집 팔 때 필수 준비사항 - 매도인 체크리스트

주택 매도 준비의 핵심

집을 팔 때 가장 중요한 것은 체계적인 준비입니다. 매도는 단순히 집을 넘기는 행위가 아니라 법적 절차와 세금 문제가 얽힌 복잡한 과정입니다. 준비 없이 진행하면 예상치 못한 세금 폭탄을 맞거나 거래가 지연될 수 있습니다.

2026년 현재 1세대 1주택자의 비과세 기준은 시가 9억원 이하이며, 보유와 거주 기간이 각각 2년 이상이어야 합니다. 이 조건을 충족하지 못하면 양도소득세가 부과되므로 매도 전 반드시 본인의 상황을 점검해야 합니다. 다주택자의 경우 취득세 중과나 양도세 중과 여부를 확인하고, 지방 저가주택 특례 같은 감면 제도를 적극 활용하는 것이 중요합니다.

서류 준비도 미리 챙겨야 합니다. 신분증, 인감도장, 부동산 매도용 인감증명서, 등기부등본, 주민등록등본, 임대차계약서 등이 필수이며, 하나라도 누락되면 계약이 지연될 수 있습니다. 이 글에서는 매도 전 꼭 알아야 할 필수 준비사항을 단계별로 안내합니다.

1세대 1주택 비과세 요건 점검

주택을 팔 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는지 여부입니다. 비과세 기준은 시가 9억원 이하, 보유 기간 2년 이상, 거주 기간 2년 이상입니다. 세 가지 조건을 모두 충족하면 양도소득세를 내지 않아도 되지만, 하나라도 빠지면 과세 대상이 됩니다.

시가 9억원은 실거래가를 기준으로 하며, 초과분에 대해서는 세금이 부과됩니다. 예를 들어 10억원에 집을 팔면 1억원에 대해서만 양도소득세를 계산합니다. 보유 기간은 취득일부터 양도일까지를 세고, 거주 기간은 실제 주민등록을 두고 거주한 기간을 따집니다. 전입신고 없이 거주한 기간은 인정되지 않으므로 주의해야 합니다.

다주택자라면 비과세 혜택을 받기 어렵습니다. 하지만 지방 저가주택의 경우 공시가격 3억원에서 4억원 이하로 기준이 상향되면서 1주택 특례를 받을 가능성이 늘어났습니다. 또한 취득세 중과 제외주택 기준도 공시가 1억원에서 2억원으로 올라가 부담이 줄었습니다. 본인의 주택이 특례 대상인지 미리 확인하면 세금을 크게 절감할 수 있습니다.

재산세·종부세 기준일과 양도 타이밍

재산세와 종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준으로 그날 소유자에게 1년치가 부과됩니다. 따라서 5월 31일에 매도를 완료하면 그해 보유세를 내지 않아도 되지만, 6월 2일에 팔면 1년 전체를 부담해야 합니다. 양도 시점을 조정하는 것만으로도 수백만원을 절감할 수 있으므로 매도 일정을 계획할 때 이 날짜를 반드시 고려해야 합니다.

특히 고가 주택이나 다주택자의 경우 종부세 부담이 크기 때문에 6월 1일 전후로 매도 시기를 조절하는 것이 중요합니다. 계약은 미리 체결하더라도 잔금일을 6월 이전으로 맞추면 세금을 피할 수 있습니다. 다만 매수자와 협의가 필요하므로 계약 초기부터 일정을 명확히 조율해야 합니다.

양도소득세는 양도일(보통 잔금일)이 속한 달의 말일부터 2개월 내 예정신고를 해야 하며, 이듬해 5월 종합소득세 신고 때 확정신고를 합니다. 신고 기한을 놓치면 가산세가 붙으므로 일정을 미리 메모해두는 것이 좋습니다. 세무사와 상담하면 신고 절차와 절세 방법을 더 정확히 알 수 있습니다.

필수 서류 체크리스트

주택 매도 계약을 체결하려면 여러 서류가 필요합니다. 필수 서류는 신분증, 인감도장, 부동산 매도용 인감증명서, 등기부등본, 주민등록등본, 임대차계약서입니다. 인감증명서는 본인이 직접 주민센터나 정부24에서 발급받아야 하며, 용도를 ‘부동산 매도용’으로 지정해야 합니다. 일반 인감증명서는 사용할 수 없으므로 주의하세요.

등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 즉시 발급 가능하며, 매수자가 근저당이나 가압류 같은 권리관계를 확인하는 데 필수적입니다. 주민등록등본은 거주 기간과 세대 구성을 증명하는 자료로, 비과세 요건 충족 여부를 입증하는 데 쓰입니다. 만약 임차인이 있다면 임대차계약서도 준비해야 합니다. 임차인의 보증금 승계나 명도 일정을 매수자와 협의해야 하기 때문입니다.

