부동산 계약 전 필수 확인사항 10가지

부동산 계약은 평생 몇 번 하지 않는 중요한 결정입니다. 하지만 계약 과정에서 놓친 사항 하나가 수천만 원의 손실로 이어질 수 있습니다. 실제로 매년 전세사기와 계약 분쟁으로 피해를 보는 사례가 끊이지 않고 있습니다.

이번 글에서는 임대차든 매매든 부동산 계약 전에 반드시 확인해야 할 10가지 핵심 사항을 정리했습니다. 특히 2025년부터 본격 시행 중인 임대차계약 신고제와 등기부등본 확인 요령, 보증금 보호 방법 등 실전에서 바로 적용할 수 있는 내용을 담았습니다.

등기부등본 2회 이상 확인하기

등기부등본은 부동산 계약의 가장 기본이 되는 서류입니다. 계약 전에 한 번, 잔금 지급 전에 한 번, 최소 2회 이상 확인해야 합니다. 계약 후 잔금일 사이에 새로운 근저당권이나 가압류가 설정되는 경우가 있기 때문입니다.

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성됩니다. 표제부에서는 건물 면적과 구조를 확인하고, 갑구에서는 소유권과 가압류·가처분 여부를 확인해야 합니다. 을구는 가장 중요한 부분으로 근저당권과 전세권 설정 내역을 보여줍니다.

특히 선순위 전세권자나 근저당권 설정액을 꼼꼼히 살펴야 합니다. 내가 지급할 보증금이 경매 시 배당 순위에서 얼마나 보호받을 수 있는지 계산해봐야 합니다. 주택 가격 대비 총 담보액이 70-80%를 넘으면 위험 신호로 볼 수 있습니다.

임대인·매도인 신분 확인

등기부등본상 소유자와 실제 계약 당사자가 동일인인지 반드시 확인해야 합니다. 신분증을 직접 확인하고, 등기부등본의 소유자 성명과 일치하는지 대조합니다. 대리인이 나온 경우 위임장과 인감증명서를 반드시 확인해야 합니다.

공동명의인 경우 모든 소유자의 동의가 필요합니다. 한 명만 서명한 계약서는 무효가 될 수 있으니 주의해야 합니다. 특히 부부 공동명의인 경우 배우자의 동의 없이 계약이 진행되는지 확인합니다.

법인 소유 부동산인 경우 법인등기부등본도 함께 확인합니다. 대표이사의 권한과 법인의 목적사업 범위를 확인해 정상적인 거래인지 판단해야 합니다. 최근에는 페이퍼컴퍼니를 이용한 부동산 사기 사례도 늘고 있어 더욱 주의가 필요합니다.

2025년 임대차계약 신고제 숙지

2025년 현재 임대차계약 신고제가 본격 운영 중입니다. 보증금 6,000만원을 초과하거나 월세가 30만원을 초과하는 계약은 반드시 신고해야 합니다. 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고하지 않으면 과태료가 부과될 수 있습니다.

신고는 임대인과 임차인 모두 의무가 있습니다. 정부24 홈페이지나 주민센터를 통해 신고할 수 있으며, 계약서와 신분증, 등기부등본 사본이 필요합니다. 신고를 완료하면 계약 내용이 공적으로 확인되어 분쟁 발생 시 증거자료로 활용할 수 있습니다.

전자계약을 체결하면 인지세를 70% 감면받을 수 있습니다. 종이 계약서 대신 전자문서로 계약하면 비용 절감과 함께 계약 내용의 위변조도 방지할 수 있어 일석이조입니다.

확정일자와 전입신고 즉시 진행

계약을 체결했다면 즉시 확정일자를 받고 전입신고를 해야 합니다. 이 두 가지는 임차인이 우선변제권을 확보하는 핵심 절차입니다. 확정일자는 계약서에 날짜를 공식적으로 확정하는 것으로, 주민센터나 인터넷 등기소에서 받을 수 있습니다.

전입신고는 실제 그 집에 거주한다는 사실을 증명하는 것입니다. 전입신고 다음날 0시부터 대항력이 발생하므로 가능한 한 빨리 처리해야 합니다. 특히 잔금일 당일에는 전입신고가 불가능한 경우도 있으니 미리 일정을 확인합니다.

확정일자와 전입신고 모두 완료해야 우선변제권이 인정됩니다. 둘 중 하나라도 빠지면 경매 시 보증금을 받지 못할 수 있습니다. 또한 확정일자 순서가 배당 순위를 결정하므로 가능한 한 빨리 받는 것이 유리합니다.

건축물대장과 실제 구조 대조

건축물대장은 건물의 공식 정보를 담고 있는 서류입니다. 등기부등본과 함께 반드시 확인해야 합니다. 건축물대장에는 건축 연도, 건물 구조, 용도, 면적 등이 기재되어 있습니다.

실제 방문했을 때 건축물대장과 다른 부분이 있는지 확인합니다. 불법 증축이나 용도 변경이 있으면 향후 문제가 될 수 있습니다. 특히 다가구주택을 다세대주택으로 속여 분양하는 경우도 있으니 주의해야 합니다.

