전세보증금 반환보증 가입 방법 - HUG·SGI 비교

전세보증금 반환보증이란

전세계약 만기 시 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황에 대비한 제도입니다. 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 등이 운영하며, 임차인이 보증료를 내면 집주인의 보증금 반환 채무를 보증해 줍니다. 계약 만기 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 보증기관이 먼저 임차인에게 보증금을 지급하고, 이후 집주인에게 구상권을 행사하는 방식입니다.

작성 시점 기준으로 수도권 7억원·비수도권 5억원 이하 전세 계약자를 대상으로 하며, 보증금 한도는 기관별로 HUG 약 9억원·SGI 약 10억원 수준입니다. 정부와 지자체는 일정 소득 이하 임차인을 대상으로 보증료의 일부를 지원하고 있으며, 2025년 3월 31일 이후 가입분부터는 지원 한도가 최대 40만원으로 상향되었습니다.

전세 사기가 사회적 문제로 부각되면서 전세보증금 반환보증 가입률이 높아지고 있습니다. 특히 신규 전세 계약 시 필수적으로 고려해야 할 안전장치로 자리 잡았으며, 집주인의 동의 없이도 임차인 단독으로 가입할 수 있어 접근성이 높습니다.

HUG vs SGI 기관 비교

주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI)은 전세보증금 반환보증 시장의 양대 축입니다. HUG는 국토교통부 산하 공공기관으로 전세대출 보증과 연계된 상품을 주로 제공하며, SGI는 민간 보증보험사로 다양한 보증 상품을 운영합니다. 두 기관 모두 무주택 임차인을 대상으로 하며, 확정일자와 전입신고 등 기본 요건은 동일합니다.

보증금 한도는 SGI가 약 10억원 수준으로 HUG의 9억원보다 다소 높습니다. 다만 구체적인 한도는 상품별로 차이가 있으며, 임차인의 소득·자산 상태와 주택 가격에 따라 달라집니다. 보증료율도 기관별·상품별로 상이하므로 가입 전 견적 비교가 필요합니다.

HUG는 안심전세 앱을 통해 비대면 신청이 가능하며, 네이버부동산·카카오페이·토스 등 제휴 플랫폼에서도 신청할 수 있습니다. SGI는 자체 홈페이지와 모바일 앱을 통해 신청을 받고 있으며, 일부 은행 창구에서도 접수가 가능합니다. 두 기관 모두 전세계약 기간의 절반이 지나기 전까지 신청해야 하므로, 계약 체결 후 가능한 빨리 가입하는 것이 안전합니다.

전세 계약 전 집주인의 재무 상태를 점검하는 것도 중요합니다. 임대인의 다중채무나 경매 이력이 있다면 보증 가입이 거절될 수 있으므로, 계약 전 등기부등본과 건축물대장을 반드시 확인해야 합니다.

가입 대상 및 조건

전세보증금 반환보증은 무주택 임차인만 가입할 수 있습니다. 임차인과 그 배우자가 모두 주택을 소유하지 않아야 하며, 과거 주택 소유 이력도 심사 대상이 될 수 있습니다. 전세 계약서에 확정일자를 받고 전입신고를 완료해야 하며, 임차 주택의 소재지에 주민등록을 옮겨야 합니다.

보증금 기준은 2025년 현재 수도권 7억원·비수도권 5억원 이하입니다. 여기서 수도권은 서울·인천·경기 전역을 포함하며, 세종·대전 등 광역시는 비수도권으로 분류됩니다. 전세 계약서상 보증금과 월세를 전세가로 환산한 금액의 합계가 기준 이하여야 합니다.

전세계약 기간의 절반이 지나기 전까지 신청해야 합니다. 예를 들어 2년 계약이라면 1년 이내에, 3년 계약이라면 1년 6개월 이내에 가입을 완료해야 합니다. 이 기한을 넘기면 가입이 불가능하므로, 계약 체결 직후 바로 준비하는 것이 좋습니다.

임대인의 동의는 필요 없지만, 임대인이 채무불이행 상태이거나 주택이 경매 진행 중인 경우 가입이 제한될 수 있습니다. 등기부등본상 선순위 근저당권 설정액이 과도하게 높거나, 임대인의 세금 체납 이력이 확인되면 심사에서 탈락할 가능성이 있습니다.

보증료와 정부 지원

보증료는 보증금액·계약 기간·임차인의 신용도 등에 따라 달라집니다. 일반적으로 보증금의 연 0.15~0.3% 수준이며, 2년 계약 기준 보증금 2억원이라면 보증료는 약 60~120만원입니다. 보증료는 계약 기간만큼 일시 납부하거나 연 단위로 분할 납부할 수 있으며, 계약 갱신 시 추가 보증료가 발생합니다.

정부와 지자체는 일정 소득 이하 임차인에게 보증료의 일부를 지원합니다. 2025년 3월 31일 이후 가입분부터는 지원 한도가 최대 40만원으로 상향되었으며, 임차보증금 3억원 이하인 경우에만 지원 대상이 됩니다. 소득 기준은 청년 연소득 5천만원·신혼부부 7천500만원·기타 6천만원 이하입니다.

보증료 지원 신청은 보증 가입 시 함께 진행할 수 있으며, 별도로 복지로나 정부24를 통해 신청할 수도 있습니다. 지원금은 실제 납부한 보증료 범위 내에서 지급되므로, 보증료가 40만원보다 적으면 실제 납부액만큼만 지원받습니다. 지원금은 보통 신청 후 1~2개월 이내에 임차인 계좌로 입금됩니다.

