부동산 매매계약서는 주택 거래에서 가장 중요한 문서입니다. 계약서 내용에 따라 권리와 의무가 결정되며, 작성 실수는 법적 분쟁이나 금전적 손실로 이어질 수 있습니다.
2025년부터 부동산 거래 제도가 일부 개정되었습니다. 전자계약 시스템 이용 시 인지세가 최대 70% 감면되며, 자금조달계획서 제출 기준이 거래금액 4억원 이상으로 확대되었습니다. 실거래가 미신고 과태료도 1,000만원으로 상향 조정되었습니다.
매매계약서에는 부동산 표시, 거래 금액, 당사자 정보, 계약금·중도금·잔금 지급 일정, 특약사항 등을 정확히 기재해야 합니다. 등기부등본 확인, 중개사 정보 기재, 구두 합의 서면화 등 꼼꼼한 작성이 필요합니다.
이 글에서는 2025년 개정 사항, 매매계약서 필수 항목 작성법, 계약금·중도금·잔금 관리법, 주의사항을 상세히 안내합니다.
2025년 부동산 거래 제도 변경사항
2025년 1월 1일부터 부동산 거래 관련 제도가 일부 개정되었습니다. 전자계약 확대, 자금조달계획서 제출 기준 강화, 과태료 상향 등이 주요 변경 사항입니다.
전자계약 확대 및 인지세 감면
국토교통부는 전자계약시스템(계약원스톱)을 통한 계약 체결을 권장하고 있습니다. 전자계약 이용 시 인지세가 최대 70% 감면됩니다.
인지세는 계약서에 붙이는 세금으로, 거래금액에 따라 차등 적용됩니다. 1억원 이상 10억원 이하는 15만원, 10억원 초과는 35만원의 인지세가 부과됩니다. 전자계약을 사용하면 이 금액의 70%를 감면받을 수 있습니다.
2025년 7월부터는 표준계약서에 QR코드, 전자서명, 계약정보 암호화가 포함됩니다. 이는 계약서 위조 방지와 투명성 강화를 위한 조치입니다.
자금조달계획서 제출 기준 강화
자금조달계획서 제출 기준이 거래금액 4억원 이상으로 확대되었습니다. 기존에는 수도권 6억원 이상만 제출했지만, 2025년부터는 전국 4억원 이상 거래 시 의무화되었습니다.
자금조달계획서는 주택 구입 자금의 출처를 명시하는 서류입니다. 대출, 자기자금, 증여 등 자금 조달 방법을 구체적으로 기재해야 합니다. 계약 체결 후 60일 이내 제출해야 하며, 미제출 시 과태료가 부과됩니다.
실거래가 신고 및 과태료 상향
실거래가 미신고 과태료가 500만원에서 1,000만원으로 상향 조정되었습니다. 계약 체결일로부터 60일 이내 신고해야 하며, 기한을 넘기면 과태료가 부과됩니다.
실거래가 신고는 중개사무소가 대행하는 경우가 많지만, 당사자 간 직거래는 본인이 직접 신고해야 합니다. 정부24나 국토교통부 부동산거래관리시스템에서 온라인 신고가 가능합니다.
매매계약서 필수 항목 작성법
매매계약서는 여러 필수 항목으로 구성됩니다. 각 항목을 정확히 작성해야 법적 효력이 발생하며, 분쟁 시 증거로 활용됩니다.
부동산 표시
부동산 표시는 등기부등본상 주소, 지번, 면적, 건물 구조 및 용도를 정확히 기재합니다. 도로명 주소가 아닌 지번 주소를 사용하며, 전용면적과 공급면적을 모두 명시합니다.
아파트는 단지명, 동·호수를 함께 기재합니다. 빌라나 다세대는 건물 전체가 아닌 해당 호수만 거래 대상이므로 정확한 호수를 명시해야 합니다.
등기부등본과 계약서 내용이 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. 등기부등본상 소유자와 매도인이 다르면 계약 무효가 될 수 있습니다.
