전세계약 만기 후 연장 vs 이사 완전 비교 가이드

전세계약 만기일이 다가오면 많은 임차인이 고민에 빠집니다. 지금 사는 집에서 계속 살 것인가, 아니면 새로운 곳으로 이사를 갈 것인가. 2025년부터 갱신 의사 통보 기간이 기존 1개월에서 2개월 전으로 확대되면서 임차인의 권리가 더욱 강화되었습니다.

계약 연장을 선택하면 이사 비용과 번거로움을 피할 수 있지만, 보증금 인상이나 임대인과의 관계를 고려해야 합니다. 반대로 이사를 결정하면 더 나은 주거 환경을 찾을 수 있지만, 적지 않은 비용과 시간이 듭니다. 이번 글에서는 두 선택지를 구체적인 수치와 조건으로 비교하여 합리적인 결정을 내릴 수 있도록 돕겠습니다.

2025년 달라진 전세계약 갱신 제도

2025년부터 주택임대차보호법이 개정되면서 임차인 보호가 한층 강화되었습니다. 가장 큰 변화는 갱신 의사 통보 기간입니다. 기존에는 계약 만료 1개월 전까지 갱신 의사를 밝혀야 했지만, 이제는 2개월 전까지로 기간이 확대되었습니다. 더 나아가 임차인은 최대 6개월 전부터도 갱신 의사를 통보할 수 있게 되었습니다.

이런 변화는 임차인에게 충분한 준비 시간을 제공합니다. 계약 만료 6개월 전부터 임대료 협상이나 이사 준비를 시작할 수 있어 급하게 결정을 내리지 않아도 됩니다. 임대인도 임차인의 의사를 미리 파악할 수 있어 다음 임차인을 찾는 데 여유가 생깁니다.

계약갱신청구권도 여전히 유효합니다. 임차인은 1회에 한해 2년 연장을 요구할 수 있으며, 최초 계약 2년과 합쳐 최대 4년까지 같은 집에 거주할 수 있습니다. 임대료 인상 상한은 여전히 5% 이내로 유지되고 있어, 보증금이 급격하게 오르는 것을 방지합니다.

계약 연장 선택 시 고려사항

계약을 연장하기로 결정했다면 먼저 임대인에게 의사를 명확히 전달해야 합니다. 계약 만료 2개월 전까지 내용증명이나 문자메시지로 갱신 의사를 통보하는 것이 안전합니다. 구두 약속만으로는 나중에 분쟁이 생길 수 있습니다.

보증금 인상 협상도 중요한 과정입니다. 법으로 5% 이내 인상만 허용되지만, 주변 시세가 크게 오르지 않았다면 동결을 요청할 수도 있습니다. 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 경우, 직계가족이 실제로 들어와 살지 않으면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

전세대출을 받았다면 연장 절차도 확인해야 합니다. 대출 기간이 계약과 맞물려 있어 계약 연장과 동시에 대출 연장 신청을 해야 합니다. 만약 보증금이 수도권 5억원, 지방 3억원을 초과하면 대출 연장이 불가능해 직접 자금을 마련해야 합니다.

전세대출 연장 절차와 금리 비교

전세대출을 연장할 때는 기존 대출 조건을 그대로 이어갈 수 있는지 확인해야 합니다. 2025년 기준 전세대출 금리는 연 3.5%에서 4.8% 수준입니다. 시중 금리 변동에 따라 연장 시 금리가 달라질 수 있으므로, 계약 갱신 결정 전에 금융기관과 미리 상담하는 것이 좋습니다.

대출 한도도 변경될 수 있습니다. 보증금이 수도권 5억원, 지방 3억원을 넘으면 정부 보증 대출 프로그램을 이용할 수 없습니다. 이 경우 일반 신용대출이나 담보대출로 전환해야 하는데, 금리가 크게 높아질 수 있습니다. 또한 소득 조건이나 주택 가격 기준이 바뀌었다면 연장이 어려울 수도 있습니다.

대출 연장 신청은 계약 만료 최소 1개월 전에는 시작해야 합니다. 금융기관 심사에 시간이 걸리기 때문입니다. 필요 서류로는 갱신 계약서, 전입신고 확인서, 소득 증빙 서류 등이 있습니다. 기존 대출을 받았던 금융기관이 아닌 다른 곳에서 더 낮은 금리를 제공한다면 대환대출도 고려할 만합니다.

이사 선택 시 예상 비용 분석

이사를 결정했다면 비용을 구체적으로 계산해야 합니다. 이사 비용은 포장이사, 반포장이사, 용달 운송 등 방법에 따라 크게 다릅니다. 서울 기준 25평대 아파트를 포장이사로 옮기면 100만원에서 150만원 정도 듭니다. 여기에 새 집 청소비, 중개수수료, 이전 비용까지 합치면 최소 200만원 이상이 들어갑니다.