전세계약 갱신청구권을 행사하여 계약을 연장하는 경우에도 보증 연장과 보증료 추가 납부가 필요합니다. 이 경우 연장 기간에 대한 보증료만 납부하면 되며, 소득 요건을 충족하면 연장 보증료에 대해서도 정부 지원을 받을 수 있습니다.

비대면 신청 절차

HUG는 안심전세 앱을 통해 비대면 신청이 가능합니다. 앱을 설치하고 본인 인증을 거친 뒤, 전세계약서·등기부등본·신분증 사본 등을 촬영하여 업로드하면 신청이 완료됩니다. 네이버부동산·카카오페이·토스 등 제휴 플랫폼에서도 같은 방식으로 신청할 수 있으며, 각 플랫폼의 간편 인증 기능을 활용하면 더욱 빠르게 진행됩니다.

SGI는 자체 홈페이지와 모바일 앱을 통해 신청을 받습니다. 회원 가입 후 보증 상품을 선택하고, 전세계약서·주민등록등본·등기부등본 등을 업로드하면 됩니다. 심사는 보통 1~3일 소요되며, 승인 후 보증료를 납부하면 보증서가 전자문서 형태로 발급됩니다.

비대면 신청 시 필요한 서류는 다음과 같습니다. 전세계약서 원본 사본, 임차 주택의 등기부등본, 주민등록등본 또는 초본, 신분증 사본이 기본이며, 소득증빙서류는 보증료 지원을 신청하는 경우에만 제출합니다. 일부 기관은 건축물대장이나 임대인의 인감증명서를 요구하기도 하므로, 가입 전 해당 기관의 안내를 확인해야 합니다.

신청 완료 후 심사 단계에서 추가 서류를 요청받을 수 있습니다. 특히 임대인의 채무 상태나 주택의 선순위 담보 설정 여부를 확인하기 위해 추가 자료를 제출해야 하는 경우가 많습니다. 심사 승인 후에는 보증료를 납부하고, 보증서를 전자문서로 받거나 우편으로 수령할 수 있습니다.

HUG 안심전세대출을 함께 이용하는 경우 전세보증금 반환보증 가입이 필수입니다. 대출과 보증을 동시에 신청하면 절차가 간소화되며, 보증료 할인 혜택을 받을 수 있는 경우도 있습니다.

보증 실행과 보증금 지급

전세계약 만기 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 보증을 실행할 수 있습니다. 계약 만료일로부터 일정 기간 내에 보증기관에 보증금 미반환 사실을 신고하고, 임대인에게 내용증명을 발송하여 반환을 최고해야 합니다. 이후 보증기관의 심사를 거쳐 보증금이 지급됩니다.

보증금 지급은 보통 신고 후 1~2개월 이내에 이루어집니다. 보증기관은 임차인에게 보증금을 먼저 지급한 뒤, 집주인에게 구상권을 행사하여 채권을 회수합니다. 임차인은 보증금을 전액 지급받을 수 있지만, 보증 한도를 초과하는 금액은 직접 집주인에게 청구해야 합니다.

보증 실행 시 주의할 점은 계약 종료 후 즉시 신고해야 한다는 것입니다. 일부 보증 상품은 계약 만료일로부터 2~3개월 이내에 신고하지 않으면 보증 효력이 소멸될 수 있으므로, 기한을 반드시 확인해야 합니다. 또한 임차인이 전입신고를 유지하고 있어야 보증금 지급이 가능하므로, 이사를 가더라도 보증금을 받을 때까지는 전입신고를 유지해야 합니다.

보증금 지급 후에도 임차인은 주택에 대한 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 만약 보증기관이 지급한 금액보다 실제 보증금이 많다면, 초과분에 대해서는 임차인이 직접 배당 절차에 참여하여 채권을 회수해야 합니다.

주의사항과 팁

전세보증금 반환보증은 만능 보험이 아닙니다. 보증 한도를 초과하는 보증금은 보장받지 못하며, 임대인의 사기나 고의적인 채무불이행이 아닌 경우에도 보증금 회수가 지연될 수 있습니다. 따라서 계약 전 임대인의 신용도와 주택의 담보 상태를 꼼꼼히 확인하는 것이 선행되어야 합니다.

등기부등본상 선순위 근저당권 설정액과 전세 보증금의 합계가 주택 시세의 70~80%를 넘으면 위험 신호입니다. 이 경우 경매 시 전세보증금을 전액 회수하지 못할 가능성이 있으므로, 보증 가입 여부와 관계없이 계약을 재고해야 합니다.

보증료 지원은 신청 기한이 있으므로 가입 후 바로 신청해야 합니다. 일부 지자체는 예산 소진 시 조기 마감되므로, 연초에 신청하는 것이 유리합니다. 또한 보증료 지원 대상자라도 소득 증빙 서류 미비로 탈락하는 경우가 많으니, 원천징수영수증이나 소득금액증명원을 미리 준비해야 합니다.

계약 갱신 시 보증도 함께 연장해야 합니다. 갱신청구권 행사로 계약을 2년 연장했다면, 보증도 2년 연장 신청을 해야 하며, 이때 추가 보증료가 발생합니다. 만약 보증 연장을 하지 않으면 기존 계약 만료일 이후 보증 효력이 사라지므로 주의해야 합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)