부동산 거래나 대출 신청을 할 때 건축물대장은 필수 서류입니다. 건축물의 기본 정보부터 증축·용도변경 이력까지 모든 내용이 기록되어 있어, 등기부등본과 함께 확인해야 하는 핵심 문서입니다. 최근 정부24에서 온라인 발급·열람이 전면 무료화되면서 접근성이 크게 향상되었습니다.
건축물대장은 건축법 제38조에 따라 건축물의 물리적 현황을 기록한 공적 장부입니다. 소유권이나 저당권 등 권리 관계를 다루는 등기부등본과 달리, 건축물의 구조·면적·용도 등 실제 건축물 상태를 확인할 수 있습니다. 두 문서를 함께 검토해야 부동산의 전체 상황을 정확히 파악할 수 있습니다.
건축물대장 온라인 발급 방법
정부24 웹사이트나 모바일 앱에서 건축물대장을 무료로 발급받을 수 있습니다. 2025년부터 온라인 열람·발급이 전면 무료화되었으며, 회원가입 없이도 이용 가능합니다. 공동인증서, 금융인증서, 간편인증 등 다양한 전자본인인증 방식을 지원합니다.
정부24에 접속한 후 ‘건축물대장’ 또는 ‘건축물대장 등본’을 검색하면 발급 화면이 나타납니다. 주소 또는 도로명주소를 입력하면 해당 건축물을 찾을 수 있습니다. 검색 결과에서 원하는 건축물을 선택한 후, 필요한 대장 종류(일반건축물대장, 집합건축물대장 등)를 선택하여 발급받으면 됩니다.
발급된 문서는 PDF 파일로 다운로드되며, 출력하거나 이메일로 전송할 수 있습니다. 공적 증명서로 사용해야 하는 경우에는 발급일자와 발급번호가 표시된 등본을 선택해야 합니다. 단순 확인용으로는 초본이나 열람 기능을 이용하면 됩니다.
오프라인 발급을 원하는 경우 주민센터나 무인발급기를 이용할 수 있습니다. 이 경우 발급 수수료 500원, 열람 수수료 300원이 부과됩니다. 긴급한 상황이 아니라면 온라인 무료 발급을 이용하는 것이 경제적입니다.
건축물대장 종류와 구성
건축물대장은 크게 일반건축물대장과 집합건축물대장으로 구분됩니다. 일반건축물대장은 단독주택이나 개별 건물에 적용되며, 집합건축물대장은 아파트나 다세대주택 같은 구분소유 건물에 사용됩니다. 각 대장은 다시 표제부와 전유부로 나뉩니다.
일반건축물대장 표제부에는 건축물의 전체 정보가 기록됩니다. 대지면적, 건축면적, 연면적, 층수, 구조, 용도 등 건축물의 기본 사항이 포함되어 있습니다. 단독주택이나 단일 건물의 경우 이 표제부만 확인하면 됩니다.
집합건축물대장은 총괄표제부, 표제부, 전유부로 구성됩니다. 총괄표제부는 건물 전체의 정보를, 표제부는 각 동의 정보를, 전유부는 개별 세대(호수)의 정보를 담고 있습니다. 아파트를 구매할 때는 총괄표제부로 전체 건물 현황을 확인하고, 전유부로 해당 세대의 면적과 용도를 확인해야 합니다.
| 대장 종류 | 적용 대상 | 주요 내용 |
|---|---|---|
| 일반건축물대장 표제부 | 단독주택, 개별 건물 | 대지면적, 건축면적, 연면적, 층수, 구조, 용도 |
| 집합건축물대장 총괄표제부 | 아파트·다세대주택 전체 | 건물 전체 개요, 대지권 정보 |
| 집합건축물대장 표제부 | 각 동 | 동별 면적, 구조, 층수 |
| 집합건축물대장 전유부 | 개별 세대(호수) | 호수별 전용면적, 공용면적, 대지권 비율 |
초본은 현재 상태만 기록된 간략한 버전이고, 등본은 변경 이력까지 모두 포함된 전체 버전입니다. 부동산 거래 시에는 변경 이력을 확인할 수 있는 등본을 발급받는 것이 안전합니다.
건축물대장에서 확인해야 할 핵심 항목
건축물대장에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 건축면적과 연면적입니다. 건축면적은 건물이 땅을 차지하는 면적이고, 연면적은 각 층 면적을 모두 합한 것입니다. 이 수치가 등기부등본의 면적과 일치하는지 대조해야 합니다. 차이가 있다면 미등기 증축이나 불법 건축물일 가능성이 있습니다.
용도 항목도 중요합니다. 주택으로 등재된 건물을 상가로 사용하거나, 근린생활시설을 주택으로 개조한 경우 불법 용도변경에 해당할 수 있습니다. 용도변경을 한 경우 건축물대장에 그 이력이 기록되는데, 승인을 받지 않은 용도변경은 법적 문제가 발생할 수 있습니다.
