 8천만 원 정도로 산출됩니다.

그러나 앞서 언급한 전세대출 한도 2억 원 규제가 적용되므로, 실제로는 2억 원까지만 대출받을 수 있습니다. 이처럼 DSR 계산상으로는 한도가 남아도 정책적 상한선에 막히는 경우가 많습니다.

전세대출 한도에 영향을 미치는 추가 요소

전세대출 한도는 DSR만으로 결정되지 않습니다. 주택 소재지, 신청자의 신용등급, 보증기관의 보증 여부 등도 함께 고려됩니다.

수도권과 비수도권의 기준이 다르며, 규제지역 내 주택인 경우 더 엄격한 심사가 적용됩니다. 신용등급이 낮으면 금리가 높아질 뿐 아니라 한도 자체가 줄어들 수 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)나 주택금융공사의 보증을 받으면 대출 한도가 상향될 수 있지만, 보증료를 별도로 부담해야 합니다.

임차보증금 반환보증 가입 여부도 영향을 미칩니다. 보증에 가입하면 금융기관 입장에서는 위험이 낮아지므로 대출 심사가 유리해질 수 있습니다.

전세대출 한도 늘리는 실질적 방법

전세대출 한도를 늘리려면 먼저 기존 대출을 정리하는 것이 가장 효과적입니다. DSR은 모든 가계대출을 합산하므로 신용대출이나 마이너스 통장을 상환하면 전세대출 한도가 늘어납니다.

부부 합산 소득으로 신청하는 방법도 있습니다. 맞벌이 부부라면 두 사람의 소득을 합쳐 DSR을 계산하므로 한도가 높아질 수 있습니다. 다만 두 사람의 기존 대출도 모두 합산되므로 유의해야 합니다.

보증기관의 보증을 활용하면 LTV 비율이 상향되어 대출 가능 금액이 늘어날 수 있습니다. 보증료 부담이 있지만, 한도 확보가 우선이라면 고려해 볼 만합니다.

비규제지역 주택을 선택하는 것도 방법입니다. 규제지역 외 지역은 DSR 적용이 다소 완화되거나 면제될 수 있어 한도 확보에 유리합니다.

전세대출 한도 계산 시 주의사항

전세대출 한도를 계산할 때는 이론적 한도와 실제 가능 한도를 구분해야 합니다. DSR 계산상으로는 3억 원이 가능해도 정책 한도가 2억 원이면 2억 원까지만 받을 수 있습니다.

대출 금리가 변동될 경우 상환 부담이 커질 수 있으므로, 스트레스 DSR로 계산한 7% 금리 수준에서도 상환 가능한지 미리 점검해야 합니다. 실제 금리는 4%지만 금리가 오르면 상환액이 증가하므로 여유를 두고 계획하는 것이 안전합니다.

전세 계약 갱신 시 보증금이 인상되면 추가 대출이 필요한데, 이미 한도를 다 사용한 상태라면 추가 대출이 어려울 수 있습니다. 처음부터 여유 한도를 남겨두는 것이 바람직합니다.

여러 금융기관에 동시에 대출을 신청하면 신용등급에 부정적 영향을 줄 수 있습니다. 한두 곳을 선정하여 집중적으로 상담받는 것이 유리합니다.

마무리하며

전세대출 한도는 단순히 보증금의 일정 비율로 결정되지 않습니다. 2026년부터 적용된 스트레스 DSR 3단계로 인해 실제 금리보다 3.0% 높은 가산금리로 계산하게 되어, 연소득 대비 대출 가능 금액이 예전보다 줄어들었습니다.

전세대출 한도를 제대로 이해하고 준비하려면 본인의 연소득과 기존 대출 상황을 정확히 파악한 후, DSR 비율을 직접 계산해 보는 것이 중요합니다. 금융기관마다 세부 기준이 다를 수 있으므로 사전 상담을 통해 실제 가능한 한도를 확인하는 것이 좋습니다.

전세대출은 주거 안정을 위한 중요한 수단이지만, 무리한 대출은 장기적으로 부담이 될 수 있습니다. 한도 내에서 여유를 두고 대출받아 안정적으로 상환할 수 있도록 계획하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)