부동산 매매 대금은 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지급하며, 각 단계마다 지급 시기와 비율, 관리 방법이 다릅니다. 2025년 6월 27일 발표된 가계부채 관리 강화 방안에 따라 잔금 대출 한도가 6억 원으로 제한되어 매수인의 자금 계획이 더욱 중요해졌습니다. 이 글에서는 계약금·중도금·잔금의 개념과 지급 절차, 최신 규제 사항, 안전 관리법을 상세히 안내합니다.
계약금·중도금·잔금의 기본 개념
부동산 매매 대금은 일반적으로 계약금 10%, 중도금 10%, 잔금 80%로 나누어 지급하는 것이 관례입니다. 계약서에 따라 비율과 지급 시기는 달라질 수 있으므로 반드시 확인하세요.
계약금은 매매계약 체결 시 즉시 지급하는 금액으로, 보통 매매가의 10% 수준입니다. 계약금은 계약 성립을 확인하는 의미가 있으며, 매수인이 계약을 파기하면 계약금을 포기하고, 매도인이 파기하면 계약금의 2배를 배상해야 합니다. 계약금은 현금, 수표, 계좌이체 등으로 지급하며, 반드시 영수증을 받아 보관하세요.
중도금은 계약 체결 후 잔금 지급 전에 지급하는 금액으로, 매매가의 10~20% 수준이 일반적입니다. 중도금 지급 시기는 계약서에 명시되며, 보통 계약 체결 후 1~2개월 내에 지급합니다. 중도금은 매도인의 요청이 있거나 계약서에 명시된 경우에만 지급하며, 선지급할 필요는 없습니다.
잔금은 매매 대금의 나머지 금액으로, 보통 매매가의 70~80%입니다. 잔금 지급일은 계약서에 명시되며, 잔금을 지급하면 소유권 이전과 열쇠 인수가 동시에 이루어집니다. 잔금 지급은 반드시 계좌이체로 하고, 이체 확인증을 출력하여 보관하세요.
2025년 잔금 대출 규제 변경사항
2025년 6월 27일 금융위원회가 발표한 가계부채 관리 강화 방안에 따라, 잔금 대출 한도가 6억 원으로 제한되었습니다. 이는 분양 및 매매 대금 지급 시 대출 의존도를 낮추기 위한 조치입니다.
6월 28일 이후 입주자 모집공고(분양공고) 단지는 중도금 대출은 기존대로 가능하나, 잔금 대출은 6억 원 이내로 제한됩니다. 예를 들어 10억 원짜리 아파트를 분양받을 경우, 잔금 대출은 6억 원까지만 가능하고 나머지 4억 원은 자기 자본으로 준비해야 합니다. 6월 27일 이전 입주자 모집공고 단지는 중도금·잔금 모두 6억 원 이상 대출이 가능하나, 소유권 이전 조건부 전세대출(갭투자용)은 전면 금지됩니다.
중도금 대출액이 6억 원을 초과할 경우, 잔금 전환 시 초과분은 현금으로 상환해야 하며, 입주 전에 갚아야 합니다. 이로 인해 분양가가 높은 단지는 자기 자본 부담이 크게 늘어나므로, 분양 신청 전 자금 계획을 철저히 세워야 합니다.
계약금·중도금·잔금 지급 절차
부동산 매매 대금 지급은 단계별로 진행되며, 각 단계마다 필요한 서류와 절차가 다릅니다.
계약금 지급 시에는 매매계약서를 작성하고 매도인에게 계약금을 지급합니다. 계좌이체 또는 현금으로 지급하며, 반드시 영수증을 받아 보관하세요. 계약서에는 매매가, 계약금, 중도금, 잔금 금액과 지급 시기가 명확히 기재되어야 합니다. 계약서를 3부 작성하여 매도인, 매수인, 중개인이 각각 1부씩 보관합니다.
중도금 지급 시에는 계약서에 명시된 날짜에 매도인 계좌로 중도금을 이체합니다. 이체 확인증을 출력하여 보관하고, 매도인에게 영수증을 요청하세요. 중도금은 선지급할 의무가 없으므로 계약서에 명시된 시기에만 지급합니다.
