전세 재계약 시 보증금 인상 한도와 대응법

전세 재계약 시기가 다가오면 임차인들은 보증금이 얼마나 오를지 걱정하게 됩니다. 임대인이 과도한 인상을 요구하면 이사를 가야 하나 고민되고, 법적으로 어디까지 보호받을 수 있는지 헷갈리기 때문입니다. 2020년 주택임대차보호법 개정으로 계약갱신청구권과 5% 상한제가 도입되면서 임차인 보호 장치가 마련되었지만, 여전히 많은 사람들이 제도를 정확히 이해하지 못해 권리를 제대로 행사하지 못하는 경우가 많습니다.

전세계약 만기가 다가올 때 연장과 이사 중 어떤 선택이 유리한지 먼저 비교해보는 것도 도움이 됩니다.

이 글에서는 전세 재계약 시 보증금 인상 한도가 어떻게 결정되는지, 계약갱신청구권을 행사했을 때와 일반 재계약의 차이는 무엇인지, 그리고 임대인과 분쟁이 생겼을 때 어떻게 대응해야 하는지 구체적으로 살펴보겠습니다.

계약갱신청구권과 5% 상한제 핵심 이해

2020년 7월 31일부터 시행된 주택임대차보호법 개정안의 핵심은 계약갱신청구권입니다. 임차인이 이 권리를 행사하면 임대인은 정당한 사유가 없는 한 계약을 거절할 수 없으며, 재계약 시 보증금과 월세를 합친 환산보증금을 기존 대비 5% 이상 올릴 수 없습니다. 이 제도는 임차인이 원하는 경우 최초 계약 2년 만료 후 한 번 더 2년을 연장할 수 있도록 보장하여, 총 4년간 거주 안정성을 확보할 수 있게 합니다.

중요한 점은 5% 상한이 적용되는 경우가 한정적이라는 것입니다. 임차인이 계약갱신청구권을 행사하여 2년 연장을 요구할 때만 5% 상한이 강제되며, 임차인이 자발적으로 재계약을 원하거나 신규 계약을 맺는 경우에는 임대인과 자유롭게 협상할 수 있습니다. 따라서 임차인은 자신의 상황에 맞게 갱신청구권을 전략적으로 활용해야 합니다.

계약갱신청구권을 제대로 활용하려면 권리 행사 절차와 임대인의 정당한 거절 사유, 그리고 분쟁 발생 시 대응법까지 상세히 이해해야 합니다.

보증금 인상 5% 계산 방법과 환산보증금 개념

전세 보증금 인상 한도는 단순히 보증금만 보는 것이 아니라 ‘환산보증금’ 기준으로 계산됩니다. 환산보증금은 보증금과 월세를 하나의 금액으로 환산한 값으로, 국토교통부가 정한 공식에 따라 계산합니다. 구체적으로는 “환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)”으로 산정됩니다. 예를 들어 보증금 1억 원에 월세 50만 원인 경우 환산보증금은 1억 + (50만 × 100) = 1억 5천만 원이 됩니다.

계약갱신청구권을 행사할 때 임대인은 이 환산보증금을 5% 이상 올릴 수 없습니다. 만약 기존 환산보증금이 2억 원이었다면 재계약 시 최대 2억 1천만 원까지만 요구할 수 있으며, 이를 초과하는 인상 요구는 법적으로 무효입니다. 임대인이 보증금은 그대로 두고 월세만 올리거나, 반대로 월세는 그대로 두고 보증금만 올리는 경우에도 환산보증금 기준으로 5%를 초과하면 안 됩니다.

국토교통부 전월세지원센터 웹사이트에서는 환산보증금 자동 계산기를 제공하고 있어, 복잡한 계산 없이 간편하게 인상 한도를 확인할 수 있습니다. 재계약 협상 전 반드시 이 계산기를 활용하여 적정 인상 범위를 미리 파악하는 것이 좋습니다.

계약갱신청구권 행사 시기와 주의사항

계약갱신청구권을 효과적으로 활용하려면 먼저 권리 행사 시기를 정확히 지켜야 합니다. 법에서는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지만 갱신청구권을 행사할 수 있도록 규정하고 있습니다. 예를 들어 2026년 6월 30일에 계약이 만료된다면 2025년 12월 31일부터 2026년 4월 30일 사이에 임대인에게 갱신 의사를 통보해야 합니다. 이 기간을 놓치면 갱신청구권을 상실하므로 주의해야 합니다.

갱신 청구는 반드시 서면으로 해야 법적 효력이 인정됩니다. 구두로 이야기하거나 문자메시지, 카카오톡만으로는 증거 능력이 약하므로, 내용증명 우편을 이용하거나 최소한 등기우편으로 발송하는 것이 안전합니다. 우편물에는 ‘주택임대차보호법 제6조에 따라 계약갱신을 청구합니다’라는 문구를 명확히 기재하고, 현재 계약 내용과 갱신 희망 조건을 함께 적어야 합니다.

계약갱신청구권은 한 번만 사용할 수 있다는 점도 기억해야 합니다. 최초 2년 계약 후 갱신청구권으로 2년을 연장하면 총 4년을 거주하게 되는데, 그 이후에는 더 이상 갱신청구권을 행사할 수 없습니다. 따라서 4년 후에는 다시 임대인과 협의하여 재계약하거나 이사를 가야 합니다.

