부동산 매매에서 잔금 지급은 계약의 최종 단계로, 매수인이 나머지 대금을 지급하고 소유권을 이전받는 중요한 절차입니다. 잔금일에는 준비해야 할 서류와 절차가 많아 미리 체크리스트를 확인하지 않으면 혼선이 생길 수 있습니다. 이 글에서는 잔금 지급 절차와 필수 준비사항을 단계별로 안내합니다.
잔금일 전 준비사항
잔금일 전에 미리 준비해야 할 사항들이 있습니다. 특히 대출을 활용하는 경우 은행과의 사전 준비가 필수입니다.
계약서를 다시 한번 꼼꼼히 확인하세요. 잔금일, 잔금 금액, 특약사항 등을 재확인하여 매도인과의 합의 내용이 일치하는지 점검합니다. 특히 잔금일이 연기되거나 변경된 경우 서면 합의서를 작성했는지 확인하세요.
주택담보대출을 활용하는 경우 잔금일 최소 1주일 전까지 대출 실행을 준비해야 합니다. 은행에서 담보 평가, 신용 심사를 완료하고 대출 약정을 체결한 후, 잔금일에 대출금이 매도인 계좌로 송금될 수 있도록 사전에 조율하세요. 보금자리론이나 신생아 특례대출 등 정책 모기지를 신청한 경우 한국주택금융공사 홈페이지에서 진행 상황을 확인하세요.
잔금 자금을 확보하세요. 대출금 외에 자기 자본으로 준비해야 할 금액(계약금, 중도금 제외한 나머지)을 계좌에 미리 입금해두세요. 퇴직연금이나 예금 해지 등이 필요한 경우 잔금일 전에 미리 처리하여 자금 이동에 문제가 없도록 하세요.
잔금일 당일 절차
잔금일 당일에는 매수인, 매도인, 중개인이 모두 모여 잔금 지급과 소유권 이전 절차를 진행합니다. 다음 순서대로 진행되며, 준비 서류를 미리 챙기세요.
먼저 잔금을 지급합니다. 매수인은 매도인 계좌로 잔금을 계좌 이체하며, 대출금이 있는 경우 은행에서 직접 매도인 계좌로 송금됩니다. 현금 지급은 위험하므로 반드시 계좌 이체로 진행하고, 이체 확인증을 출력하여 보관하세요.
잔금 지급과 동시에 열쇠와 관련 서류를 인수합니다. 매도인으로부터 집 열쇠, 등기권리증(등기필증), 인감증명서, 주민등록등본, 관리비 납부 영수증 등을 받으세요. 열쇠는 여러 개가 있을 수 있으므로 모든 열쇠를 확인하고, 복사본이 있는지도 물어보세요.
공과금과 관리비를 정산합니다. 잔금일 기준으로 전기세, 수도세, 가스비, 관리비 등을 일할 계산하여 정산하고, 영수증을 받아 보관하세요. 관리사무소에 문의하여 체납된 관리비가 없는지도 확인하세요.
전입신고를 즉시 진행합니다. 잔금 지급 후 바로 전입신고를 해야 대항력이 생기므로, 주민센터 방문 또는 정부24에서 온라인 신고를 진행하세요.
소유권 이전 등기 절차
잔금 지급 후에는 소유권 이전 등기를 신청해야 합니다. 등기는 법무사에게 의뢰하는 것이 일반적이며, 잔금일 당일 또는 며칠 내에 진행됩니다.
등기 이전은 잔금 지급 후 3개월 이내에 완료해야 합니다. 법무사에게 등기권리증, 인감증명서, 주민등록등본, 매매계약서, 취득세 납부 영수증 등을 제출하면 소유권 이전 등기를 대행해줍니다. 등기 완료 후에는 새로운 등기권리증(등기필증)을 받게 됩니다.
등기 비용은 법무사 수수료와 등록세로 구성됩니다. 법무사 수수료는 거래 금액에 따라 다르지만 보통 수십만 원에서 백만 원대이며, 등록세는 취득세에 포함되어 납부합니다. 비용은 미리 문의하여 예산을 준비하세요.