잔금 지급 시에는 매도인, 매수인, 중개인이 모두 모여 잔금을 지급하고 소유권 이전 등기를 진행합니다. 잔금은 반드시 계좌이체로 지급하며, 대출금이 있는 경우 은행에서 직접 매도인 계좌로 송금됩니다. 잔금 지급과 동시에 열쇠, 등기권리증, 인감증명서 등을 인수하고, 공과금과 관리비를 정산합니다. 전입신고는 잔금 지급 후 즉시 진행하여 대항력을 확보하세요.
대금 지급 시 안전 관리 방법
부동산 매매 대금은 고액이므로 안전하게 관리하고, 증빙 자료를 철저히 보관해야 합니다.
반드시 계좌이체로 지급하고, 이체 확인증을 출력하여 보관하세요. 현금 지급은 위험하고 추적이 어려우므로 피하세요. 영수증은 매도인에게 반드시 받아야 하며, 영수증에는 금액, 날짜, 지급 항목(계약금, 중도금, 잔금)이 명확히 기재되어야 합니다.
대출을 활용할 경우 은행과 사전에 대출 약정을 체결하고, 잔금일에 대출금이 매도인 계좌로 송금될 수 있도록 조율하세요. 보금자리론이나 신생아 특례대출 등 정책 모기지를 신청한 경우 한국주택금융공사 홈페이지에서 진행 상황을 확인하세요.
잔금 자금은 계약금, 중도금 제외한 나머지 금액을 미리 계좌에 입금해두세요. 퇴직연금이나 예금 해지 등이 필요한 경우 잔금일 전에 미리 처리하여 자금 이동에 문제가 없도록 하세요. 에스크로(제3자 예치) 서비스를 이용하면 매매 대금을 안전하게 보관하고 소유권 이전 완료 후 매도인에게 지급할 수 있어 사기 예방에 도움이 됩니다.
계약 해제와 위약금
계약금 지급 후 계약을 해제하려면 위약금을 부담해야 하며, 계약서 특약에 따라 금액이 결정됩니다.
매수인이 계약을 해제하면 계약금을 포기해야 합니다. 예를 들어 1억 원짜리 아파트에 계약금 1,000만 원을 지급했다면, 계약 해제 시 1,000만 원을 돌려받지 못합니다. 매도인이 계약을 해제하면 계약금의 2배를 배상해야 합니다. 위 예시에서 매도인이 계약을 파기하면 2,000만 원을 매수인에게 지급해야 합니다.
중도금 지급 후 계약 해제는 계약금 규정과 다르게 적용될 수 있으므로 계약서 특약을 확인하세요. 일반적으로 중도금 지급 후에는 계약금 규정이 적용되지 않고, 손해배상 청구가 가능합니다. 잔금 지급 전에 매도인의 사정(재개발 무산, 하자 발견 등)으로 계약이 무효가 되면 매수인은 계약금과 중도금을 전액 반환받을 수 있으며, 손해배상을 청구할 수도 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
❓ 계약금은 얼마나 지급하나요?
보통 매매가의 10% 수준이지만, 계약서에 따라 5~20%까지 다양합니다. 계약서에 명시된 금액을 확인하세요.
❓ 중도금은 반드시 지급해야 하나요?
계약서에 명시되어 있거나 매도인이 요청한 경우에만 지급합니다. 선지급할 의무는 없으므로 계약서를 확인하세요.
❓ 잔금 대출 한도는 어떻게 되나요?
2025년 6월 28일 이후 분양공고 단지는 잔금 대출 한도가 6억 원으로 제한됩니다. 그 이상은 자기 자본으로 준비해야 합니다.
❓ 대금 지급 시 현금으로 해도 되나요?
가능하지만 권장하지 않습니다. 고액 현금 거래는 위험하고 추적이 어려우므로 반드시 계좌이체로 진행하고, 이체 확인증을 보관하세요.
❓ 계약 해제 시 위약금은 얼마인가요?
매수인이 해제하면 계약금을 포기하고, 매도인이 해제하면 계약금의 2배를 배상해야 합니다. 중도금 지급 후에는 손해배상 청구가 가능합니다.