승인일자와 사용승인일은 건물의 법적 완공 시점을 알려줍니다. 사용승인을 받지 않은 건물은 준공되지 않은 것으로 간주되어 대출이나 거래에 제한이 있을 수 있습니다. 또한 건축물대장 하단의 비고란에는 위반건축물 여부나 시정명령 내역이 기재됩니다. 이 부분에 기록이 있다면 반드시 내용을 확인해야 합니다.
증축이나 대수선 이력도 살펴봐야 합니다. 허가 없이 증축한 부분이 있다면 나중에 철거 명령을 받을 수 있고, 매매 후 책임 문제가 발생할 수 있습니다. 건축물대장의 변경 이력을 통해 언제 어떤 공사가 이루어졌는지 확인할 수 있습니다.
부동산 등기부등본과 건축물대장은 서로 보완적인 관계입니다. 등기부등본에서 권리 관계와 법적 제약사항을 확인했다면, 건축물대장에서는 실제 건축물의 물리적 상태를 확인해야 합니다.
일반건축물대장 vs 집합건축물대장
일반건축물대장은 하나의 건축물을 한 명 또는 여러 명이 공동으로 소유하는 경우에 사용됩니다. 단독주택, 상가, 공장 등 개별 건물이 여기에 해당합니다. 건축물 전체의 정보가 하나의 표제부에 기록되며, 소유권이 나뉘지 않는 구조입니다.
집합건축물대장은 하나의 건물 안에 구분된 여러 개의 전유부분이 있고, 각각 독립적인 소유권이 설정된 경우에 작성됩니다. 아파트, 다세대주택, 상가주택, 오피스텔 등이 대표적입니다. 총괄표제부로 전체 건물을 관리하고, 각 세대는 전유부에 개별 기록됩니다.
집합건축물대장을 확인할 때는 전유면적과 공용면적을 구분해서 봐야 합니다. 전유면적은 해당 세대만 사용하는 면적이고, 공용면적은 복도·계단·엘리베이터 등 여러 세대가 함께 사용하는 면적입니다. 분양 광고에 나오는 공급면적은 전유면적과 공용면적을 합친 것입니다.
대지권 비율도 중요한 확인 사항입니다. 집합건물의 각 세대는 토지에 대한 지분을 공유하는데, 이를 대지권이라고 합니다. 전유부에 기재된 대지권 비율에 따라 토지 지분이 결정되며, 이는 재건축 시 분담금이나 보상금 산정에 영향을 미칩니다.
건축물대장 열람 권한과 제한
건축물대장은 원칙적으로 누구나 열람할 수 있는 공개 문서입니다. 건축물의 물리적 현황은 공공정보로 분류되어, 정당한 사유 없이 열람을 제한할 수 없습니다. 정부24에서 주소만 입력하면 비회원도 건축물대장을 열람할 수 있습니다.
다만 소유자 인적사항 등 개인정보가 포함된 부분은 제한적으로 공개됩니다. 소유자 성명이나 주민등록번호 등은 본인이나 법적 이해관계인만 전체 내용을 확인할 수 있습니다. 제3자가 열람하는 경우 개인정보 일부가 마스킹 처리되어 나타납니다.
이해관계인으로 인정받으려면 부동산 매매계약서, 임대차계약서, 금융기관의 대출 관련 서류 등을 제출해야 합니다. 법원 명령이나 세무조사 등 법적 절차가 진행 중인 경우에도 이해관계가 인정됩니다. 이 경우 소유자 정보까지 모두 열람할 수 있습니다.
온라인 발급 시 본인인증을 거치면 자동으로 소유자 또는 이해관계인 여부가 확인됩니다. 추가 서류가 필요한 경우 정부24 시스템에서 안내가 나타나며, 필요 서류를 첨부하여 신청할 수 있습니다.
건축물대장과 등기부등본 차이점
건축물대장과 등기부등본은 서로 다른 목적으로 작성된 문서입니다. 건축물대장은 건축법에 근거하여 건축물의 물리적 현황을 기록하고, 등기부등본은 부동산등기법에 따라 소유권과 권리 관계를 기록합니다. 두 문서는 관리 주체도 다릅니다. 건축물대장은 지자체가, 등기부등본은 법원 등기소가 관리합니다.
기재 내용도 명확히 구분됩니다. 건축물대장에는 건축면적, 연면적, 층수, 구조, 용도, 사용승인일 등이 기록됩니다. 등기부등본에는 소유자 정보, 매매·상속 등 권리변동 내역, 근저당권·전세권·압류 등 권리 제한사항이 담겨 있습니다. 부동산의 물리적 상태는 건축물대장으로, 법적 권리는 등기부등본으로 확인하는 구조입니다.