서류는 계약 전에 미리 준비해두는 것이 좋습니다. 계약 당일 서류가 없으면 거래가 지연되거나 신뢰를 잃을 수 있습니다. 공인중개사에게 서류 목록을 미리 문의하면 빠뜨리는 일 없이 준비할 수 있습니다.

매매계약서 작성 시 주의사항

매매계약서는 매도와 매수의 모든 합의 내용을 담은 법적 문서입니다. 작성 시 부동산 소재지, 면적, 매매 금액, 계약금·중도금·잔금 일정, 특약 사항을 명확히 기재해야 합니다. 특히 특약 사항에는 임차인 명도 책임, 하자 보수 범위, 세금 정산 방법 등을 구체적으로 적어야 나중에 분쟁을 피할 수 있습니다.

계약서에는 매도인과 매수인의 신분증 사본, 인감도장 날인이 필요합니다. 계약금은 보통 매매가의 10% 수준이며, 계약 당일 현금이나 계좌 이체로 주고받습니다. 중도금과 잔금 일정은 서로 협의해 정하되, 잔금일에는 소유권 이전 등기와 함께 모든 권리관계를 정리해야 합니다.

매매계약서 작성법에 대해서는 아래 가이드에서 상세히 확인할 수 있습니다.

중개수수료와 부대비용 정리

부동산 중개수수료는 지역과 거래 금액에 따라 상한선이 정해져 있습니다. 서울 기준 9억원 이하는 0.4%에서 0.9% 범위 내에서 협의하며, 초과분은 별도 요율이 적용됩니다. 중개사무소마다 수수료율이 다를 수 있으므로 여러 곳을 비교해보는 것이 좋습니다. 중개수수료는 보통 계약 체결 시 일부, 잔금 시 나머지를 지급합니다.

그 외 부대비용으로는 인감증명서 발급비(1000원), 등기부등본 발급비(1000원), 양도소득세 신고 비용(세무사 이용 시 수십만원) 등이 있습니다. 만약 대출이 남아 있다면 중도상환 수수료도 고려해야 합니다. 은행마다 수수료율이 다르므로 잔금 전에 정확한 금액을 확인하세요.

또한 관리비, 공과금, 재산세 등을 매수자와 정산해야 합니다. 잔금일을 기준으로 일할 계산해 정산하는 것이 일반적이며, 이 내용도 계약서 특약에 명시하면 분쟁을 예방할 수 있습니다.

잔금일 준비와 등기 절차

잔금일에는 매매 대금을 최종 수령하고 소유권 이전 등기를 진행합니다. 잔금은 현금이나 계좌 이체로 받으며, 고액일 경우 은행에서 직접 확인하는 것이 안전합니다. 잔금을 받기 전에 등기부등본을 다시 떼어 근저당이나 가압류 같은 권리관계가 없는지 최종 확인해야 합니다.

등기 이전은 법무사가 대행하는 것이 일반적이며, 비용은 매도인과 매수인이 협의해 부담합니다. 법무사는 잔금일 당일 서류를 검토하고 등기소에 이전 등기를 신청합니다. 등기가 완료되면 매수자가 새 소유자로 등록되며, 이후 모든 권리와 의무가 매수자에게 넘어갑니다.

임차인이 있다면 보증금 승계나 명도를 완료해야 합니다. 보증금을 승계하는 경우 매수자가 보증금을 인수하고, 명도하는 경우 매도인이 임차인에게 보증금을 돌려주고 집을 비워야 합니다. 이 일정도 계약 시 명확히 정해야 잔금일에 문제가 생기지 않습니다.

잔금 지급 절차와 준비사항에 대한 상세한 내용은 아래 가이드를 참고하세요.

양도소득세 신고와 납부

양도소득세는 주택을 팔아 생긴 차익에 부과되는 세금입니다. 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 세금이 없지만, 그렇지 않으면 예정신고와 확정신고를 해야 합니다. 예정신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 하며, 확정신고는 이듬해 5월 종합소득세 신고 기간에 합니다.

양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액입니다. 필요경비에는 취득세, 중개수수료, 등기비용, 리모델링 비용 등이 포함되므로 영수증을 잘 보관해두면 세금을 줄일 수 있습니다. 장기보유특별공제도 보유 기간에 따라 최대 80%까지 공제되므로 반드시 챙겨야 합니다.

세무사에게 신고를 맡기면 정확하고 빠르게 처리할 수 있지만, 비용이 들기 때문에 간단한 경우 본인이 직접 홈택스에서 신고할 수도 있습니다. 국세청 홈택스에 로그인해 ‘양도소득세 예정신고’ 메뉴에서 안내에 따라 입력하면 됩니다. 신고 기한을 놓치면 무신고 가산세가 부과되므로 일정을 꼭 지켜야 합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)