생애 첫 내집마련에서 매매계약과 입주는 자금 준비와 대출 승인 이후 실제로 집주인이 되는 최종 단계입니다. 2025년 기준, 전국 4억원 이상 부동산 거래 시 자금조달계획서 제출이 의무화되었으며, 실거래가 미신고 시 과태료가 1,000만원으로 상향되었습니다. 매매계약서는 계약금·중도금·잔금 지급 시기, 소유권 이전 일자, 특약사항을 명확히 기재해야 하며, LTV(주택담보대출비율) 70% 기준에 맞춰 대출 한도를 확인해야 합니다. 잔금일에는 소유권 이전 등기와 대출 실행이 동시에 진행되므로, 등기소·은행·법무사 일정을 미리 조율해야 합니다. 입주 전에는 하자 점검, 관리비 정산, 전입신고 준비를 완료하고, 이사 후 14일 이내 주민등록 전입신고를 마쳐야 대출 조건을 충족합니다. 이 글에서는 2025년 기준 매매계약서 작성 체크포인트, 잔금일 준비사항, 소유권 이전 절차, 입주 하자 점검, 이사 후 행정 절차를 상세히 안내합니다.
매매계약서 작성과 체크포인트
매매계약서는 계약금·중도금·잔금의 금액과 지급 시기, 소유권 이전 일자, 특약사항을 명확히 기재하여 향후 분쟁을 예방하는 법적 문서입니다. 2025년부터 전국 4억원 이상 부동산 거래 시 자금조달계획서 제출이 의무화되었으며, 부동산 거래 신고를 거래 후 30일 이내 완료하지 않으면 1,000만원의 과태료가 부과됩니다. 매매계약 시에는 등기부등본을 확인하여 근저당권, 가압류, 가등기 등 권리 관계가 명확한지 점검하고, 매도인이 잔금일까지 모든 권리를 말소하기로 약정해야 합니다.
매매계약서에는 계약금(통상 매매가의 10%), 중도금(통상 매매가의 10-20%, 분할 지급 가능), 잔금(나머지 금액) 지급 일자를 명시하며, 중도금 대출이 필요한 경우 대출 승인 여부를 특약사항에 기재합니다. 예를 들어, 매매가 5억원 아파트의 경우 계약금 5,000만원을 계약 당일 지급하고, 중도금 5,000만원을 계약 후 1개월 내 지급하며, 잔금 4억원은 소유권 이전일에 지급하는 식입니다. 대출이 승인되지 않으면 계약을 해제할 수 있다는 특약을 추가하여 매수인을 보호할 수 있습니다.
특약사항에는 입주 전 하자 발견 시 매도인이 수리하거나 비용을 부담하기로 약정하고, 관리비·재산세 정산 시점을 명시하며, 잔금일까지 매도인이 거주하다가 퇴거하는 일정을 구체적으로 기재합니다. 또한, 근저당권·전세권·가압류 등 모든 권리를 잔금일 전까지 말소하기로 약정하고, 만약 말소하지 못하면 계약을 해제하거나 위약금을 청구할 수 있다는 조항을 추가합니다. 계약서는 매도인과 매수인이 각각 1부씩 보관하며, 중개사무소도 1부를 보관하여 분쟁 발생 시 증거로 활용합니다.
잔금 지급과 소유권 이전 등기
잔금일에는 매수인이 나머지 매매대금을 지급하고, 매도인이 소유권을 이전하며, 대출 실행과 등기 신청이 동시에 진행되므로 사전에 일정을 조율해야 합니다. 잔금일 당일 순서는 다음과 같습니다. 먼저, 등기소에서 등기부등본을 최종 확인하여 근저당권이나 가압류가 말소되었는지 점검합니다. 이후 은행에서 대출을 실행하여 매도인 계좌로 잔금을 송금하고, 법무사가 소유권 이전 등기 서류를 작성하여 등기소에 신청합니다. 등기 신청은 보통 법무사가 대행하며, 등기 신청일로부터 3-5일 이내 등기부등본에 매수인 명의로 소유권이 등재됩니다.
대출 실행 시에는 LTV(주택담보대출비율) 70% 기준을 충족해야 하며, 매매가 5억원 아파트의 경우 최대 3.5억원까지 대출받을 수 있습니다. 대출 실행 전에 은행은 주택의 감정평가를 실시하여 담보 가치를 확인하고, 매수인의 소득과 신용을 재검증하여 대출 한도를 최종 결정합니다. 대출 실행일은 잔금일과 일치해야 하며, 대출금은 매도인 계좌로 직접 송금되어 매수인이 현금으로 준비해야 할 금액을 줄입니다.
소유권 이전 등기를 위해서는 매도인의 인감증명서, 등기권리증(등기필증), 주민등록등본이 필요하며, 매수인은 신분증, 주민등록등본, 인감도장을 준비해야 합니다. 법무사 수수료는 매매가의 0.1-0.2% 수준이며, 예를 들어 5억원 아파트의 경우 50-100만원 정도입니다. 등기 신청 후 등기소에서 접수증을 발급받고, 등기 완료일에 등기부등본을 발급받아 소유권이 정상적으로 이전되었는지 확인합니다.
