공매와 경매, 무엇이 다를까
부동산 투자자들이 자주 접하는 공매와 경매는 비슷해 보이지만 법적 근거부터 절차까지 여러 차이가 있습니다. 두 제도 모두 시세보다 저렴하게 부동산을 매입할 기회를 제공하지만, 투자 전략은 달라야 합니다.
경매는 법원이 주관하여 담보권 실행이나 채권 회수를 목적으로 진행됩니다. 주로 개인 간 대출이나 금융기관의 채권 회수 과정에서 발생하며, 민사집행법을 법적 근거로 합니다. 반면 공매는 한국자산관리공사(캠코)나 정부기관이 주체가 되어, 세금 체납으로 인한 압류재산이나 국유재산을 처분하는 절차입니다. 국세징수법과 국유재산법 등이 적용됩니다.
작성 시점 기준, 두 제도의 기본 구조는 큰 변화 없이 유지되고 있습니다. 다만 투자자 입장에서는 각 방식의 특징을 정확히 이해하고 상황에 맞는 전략을 선택하는 것이 중요합니다.
주체와 법적 근거가 다르다
경매는 법원이 진행하는 공적 절차입니다. 채권자가 법원에 경매 신청을 하면, 법원은 민사집행법에 따라 절차를 진행합니다. 채무자가 빚을 갚지 못할 때 담보로 잡힌 부동산을 강제로 매각하여 채권을 회수하는 것이 목적입니다.
공매는 캠코나 정부기관이 주체입니다. 국세청이나 지방자치단체에 세금을 체납한 경우, 해당 기관이 재산을 압류한 뒤 캠코에 매각을 의뢰합니다. 캠코는 온비드(onbid.co.kr)를 통해 물건을 공개하고 입찰을 진행합니다. 국유재산이나 공공기관 소유 재산도 공매 대상이 됩니다.
법적 근거의 차이는 절차상 세부 규정에도 영향을 미칩니다. 경매는 민사집행법의 엄격한 절차를 따르며, 공매는 국세징수법과 각 기관의 내부 규정을 적용받습니다. 이러한 차이는 명도 절차나 권리 분석 방법에서 실질적인 영향을 줍니다.
입찰 방식과 보증금 규정
입찰보증금은 두 제도 모두 10%입니다. 경매는 최저경매가의 10%, 공매는 입찰희망가의 10%를 보증금으로 납부해야 합니다. 예를 들어 최저가 1억 원인 물건에 입찰하려면 1,000만 원의 보증금이 필요합니다.
입찰 방식에는 큰 차이가 있습니다. 경매는 법원에서 정한 기일에 법원을 방문하거나 대법원 경매사이트를 통해 입찰합니다. 반면 공매는 100% 온라인 입찰만 가능합니다. 온비드 사이트에 접속하여 공인인증서로 본인 인증 후 입찰 신청을 합니다.
| 구분 | 경매 | 공매 |
|---|---|---|
| 입찰보증금 | 최저경매가의 10% | 입찰희망가의 10% |
| 입찰 방식 | 법원 기일 입찰 또는 온라인 | 100% 온라인(온비드) |
| 잔금 납부기한 | 매각허가 결정 후 약 1개월 | 낙찰 후 30일 이내 |
잔금 납부 기한도 다릅니다. 경매는 매각허가 결정이 확정된 후 법원이 지정한 날짜까지 납부하는데, 보통 1개월 정도의 여유가 있습니다. 공매는 낙찰일로부터 30일 이내에 납부해야 합니다.
유찰 시 가격 하락률이 핵심
경매와 공매의 가장 큰 실질적 차이는 유찰 시 가격 하락률입니다. 경매는 입찰자가 없으면 회차당 약 20~30%씩 가격이 내려갑니다. 첫 경매에서 1억 원이던 물건이 1차 유찰되면 7,000만 원 수준으로, 2차 유찰되면 5,000만 원 수준까지 떨어질 수 있습니다.
공매는 회차당 10%씩만 하락합니다. 같은 1억 원 물건이 1차 유찰되면 9,000만 원, 2차 유찰되면 8,100만 원이 됩니다. 경매보다 가격 하락 폭이 작아서, 저가 매수를 노리는 투자자에게는 경매가 더 유리할 수 있습니다.
하지만 공매는 처음부터 감정가를 낮게 시작하는 경우가 많습니다. 세금 회수가 목적이기 때문에 빠른 매각을 위해 시세의 70~80% 수준에서 시작하기도 합니다. 반면 경매는 감정가가 시세에 가깝게 책정되는 경향이 있습니다.
투자 전략은 이 차이를 고려해야 합니다. 여러 차례 유찰된 경매 물건은 극저가 매수 기회가 될 수 있고, 공매는 처음부터 적정가에 나온 물건을 빠르게 낙찰받는 전략이 유효합니다.
부동산 경매에 대한 전반적인 이해가 필요하다면, 입찰부터 낙찰까지의 전체 과정을 다룬 가이드를 참고하세요.
명도 절차의 차이점
낙찰 후 가장 중요한 것은 실제로 물건을 인도받는 명도 절차입니다. 경매는 법원의 인도명령 제도를 활용할 수 있습니다. 매각대금을 완납한 후 법원에 인도명령을 신청하면, 법원이 점유자에게 부동산을 비우고 인도하라고 명령합니다. 점유자가 불응하면 집행관을 통한 강제집행이 가능합니다.