대출을 활용한 경우 은행과 함께 근저당권 설정 등기도 진행됩니다. 근저당권은 은행이 대출금을 담보로 설정하는 권리로, 소유권 이전 등기와 동시에 진행되는 경우가 많습니다. 법무사가 일괄 처리하므로 별도로 신경 쓸 필요는 없지만, 근저당권 금액과 채권 최고액이 대출 약정과 일치하는지 확인하세요.
취득세 및 세금 납부
부동산을 취득하면 취득세를 납부해야 합니다. 취득세율은 주택 유형과 매매가에 따라 1.1%에서 4.6%까지 다양하며, 지방교육세와 농어촌특별세도 함께 납부합니다.
취득세는 잔금일로부터 60일 이내에 납부해야 하며, 기한을 넘기면 가산세가 부과됩니다. 관할 구청 세무과에서 취득세 신고서를 작성하고 납부하거나, 국세청 홈택스나 지자체 전자 납부 시스템을 통해 온라인 납부도 가능합니다.
취득세 계산 시 1주택자, 다주택자 여부와 주택 가격에 따라 세율이 달라집니다. 예를 들어 1주택자가 6억 원 이하 주택을 취득하면 취득세율 1%~3% 정도이지만, 9억 원 초과 주택이나 다주택자는 세율이 훨씬 높아집니다. 세율을 정확히 확인하고 미리 예산을 준비하세요.
실거래 신고도 잊지 마세요. 부동산 거래 신고는 계약 체결일로부터 60일 이내에 해야 하며, 미신고 시 과태료가 부과됩니다. 중개인이 대행해주는 경우가 많지만, 본인이 직접 확인하여 신고 완료 여부를 점검하세요.
보유세 납세의무자 고려사항
부동산을 취득하면 재산세와 종합부동산세(종부세)를 내야 합니다. 납세의무자는 매년 6월 1일 현재 등기부등본상 소유자이므로, 잔금일과 등기일을 6월 1일 전후로 조율하면 보유세 부담을 조정할 수 있습니다.
예를 들어 잔금일을 6월 2일로 정하고 등기를 6월 중에 완료하면, 6월 1일 기준으로는 매도인이 소유자이므로 그해 재산세와 종부세는 매도인이 납부합니다. 반대로 5월 말에 잔금과 등기를 완료하면 6월 1일 기준 소유자가 매수인이므로 매수인이 납부해야 합니다.
잔금일 협상 시 보유세 납부 주체를 고려하여 6월 1일 이전 또는 이후로 조정하는 것도 전략입니다. 매도인과 협의하여 보유세 부담을 나누거나, 잔금일을 조율하여 절세 효과를 누릴 수 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
❓ 잔금은 현금으로 지급해도 되나요?
가능하지만 권장하지 않습니다. 고액 현금 거래는 위험하고 추적이 어려우므로 반드시 계좌 이체로 진행하고, 이체 확인증을 보관하세요.
❓ 잔금일에 꼭 법무사를 동행해야 하나요?
필수는 아니지만 권장합니다. 법무사가 등기 이전, 공과금 정산, 서류 확인 등을 대행하여 안전하게 거래를 마무리할 수 있습니다.
❓ 등기 이전은 언제까지 완료해야 하나요?
잔금 지급 후 3개월 이내에 완료해야 합니다. 기한을 넘기면 불이익이 있으므로 잔금일 이후 빠르게 진행하세요.
❓ 취득세는 얼마나 내야 하나요?
주택 유형과 매매가에 따라 1.1%~4.6%입니다. 1주택자는 세율이 낮고, 다주택자나 고가 주택은 세율이 높으므로 미리 확인하세요.
❓ 잔금일을 6월 1일 이전으로 하면 보유세를 안 내나요?
6월 1일 기준 소유자가 납세의무자이므로, 6월 1일 이전에 등기까지 완료하면 그해 보유세는 매수인이 납부합니다. 6월 2일 이후 등기하면 매도인이 납부합니다.