임대인이 5% 초과 인상 요구 시 대응 방법

임대인이 계약갱신청구권을 인정하지 않거나 5%를 초과하는 보증금 인상을 요구하는 경우, 임차인은 법적 대응을 할 수 있습니다. 먼저 임대인에게 주택임대차보호법 제6조와 제7조를 근거로 5% 상한제를 설명하고, 국토교통부 계산기로 산출한 적정 금액을 서면으로 제시해야 합니다. 대부분의 임대인은 법적 근거를 명확히 제시하면 요구를 조정합니다.

만약 임대인이 계속 과도한 인상을 고집하거나 갱신을 거부한다면 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 각 지방자치단체와 대한법률구조공단에 설치된 이 위원회는 무료로 분쟁 조정 서비스를 제공하며, 전문가가 양측의 주장을 듣고 합리적인 해결책을 제시합니다. 조정이 성립하면 재판상 화해와 동일한 효력을 갖기 때문에 신속하게 문제를 해결할 수 있습니다.

조정으로도 해결되지 않는다면 법원에 소송을 제기할 수 있습니다. 임대차보증금 증액 청구권 부존재 확인 소송이나 계약갱신청구권 확인 소송을 통해 법적으로 권리를 확정받을 수 있습니다. 대한법률구조공단에서는 소득 기준을 충족하는 경우 무료 법률 상담과 소송 지원을 받을 수 있으므로, 경제적 부담 없이 권리를 보호받을 수 있습니다.

실제 보증금 인상 계산 사례와 활용법

실제 사례를 통해 보증금 인상 계산 방법을 구체적으로 살펴보겠습니다. A씨는 서울 강남구에서 보증금 3억 원에 전세 계약을 맺고 2년간 거주했습니다. 계약 만료 4개월 전 임대인이 보증금을 3억 5천만 원으로 올리자고 제안했지만, A씨는 계약갱신청구권을 행사하여 법정 한도 내에서 재계약하고자 했습니다.

계산 과정은 다음과 같습니다. 기존 환산보증금은 3억 원이며, 5% 인상하면 3억 1,500만 원이 됩니다. 따라서 임대인은 최대 3억 1,500만 원까지만 요구할 수 있고, 3억 5천만 원 요구는 법적으로 무효입니다. A씨는 국토교통부 계산기로 이를 확인한 후 임대인에게 내용증명으로 갱신청구권 행사 의사와 적정 보증금 3억 1,500만 원을 제시했고, 결국 임대인이 이를 수용하여 원만히 재계약을 마쳤습니다.

또 다른 사례로 B씨는 반전세(보증금 1억 원 + 월세 80만 원) 계약을 맺었는데, 임대인이 보증금을 1억 5천만 원으로 올리고 월세는 그대로 유지하자고 제안했습니다. 기존 환산보증금은 1억 + (80만 × 100) = 1억 8천만 원이고, 5% 인상 시 1억 8,900만 원까지 가능합니다. 임대인 제안은 1억 5천만 원 + (80만 × 100) = 2억 3천만 원으로 한도를 초과하므로, B씨는 이를 거부하고 적정 범위 내에서 재협상하여 보증금 1억 3천만 원 + 월세 80만 원(환산보증금 1억 8,900만 원 이하)으로 합의했습니다.

자발적 재계약과 협상 전략

임차인이 갱신청구권을 행사하지 않고 임대인과 협의하여 재계약을 하는 경우에는 5% 상한이 적용되지 않습니다. 이 경우 보증금 인상 폭은 전적으로 양측의 협상에 달려 있어, 시장 상황에 따라 10%, 20% 또는 그 이상 오를 수도 있습니다. 따라서 자발적 재계약을 선택한다면 협상 전략이 중요합니다.

첫째, 주변 시세를 철저히 조사하세요. 같은 아파트 단지나 인근 지역의 최근 전세 계약 사례를 찾아보면 적정 금액을 파악할 수 있습니다. 부동산 중개사무소를 방문하거나 온라인 부동산 플랫폼을 활용하면 실거래가 정보를 얻을 수 있습니다. 만약 임대인이 제시한 금액이 시세보다 높다면 이를 근거로 인하를 요구할 수 있습니다.

둘째, 장기 거주 의사를 강조하세요. 임대인 입장에서는 신규 세입자를 구하는 과정에서 공실 기간이 발생하고 중개수수료도 다시 내야 합니다. 장기 거주를 약속하면 이러한 비용을 절약할 수 있어 임대인도 협상에 응할 가능성이 높아집니다.

셋째, 주택 관리 상태를 잘 유지했다는 점을 어필하세요. 깨끗하게 사용하고 수리가 필요한 부분을 미리 조치했다면, 이는 임대인에게도 이득입니다. 신규 세입자를 맞이하기 위해 리모델링 비용을 들일 필요가 없기 때문입니다.

넷째, 갱신청구권을 카드로 활용하세요. 자발적 재계약을 원하더라도 갱신청구권이 있다는 사실을 환기시키면 협상력이 높아집니다. 임대인이 과도한 인상을 요구하면 갱신청구권 행사로 5% 제한을 적용할 수 있다는 점을 상기시키는 것입니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)