거래 금액 및 지급 조건
거래 금액은 매매대금 총액을 한글과 숫자로 병기합니다. “금 오억원정(₩500,000,000)”처럼 작성하여 금액 조작을 방지합니다.
계약금, 중도금, 잔금 금액과 지급일을 명확히 기재합니다. 계약금은 계약 체결 시, 중도금은 중간 시점, 잔금은 소유권 이전일에 지급한다고 명시합니다.
지급 방법도 함께 기재합니다. 계좌이체, 현금, 수표 등 지급 수단을 명시하며, 계좌이체인 경우 은행명과 계좌번호를 적습니다.
계약 당사자 정보
매도인과 매수인의 성명, 주소, 연락처, 주민등록번호를 정확히 기재합니다. 법인인 경우 사업자등록번호와 대표자 정보를 명시합니다.
공동 명의인 경우 모든 소유자의 정보를 기재하고, 모두가 계약서에 서명·날인해야 합니다. 한 명이라도 누락되면 계약 무효가 될 수 있습니다.
대리인이 계약을 체결하는 경우 위임장과 인감증명서를 첨부해야 합니다. 대리인 정보도 계약서에 함께 기재합니다.
중개사 정보
중개업소명, 사업자등록번호, 공인중개사 등록번호를 기재합니다. 중개사 서명·날인도 필수입니다.
중개사는 중개대상물 확인·설명서를 교부해야 합니다. 이 서류는 중개사가 매물을 확인했음을 증명하며, 계약서와 함께 보관합니다.
중개사무소 등록증과 공인중개사 자격증을 확인하여 무등록 중개업자를 방지합니다.
계약금·중도금·잔금 관리법
매매대금은 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지급합니다. 각 단계마다 확인해야 할 사항이 있습니다.
계약금 납부 및 계약 성립
계약금은 계약 체결 시 지급하며, 통상 매매대금의 10%입니다. 계약금 납부로 계약이 성립되며, 법적 구속력이 발생합니다.
계약금 영수증을 반드시 받아야 합니다. 영수증에는 날짜, 금액, 수령인, 거래 대상이 명시되어야 합니다.
일방적 계약 해제 시 계약금을 포기하거나 배액 배상해야 합니다. 매수인이 해제하면 계약금을 포기하고, 매도인이 해제하면 계약금의 2배를 배상합니다.
중도금 납부 및 확인 사항
중도금은 계약금과 잔금 사이에 지급합니다. 중도금 없이 계약금 후 바로 잔금을 지급하기도 합니다.
중도금 납부 전 등기부등본을 재확인합니다. 계약 체결 후 새로운 근저당권이나 가압류가 설정되었는지 확인합니다. 문제가 있으면 중도금 납부를 보류하고 해결 후 진행합니다.
대출 승인 여부도 확인합니다. 대출이 거부되면 잔금 마련이 어려우므로, 중도금 납부 전에 대출 승인을 받는 것이 안전합니다.
잔금 납부 및 소유권 이전
잔금일은 소유권 이전일과 동일합니다. 잔금 납부와 동시에 등기 이전을 진행하며, 모든 절차가 완료되어야 거래가 마무리됩니다.
잔금일에는 등기부등본 최종 확인, 현장 재방문, 시설물 점검을 합니다. 계약 체결 시점과 변경 사항이 없는지 확인하며, 수리 약속이 이행되었는지 점검합니다.
잔금 지급 방법은 안전하게 진행해야 합니다. 법무사 사무실에서 등기 서류 확인 후 계좌이체하거나, 은행에서 동시 이행 서비스를 이용합니다.
소유권 이전 등기는 법무사에게 의뢰하거나 직접 진행할 수 있습니다. 등기 완료 후 등기부등본을 발급받아 소유권이 정상적으로 이전되었는지 확인합니다.
특약사항 작성 가이드
특약사항은 계약서 양식에 없는 추가 합의 내용을 명시하는 란입니다. 구두 합의는 법적 효력이 없으므로 반드시 서면으로 기재해야 합니다.
