등기부등본은 부동산의 소유권과 권리관계를 공식적으로 확인할 수 있는 문서로 부동산 거래 전 반드시 열람해야 합니다. 표제부, 갑구, 을구 3부로 구성되며 표제부는 부동산의 위치와 면적, 갑구는 소유권 관련 사항, 을구는 근저당권과 전세권 등 소유권 외 권리를 기록합니다. 2025년 현재 인터넷등기소에서 공인인증서로 로그인하여 언제든지 열람과 발급이 가능하며 모바일 앱에서도 조회할 수 있습니다.
등기부등본 구성과 의미
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성됩니다. 표제부는 부동산의 물리적 현황을 기록하며 소재지, 지번, 면적, 건물 구조와 용도가 명시됩니다. 아파트의 경우 전용면적과 공유면적이 표시되며 실제 거주 가능한 면적을 확인할 수 있습니다. 표제부는 부동산의 기본 정보를 제공하므로 매매계약서와 일치하는지 확인해야 합니다.
갑구는 소유권에 관한 사항을 기록하며 소유자 성명, 주민등록번호, 취득 원인과 날짜가 표시됩니다. 가압류, 압류, 가처분, 경매개시결정 등 소유권을 제한하는 사항도 갑구에 기록되므로 깨끗한 매물인지 확인할 수 있습니다. 을구는 소유권 이외의 권리를 기록하며 근저당권, 전세권, 지역권 등이 등재됩니다. 근저당권은 대출 담보로 설정된 권리이므로 금액과 채권최고액을 확인해야 합니다.
주요 체크사항
등기부등본에서 가장 중요한 체크사항은 갑구의 가압류·압류·가처분 여부입니다. 이러한 권리가 설정되어 있으면 소유권 이전에 문제가 생길 수 있으므로 매매 전 반드시 말소해야 합니다. 경매개시결정이 기록되어 있다면 해당 부동산이 경매 진행 중이므로 거래를 중단해야 합니다. 소유권 이전 이력도 확인하여 최근 짧은 기간에 여러 번 소유권이 바뀌었다면 주의가 필요합니다.
을구의 근저당권은 대출 담보로 설정된 권리이며 채권최고액이 표시됩니다. 채권최고액은 실제 대출금액의 1.2~1.5배 정도로 설정되므로 매매가와 비교하여 대출 금액을 추정할 수 있습니다. 근저당권이 여러 개 설정되어 있거나 채권최고액이 매매가에 가깝다면 매도자의 자금 상황을 의심해봐야 합니다. 전세권이 설정되어 있으면 전세 계약이 존재하므로 전세보증금 반환 문제를 확인해야 합니다.
인터넷등기소 열람 방법
등기부등본은 인터넷등기소 웹사이트에서 공인인증서로 로그인한 후 열람과 발급이 가능합니다. 부동산 소재지나 고유번호를 입력하여 검색하고 열람 수수료 700원, 발급 수수료 1,000원을 결제하면 PDF 파일로 다운로드할 수 있습니다. 모바일 앱에서도 조회가 가능하며 일부 민간 앱은 기본 정보를 무료로 제공하지만 상세 권리관계 확인이나 공식 문서 발급은 유료입니다.
정부24 연계 무인발급기나 일부 주민센터 무인발급기에서도 등기부등본을 발급받을 수 있습니다. 인터넷등기소에서 발급받은 등기부등본에는 QR코드와 진위확인 코드가 포함되어 위조 여부를 확인할 수 있습니다. 등기부등본은 발급 시점의 권리관계를 보여주므로 거래 직전에 최신 등기부등본을 다시 확인하는 것이 안전합니다.
권리관계 해석과 주의사항
등기부등본을 볼 때는 순위번호와 접수일자를 함께 확인해야 합니다. 순위번호는 권리가 설정된 순서를 나타내며 선순위 권리가 후순위 권리보다 우선합니다. 근저당권이 여러 개 설정되어 있으면 선순위 근저당권부터 상환해야 하므로 매매대금으로 모든 근저당권을 말소할 수 있는지 확인해야 합니다.
말소 기준권리란 특정 시점 이후의 권리를 모두 말소하겠다는 표시이며 주로 경매나 공매에서 사용됩니다. 말소 기준권리로 표시된 권리는 경매 낙찰 후 자동으로 말소되지만, 그 이전 권리는 인수해야 하므로 주의가 필요합니다. 등기부등본 해석이 어렵거나 복잡한 권리관계가 있을 때는 법무사나 부동산 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다.
마무리
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성되며 부동산의 소유권과 권리관계를 공식적으로 확인할 수 있는 문서입니다. 갑구에서 가압류·압류·가처분 여부를, 을구에서 근저당권과 전세권을 확인해야 하며 인터넷등기소에서 온라인으로 열람과 발급이 가능합니다. 부동산 거래 전 반드시 최신 등기부등본을 확인하고 복잡한 권리관계가 있을 때는 전문가의 도움을 받아 안전하게 거래하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
❓ 등기부등본은 어디서 발급받나요?
인터넷등기소 웹사이트에서 공인인증서로 로그인한 후 열람 700원, 발급 1,000원을 결제하여 PDF 파일로 다운로드할 수 있습니다. 정부24 무인발급기나 주민센터에서도 발급 가능합니다.
❓ 갑구와 을구의 차이는 무엇인가요?
갑구는 소유권에 관한 사항을 기록하며 가압류·압류·가처분 등을 확인할 수 있습니다. 을구는 소유권 외 권리를 기록하며 근저당권·전세권 등을 확인할 수 있습니다.
❓ 근저당권이 설정되어 있으면 문제가 있나요?
근저당권은 대출 담보로 설정된 권리이므로 매매 시 대출금을 상환하고 말소하면 됩니다. 다만 채권최고액이 매매가에 가깝거나 여러 개 설정되어 있으면 매도자의 자금 상황을 주의 깊게 확인해야 합니다.
❓ 가압류가 기록되어 있으면 어떻게 하나요?
가압류는 소유권 이전에 문제를 일으킬 수 있으므로 매매 전 반드시 말소해야 합니다. 매도자가 가압류를 해결하지 못하면 거래를 중단하는 것이 안전합니다.
❓ 등기부등본은 얼마나 자주 확인해야 하나요?
등기부등본은 발급 시점의 권리관계를 보여주므로 거래 직전에 최신 등기부등본을 다시 확인하는 것이 좋습니다. 계약 전과 잔금 지급 전 두 차례 확인하는 것이 안전합니다.
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