공매는 인도명령 제도가 없습니다. 점유자가 자진해서 나가지 않으면 별도의 명도소송을 제기해야 합니다. 소송 제기부터 판결, 강제집행까지 6개월에서 1년 이상 걸릴 수 있습니다. 법률 비용과 시간이 추가로 소요되므로, 공매 투자 시에는 명도 가능성을 더 신중히 검토해야 합니다.
실무에서는 임차인이 있는 물건의 경우 이 차이가 크게 작용합니다. 경매는 대항력 없는 임차인을 상대로 인도명령을 신속하게 진행할 수 있지만, 공매는 협의가 어려우면 긴 법적 분쟁을 각오해야 합니다.
명도 리스크를 줄이려면 사전 현장 답사가 필수입니다. 점유 상태, 임차인 유무, 건물 상태 등을 직접 확인하고, 필요하면 점유자와 사전 협의를 시도하는 것이 좋습니다.
권리분석과 정보 접근성
경매는 법원이 작성한 물건명세서, 감정평가서, 현황조사서 등을 제공합니다. 등기부등본상 권리 관계와 현장 조사 결과가 상세히 기록되어 있어, 투자 판단에 필요한 정보를 체계적으로 얻을 수 있습니다. 대법원 경매정보 사이트에서 누구나 무료로 열람 가능합니다.
공매도 온비드에 물건 정보가 공개되지만, 경매만큼 상세하지 않을 수 있습니다. 특히 권리 분석 부분은 투자자가 직접 등기부등본을 떼어보고 분석해야 하는 경우가 많습니다. 캠코가 제공하는 기본 정보 외에 추가 조사가 필요합니다.
정보의 신뢰성 측면에서도 차이가 있습니다. 법원의 경매 서류는 법적 효력이 있고, 집행관이 직접 현장을 조사한 결과를 담고 있습니다. 공매 정보는 기관이 제공하는 자료이지만, 법원만큼 엄격한 절차를 거치지는 않습니다.
투자자는 두 경우 모두 직접 등기부등본, 토지대장, 건축물대장 등을 확인하고, 현장 답사를 통해 정보를 검증해야 합니다. 공매의 경우 정보 부족으로 인한 리스크가 더 크므로, 더 철저한 사전 조사가 필요합니다.
공매 절차를 온비드에서 직접 진행하려는 경우, 입찰 방법을 단계별로 정리한 가이드가 도움이 됩니다.
어느 쪽이 유리할까
경매와 공매 중 어느 것이 유리한지는 투자 목적과 상황에 따라 다릅니다. 극저가 매수를 목표로 장기전을 펼칠 수 있다면 경매의 높은 가격 하락률이 유리합니다. 여러 차례 유찰된 물건을 시세의 절반 이하에 매입할 기회가 있습니다.
빠른 매각과 명확한 절차를 원한다면 공매도 좋은 선택입니다. 온라인으로 모든 절차가 진행되어 편리하고, 처음부터 적정가에 나온 물건을 신속하게 낙찰받을 수 있습니다. 다만 명도 절차에서 어려움을 겪을 가능성은 경매보다 높습니다.
초보 투자자라면 경매가 더 안전합니다. 법원의 체계적인 서류와 인도명령 제도가 리스크를 줄여줍니다. 공매는 정보 분석과 명도 처리에 더 많은 경험이 필요합니다.
세금 체납 물건 특성상 공매는 전 소유자와의 분쟁 가능성도 고려해야 합니다. 체납자가 강하게 저항하는 경우, 명도가 매우 어려울 수 있습니다. 경매는 금융기관이 채권자인 경우가 많아 상대적으로 절차가 순탄한 편입니다.
결국 두 제도의 차이를 이해하고, 자신의 투자 역량과 목표에 맞는 방식을 선택하는 것이 중요합니다. 처음에는 경매로 경험을 쌓은 뒤, 공매로 투자 범위를 확대하는 전략도 고려할 만합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
❓ 경매와 공매의 입찰보증금은 얼마인가요?
경매는 최저경매가의 10%, 공매는 입찰희망가의 10%를 입찰보증금으로 납부합니다. 예를 들어 1억 원 물건에 입찰하려면 두 경우 모두 1,000만 원의 보증금이 필요합니다.
❓ 유찰 시 가격은 얼마나 떨어지나요?
경매는 회차당 약 20~30%씩 하락하고, 공매는 회차당 10%씩 하락합니다. 1억 원 물건이 1차 유찰되면 경매는 7,000만 원 수준, 공매는 9,000만 원 수준이 됩니다.
❓ 명도 절차는 어떻게 다른가요?
경매는 법원에 인도명령을 신청하여 강제집행이 가능하지만, 공매는 별도의 명도소송을 제기해야 합니다. 공매의 명도는 6개월에서 1년 이상 걸릴 수 있습니다.
❓ 초보자에게는 어느 쪽이 나을까요?
초보 투자자에게는 경매가 더 안전합니다. 법원이 제공하는 상세한 서류와 인도명령 제도가 있어 리스크 관리가 용이합니다. 공매는 정보 분석과 명도 처리에 더 많은 경험이 필요합니다.
❓ 공매는 어디서 입찰하나요?
공매는 한국자산관리공사(캠코)의 온비드(onbid.co.kr) 사이트에서 100% 온라인으로만 입찰 가능합니다. 공인인증서로 본인 인증 후 입찰 신청을 진행합니다.