옥탑방이나 지하실의 경우 건축물대장에 면적이 포함되어 있는지 확인합니다. 미등기 건물은 법적 보호를 받기 어려우므로 계약 전에 반드시 확인해야 합니다. 또한 리모델링이나 구조 변경 이력이 있다면 적법한 절차를 거쳤는지 관련 서류를 요청합니다.

관리비와 공과금 체크

이전 세입자나 소유자의 관리비와 공과금 연체 여부를 확인해야 합니다. 관리비 연체액은 신규 입주자에게 승계되는 경우가 있어 주의가 필요합니다. 관리사무소에 직접 문의해 연체 내역을 확인하고, 연체액이 있다면 계약서에 명시해 책임 소재를 분명히 해야 합니다.

전기·수도·가스 요금도 확인합니다. 특히 전기요금은 누진세가 있어 여름·겨울철 요금이 얼마나 나오는지 물어봐야 합니다. 난방 방식이 개별인지 중앙인지에 따라 관리비 차이가 크므로 월평균 관리비를 확인합니다.

인터넷과 TV 설치 여부, 통신사 제약이 있는지도 확인합니다. 일부 건물은 특정 통신사만 가능하거나 추가 공사비가 발생하는 경우가 있습니다. 이러한 비용들을 미리 파악해야 입주 후 예상치 못한 지출을 방지할 수 있습니다.

특약사항 명확히 기재

계약서의 특약사항은 법적 효력이 있는 중요한 부분입니다. 구두로 약속한 내용은 반드시 특약사항에 명시해야 합니다. 수리 약속, 가전제품 포함 여부, 입주 시기 조정 등 모든 합의 사항을 구체적으로 적습니다.

애매한 표현은 피하고 날짜와 금액을 명확히 기재합니다. 예를 들어 ‘곧 수리하겠다’가 아니라 ‘2026년 1월 15일까지 보일러 수리 완료’처럼 구체적으로 적어야 합니다. 특약사항이 계약서 본문과 상충되면 특약사항이 우선 적용됩니다.

하자 발견 시 처리 방법도 특약에 넣습니다. 입주 후 며칠 이내에 발견된 하자는 임대인이 책임진다는 조항을 넣으면 분쟁을 예방할 수 있습니다. 또한 중도금이나 잔금 지급 조건, 계약 해지 시 위약금 규정도 명확히 합의해 기재합니다.

주변 환경과 개발 계획 조사

주변 환경은 거주의 질을 결정하는 중요한 요소입니다. 낮과 밤, 평일과 주말의 모습이 다를 수 있으니 여러 시간대에 방문해보는 것이 좋습니다. 소음, 냄새, 일조권, 조망권 등을 직접 확인해야 합니다.

인근에 예정된 개발 계획이 있는지 확인합니다. 구청이나 시청 홈페이지에서 도시계획정보를 조회하면 향후 개발 예정지를 알 수 있습니다. 대규모 개발이 예정되어 있으면 공사 소음과 먼지로 불편을 겪을 수 있지만, 개발 완료 후 집값 상승을 기대할 수도 있습니다.

학군, 교통, 상권 등 생활 인프라도 중요합니다. 출퇴근 시간대 대중교통 혼잡도를 확인하고, 마트와 병원까지의 거리를 체크합니다. 최근에는 공원과 산책로, 문화시설 접근성도 주거 만족도에 큰 영향을 미치므로 함께 고려해야 합니다.

보증보험과 전세금 안전장치

전세 계약의 경우 보증금을 보호할 수 있는 안전장치를 마련해야 합니다. HUG 전세보증보험이나 SGI 서울보증 전세금반환보증에 가입하면 임대인의 보증금 미반환 시 보험사가 대신 지급합니다. 보험료는 보증금의 0.128-0.154% 수준입니다.

보증보험 가입 시 주택 가격 대비 보증금 비율과 임대인의 채무 상황을 심사합니다. 보험 가입이 거절되면 해당 주택의 위험도가 높다는 신호이므로 계약을 재고해야 합니다. 일부 임대인은 보험 가입을 꺼리는데, 이런 경우 더욱 주의가 필요합니다.

임차권등기명령 제도도 알아두면 유용합니다. 계약 만료 후 보증금을 받지 못했을 때 법원에 신청해 임차권을 등기하면 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 신청 비용은 약 5-10만원 정도입니다.

계약 전 최종 체크리스트

계약서에 도장을 찍기 전 마지막으로 점검해야 할 사항들이 있습니다. 계약금은 총 금액의 10% 내외가 적정하며, 과도하게 많은 계약금을 요구하면 의심해봐야 합니다. 계약금 지급 시 반드시 영수증을 받고, 가능하면 계좌이체로 증거를 남깁니다.

중개수수료율을 확인합니다. 주택의 경우 거래금액의 0.4-0.9% 범위 내에서 정해져 있습니다. 법정 요율을 초과하는 중개수수료를 요구하면 거절할 수 있습니다. 중개사무소 등록증과 중개사 자격증도 확인해 무등록 중개업자는 아닌지 점검합니다.

계약서 사본을 반드시 받아 보관합니다. 원본은 등기소나 주민센터 제출 시 필요하므로 사본을 미리 여러 장 준비해두면 편리합니다. 디지털 사본도 함께 보관하면 분실 시 대비할 수 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)