입주 준비와 체크리스트
입주 전에는 하자 점검, 관리비 정산, 전입신고 준비를 완료하여 이사 후 추가 비용 발생이나 행정 절차 지연을 방지해야 합니다. 하자 점검은 잔금일 이전에 매도인과 함께 실시하며, 벽지 얼룩, 바닥 긁힘, 창문 파손, 수도·전기 이상, 보일러 작동 여부를 확인합니다. 발견된 하자는 매도인이 수리하거나 비용을 차감하기로 약정하고, 수리가 완료된 후 잔금을 지급하는 것이 안전합니다.
관리비는 잔금일 기준으로 정산하며, 매도인이 이전 달까지의 관리비를 완납하고, 잔금일 이후는 매수인이 부담합니다. 관리사무소에 방문하여 미납 관리비가 없는지 확인하고, 수도·전기·가스 요금도 정산합니다. 전입신고는 이사 후 14일 이내 주민센터 또는 정부24 홈페이지에서 신청하며, 대출 실행 조건으로 1개월 이내 전입해야 하는 경우가 많으므로 반드시 기한을 준수해야 합니다.
입주 당일에는 현관 비밀번호를 변경하고, 도어락 배터리를 교체하며, 가스·수도·전기 계량기 숫자를 사진으로 촬영하여 초기 상태를 기록합니다. 이사업체와 계약할 때는 견적서를 3곳 이상 비교하고, 파손 시 보상 조건을 명시하며, 이사 당일 파손 여부를 즉시 확인합니다. 대형 가전(냉장고, 세탁기, TV)은 이사업체가 전문적으로 포장하고 운반하므로, 파손 리스크를 줄이기 위해 보험 가입 여부를 확인합니다.
이사와 주소 이전
이사 후에는 주민등록 전입신고, 자동차 등록 주소 변경, 우편물 전달 서비스 신청을 완료하여 행정 절차를 마무리해야 합니다. 주민등록 전입신고는 이사 후 14일 이내 주민센터 또는 정부24 홈페이지에서 신청하며, 본인 신분증과 전입할 주택의 등기부등본 또는 임대차계약서를 제출합니다. 전입신고가 완료되면 주민등록등본에 새 주소가 등재되며, 이를 대출 은행에 제출하여 실거주 조건을 충족했음을 증명합니다.
자동차 등록 주소는 차량등록사업소 또는 민원24에서 변경하며, 변경하지 않으면 자동차세 고지서가 이전 주소로 발송되어 납부를 놓칠 수 있습니다. 우편물 전달 서비스는 우체국에서 신청하며, 최대 1년간 이전 주소로 오는 우편물을 새 주소로 자동 전달받을 수 있습니다. 인터넷, 전화, 케이블TV 등 통신 서비스는 이사 1주일 전에 이전 신청을 하여 입주 당일부터 사용할 수 있도록 준비합니다.
자녀가 있는 경우 학교 전학 절차를 진행하며, 전입신고 완료 후 교육청 또는 해당 학교에 전학 신청서를 제출합니다. 건강보험 주소 변경은 국민건강보험공단 홈페이지에서 온라인으로 신청할 수 있으며, 주소 변경이 완료되면 건강보험료 고지서가 새 주소로 발송됩니다. 이사 후 1개월 이내 모든 주소 변경 절차를 완료하면, 세금 고지서나 우편물 누락 없이 안정적으로 새 집에서 생활을 시작할 수 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
❓ 자금조달계획서는 언제 제출해야 하나요?
2025년부터 전국 4억원 이상 부동산 거래 시 매매계약 후 30일 이내 부동산 거래신고와 함께 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 제출하지 않으면 1,000만원의 과태료가 부과됩니다.
❓ 잔금일에 필요한 서류는 무엇인가요?
매도인은 인감증명서, 등기권리증, 주민등록등본이 필요하며, 매수인은 신분증, 주민등록등본, 인감도장을 준비해야 합니다. 대출을 받는 경우 은행에서 요구하는 추가 서류도 준비합니다.
❓ 입주 전 하자 점검은 어떻게 하나요?
잔금일 이전에 매도인과 함께 현장을 방문하여 벽지, 바닥, 창문, 수도, 전기, 보일러 등을 점검합니다. 발견된 하자는 매도인이 수리하거나 비용을 차감하기로 약정하고, 수리 완료 후 잔금을 지급합니다.
❓ 전입신고는 언제까지 해야 하나요?
이사 후 14일 이내 주민센터 또는 정부24에서 전입신고를 완료해야 하며, 대출 실행 조건으로 1개월 이내 전입해야 하는 경우가 많으므로 기한을 준수해야 합니다.
❓ 이사 후 주소 변경은 어떤 것들을 해야 하나요?
주민등록 전입신고, 자동차 등록 주소 변경, 통신 서비스 이전, 우편물 전달 서비스 신청, 건강보험 주소 변경, 자녀 전학 절차 등을 이사 후 1개월 이내 완료해야 합니다.