중개수수료는 보증금에 따라 차이가 있습니다. 보증금 5천만원 이하는 0.5%, 5천만원 초과 2억원 이하는 0.4%, 2억원 초과는 0.3%에 한도가 있습니다. 예를 들어 보증금 3억원 전세라면 중개수수료로 최대 80만원을 내야 합니다.

이사 후 생활 정착 비용도 무시할 수 없습니다. 커튼이나 블라인드, 조명 교체, 작은 인테리어 비용까지 고려하면 추가로 50만원에서 100만원이 더 들 수 있습니다. 새 동네에 적응하는 시간, 출퇴근 경로 변경, 자녀 전학 문제도 함께 생각해야 합니다.

연장과 이사 판단 기준

계약 연장과 이사 중 무엇을 선택할지는 여러 요인을 종합적으로 고려해야 합니다. 먼저 보증금 인상폭을 확인하세요. 임대인이 5% 인상을 요구한다면, 그 금액이 이사 비용보다 큰지 비교해야 합니다. 예를 들어 보증금 3억원에서 5% 인상은 1,500만원입니다. 이 경우 이사 비용 300만원보다 훨씬 크므로 연장이 유리합니다.

주거 만족도도 중요한 판단 기준입니다. 현재 집의 교통 여건, 학군, 주변 편의시설이 만족스럽다면 굳이 이사할 필요가 없습니다. 반대로 출퇴근 시간이 길거나, 자녀 학교가 멀거나, 집 상태가 불만족스럽다면 이사를 고려할 만합니다.

시장 상황도 살펴야 합니다. 전세 시장이 하락세라면 더 좋은 조건의 집을 찾을 수 있습니다. 반대로 전세 매물이 부족하고 가격이 오르는 상황이라면 현재 집을 유지하는 것이 안전합니다. 전세대출 금리가 상승 추세라면 기존 대출 금리를 유지하는 것도 장점입니다.

임대인과의 관계도 무시할 수 없습니다. 그동안 관리비나 수리 문제로 갈등이 있었다면 이사가 나을 수 있습니다. 반대로 좋은 관계를 유지했고 집 관리가 잘 되었다면 연장하는 것이 서로에게 이득입니다.

갱신 거절 사유와 대응 방법

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우는 법으로 정해져 있습니다. 가장 흔한 이유는 임대인이나 직계가족의 실거주입니다. 하지만 거짓으로 실거주를 주장하면서 갱신을 거절했다가 나중에 다른 사람에게 임대하면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

임차인이 2회 이상 월세나 관리비를 연체했거나, 집을 무단으로 전대한 경우, 고의로 집을 파손한 경우에도 갱신을 거절할 수 있습니다. 또한 임대인이 정당한 사유로 건물을 철거하거나 재건축하려는 경우도 해당됩니다.

갱신이 부당하게 거절되었다고 판단되면 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 조정 신청은 무료이며, 법원 소송보다 빠르게 결과가 나옵니다. 만약 임대인이 실거주 사유로 갱신을 거절했지만 실제로 들어오지 않았다면, 3개월 내에 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있습니다.

갱신이 거절되어 이사해야 하는 상황이라면 충분한 시간을 확보하세요. 법적으로 임대인은 계약 만료 2개월 전까지 거절 의사를 통보해야 하므로, 그 이후에 통보받았다면 이의를 제기할 수 있습니다. 급하게 이사 준비를 할 필요 없이 여유를 가지고 다음 집을 찾으세요.

결론 및 권장 사항

전세계약 만기 후 연장과 이사는 각자의 상황에 맞춰 신중히 결정해야 합니다. 보증금 인상폭이 크지 않고 현재 거주지에 만족한다면 연장이 합리적입니다. 이사 비용과 시간, 스트레스를 고려하면 최대 4년까지 거주할 수 있는 계약갱신청구권을 활용하는 것이 유리합니다.

반대로 더 나은 주거 환경을 원하거나, 전세 시장이 하락세여서 좋은 매물을 찾을 수 있다면 이사를 고려하세요. 이사 비용이 부담스럽더라도 장기적으로 더 나은 선택이 될 수 있습니다. 특히 출퇴근 시간을 줄이거나 학군을 개선할 수 있다면 충분히 검토할 가치가 있습니다.

어떤 선택을 하든 계약 만료 최소 3개월 전부터 준비를 시작하세요. 갱신을 원한다면 임대인과 미리 협상을 시작하고, 이사를 결정했다면 새 집을 알아보며 이사 업체 견적을 받으세요. 전세대출 연장이 필요하다면 금융기관에 미리 상담해 조건을 확인하는 것이 중요합니다.

2025년 제도 개선으로 임차인의 권리가 강화된 만큼, 주어진 권리를 충분히 활용하세요. 갱신 의사를 늦지 않게 통보하고, 부당한 거절에는 적극적으로 대응하세요. 합리적인 판단으로 여러분에게 가장 유리한 선택을 하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)