두 문서의 면적이 다를 수 있다는 점을 알아야 합니다. 등기부등본의 면적은 최초 등기 당시 기준이고, 건축물대장은 증축이나 용도변경 시 실시간 업데이트됩니다. 면적 차이가 있다면 미등기 증축이나 불법 건축의 가능성을 의심해봐야 합니다. 이 경우 건축물대장의 면적이 실제 현황을 더 정확히 반영합니다.
부동산 거래 시 두 문서를 모두 발급받아 대조하는 것이 필수입니다. 등기부등본에서 권리 관계가 깨끗해 보여도, 건축물대장에 위반건축물 표시가 있다면 문제가 될 수 있습니다. 반대로 건축물대장상 정상이어도 등기부등본에 근저당권이 과다하게 설정되어 있다면 경매 위험이 있습니다.
건축물대장 정정 신청 방법
건축물대장의 내용이 실제와 다르거나 오류가 있는 경우 정정 신청을 할 수 있습니다. 소유자나 이해관계인이 해당 건축물 소재지 관할 지자체에 신청하면 됩니다. 온라인으로는 정부24를 통해 신청할 수 있고, 오프라인으로는 구청이나 시청 건축과에 방문하여 신청합니다.
정정 신청 시 오류를 증명할 수 있는 서류가 필요합니다. 건축허가서, 사용승인서, 준공도면, 측량 결과서 등 공식 문서를 제출해야 합니다. 단순히 실측 결과가 다르다는 주장만으로는 정정이 어렵고, 법적 근거가 있는 자료를 갖춰야 합니다.
정정 신청 후 지자체 담당자가 현장 확인을 나올 수 있습니다. 특히 면적이나 층수, 구조 등 중요 사항의 정정인 경우 현장 조사가 필수입니다. 조사 결과 신청 내용이 사실로 확인되면 건축물대장이 수정됩니다. 처리 기간은 일반적으로 7~14일 정도 소요됩니다.
불법 건축물이나 무허가 증축 부분은 정정 대상이 아닙니다. 이 경우 먼저 시정명령을 받고 적법하게 보완한 후에야 건축물대장에 반영할 수 있습니다. 무단 증축 부분을 정정 신청한다고 해서 합법화되는 것이 아니므로 주의해야 합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
❓ 건축물대장 발급 비용은 얼마인가요?
정부24에서 온라인 발급 시 무료입니다. 2025년부터 온라인 열람·발급이 전면 무료화되었으며, 회원가입 없이도 이용할 수 있습니다. 오프라인 발급(주민센터, 무인발급기)은 등본 500원, 초본 300원의 수수료가 부과됩니다.
❓ 건축물대장과 등기부등본 중 어느 것을 먼저 확인해야 하나요?
두 문서는 목적이 다르므로 함께 확인해야 합니다. 일반적으로 등기부등본으로 소유권과 권리 관계를 먼저 확인한 후, 건축물대장으로 실제 건축물의 면적, 구조, 용도, 위반건축물 여부 등을 확인하는 순서가 효율적입니다. 두 문서의 면적이나 정보가 다르다면 반드시 원인을 파악해야 합니다.
❓ 아파트는 어떤 건축물대장을 발급받아야 하나요?
아파트는 집합건축물대장을 발급받아야 합니다. 전체 아파트 단지 정보는 총괄표제부에서, 각 동의 정보는 표제부에서, 개별 세대(호수) 정보는 전유부에서 확인할 수 있습니다. 특정 세대를 거래한다면 총괄표제부와 해당 세대의 전유부를 함께 발급받아야 합니다.
❓ 건축물대장에 위반건축물로 표시되어 있으면 어떻게 되나요?
위반건축물은 불법 증축, 무허가 용도변경 등으로 시정명령을 받은 건물을 의미합니다. 이 경우 금융기관 대출이 제한될 수 있고, 매매 시 가격이 하락하거나 거래가 어려워질 수 있습니다. 시정명령 내용을 확인하고, 시정 조치를 완료한 후 건축물대장에서 위반 표시를 삭제해야 정상 거래가 가능합니다.
❓ 건축물대장의 면적과 등기부등본의 면적이 다른 이유는 무엇인가요?
건축물대장은 증축이나 용도변경 시 실시간 업데이트되지만, 등기부등본은 소유자가 별도로 변경등기를 하지 않으면 최초 등기 당시 면적이 유지됩니다. 면적 차이가 있다면 미등기 증축이나 불법 건축의 가능성이 있으므로 반드시 원인을 확인해야 합니다. 합법적인 증축이라면 변경등기를 진행하여 두 문서의 내용을 일치시켜야 합니다.