자주 사용되는 특약사항:
- 근저당권 말소: “잔금일 전까지 매도인은 모든 근저당권을 말소 완료합니다”
- 하자 수리: “계약 전 확인된 하자(누수, 보일러 고장 등)는 잔금일 전까지 매도인이 수리합니다”
- 시설물 인수: “붙박이장, 에어컨, 조명 등 현재 설치된 시설물을 포함하여 인수합니다”
- 대출 조건부 계약: “대출 승인이 거부되면 계약금을 반환하고 계약을 무효로 합니다”
- 잔금 연기: “매도인 사정으로 잔금일이 ○○일 이내 연기될 수 있으며, 이 경우 이자는 매도인이 부담합니다”
특약사항은 구체적이고 명확하게 작성해야 합니다. “가능한 한 빨리”, “적절한 시기에” 같은 애매한 표현은 피하고, 날짜, 금액, 책임 범위를 정확히 명시합니다.
특약사항이 많으면 별지를 첨부합니다. 계약서와 함께 보관하며, 당사자 모두가 서명·날인합니다.
매매계약서 작성 주의사항
매매계약서 작성 시 몇 가지 주의사항이 있습니다.
첫째, 등기부등본을 반드시 확인해야 합니다. 소유자, 근저당권, 가압류, 전세권 등 권리관계를 파악하고, 등기부와 계약서 내용이 일치하는지 확인합니다.
둘째, 공란을 남기지 않습니다. 계약서 빈칸은 나중에 내용이 추가될 수 있으므로, 사용하지 않는 란은 “해당 없음”이라고 기재하거나 사선으로 지웁니다.
셋째, 수정 시 정정 날인을 해야 합니다. 계약서 내용을 수정할 경우 수정 부분에 양 당사자가 날인하여 변조를 방지합니다.
넷째, 계약서는 3부 작성합니다. 매도인, 매수인, 중개사무소가 각 1부씩 보관하며, 모든 계약서에 서명·날인합니다.
다섯째, 서명과 날인을 모두 해야 합니다. 서명만 하거나 날인만 하면 법적 효력이 약해질 수 있으므로, 둘 다 해야 합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
❓ 매매계약서 작성 시 필수 항목은 무엇인가요?
필수 항목은 부동산 표시(주소, 지번, 면적), 거래 금액, 계약 당사자 정보, 중개사 정보, 계약금·중도금·잔금 지급 일정, 특약사항입니다. 등기부등본상 정보와 일치하게 작성해야 하며, 한글과 숫자를 병기하여 금액 조작을 방지합니다.
❓ 2025년 전자계약 인지세 감면은 얼마나 되나요?
전자계약시스템(계약원스톱)을 이용하면 인지세가 최대 70% 감면됩니다. 거래금액 1억원 이상 10억원 이하는 인지세 15만원의 70%인 10만 5,000원을 감면받고, 10억원 초과는 35만원의 70%인 24만 5,000원을 감면받습니다.
❓ 자금조달계획서는 언제 제출하나요?
거래금액 4억원 이상인 경우 계약 체결 후 60일 이내 제출해야 합니다. 2025년부터 전국으로 확대 적용되었으며(기존 수도권 6억원 이상), 대출, 자기자금, 증여 등 자금 조달 방법을 구체적으로 기재해야 합니다. 미제출 시 과태료가 부과됩니다.
❓ 계약서 특약사항에는 무엇을 써야 하나요?
근저당권 말소, 하자 수리, 시설물 인수, 대출 조건부 계약, 잔금 연기 등을 명시합니다. 구두 합의는 법적 효력이 없으므로 반드시 서면으로 기재해야 하며, 날짜, 금액, 책임 범위를 구체적으로 명시합니다. 애매한 표현은 해석 분쟁의 원인이 됩니다.
❓ 계약금을 포기하면 계약 해제가 되나요?
네, 계약금을 포기하면 일방적으로 계약을 해제할 수 있습니다. 매수인이 해제하면 계약금을 포기하고, 매도인이 해제하면 계약금의 2배를 배상합니다. 다만 중도금 지급 후에는 일방적 해제가 불가능하며, 손해배상 청구 대상이 됩니다.