주택담보대출은 주택을 담보로 자금을 대출받는 상품으로 내 집 마련이나 전세자금 마련에 활용됩니다. 2025년 현재 정부는 부동산 시장 안정을 위해 LTV와 DSR 규제를 강화하고 있으며, 수도권과 규제지역을 중심으로 대출 한도가 제한되고 있습니다. 하지만 생애최초 주택구입자, 신혼부부, 2자녀 이상 가구에게는 별도 우대 조건이 적용되어 실수요자 지원이 이루어지고 있습니다.
2025년 주택담보대출 규제
2025년 6월 28일부터 정부는 수도권 및 규제지역 주택담보대출 LTV를 최대 70%로 제한하고 있습니다. 비규제지역은 최대 80%까지 허용되며, 1주택자를 기준으로 수도권과 규제지역에서는 최대 6억 원까지 대출이 가능합니다. 2주택 이상 보유자는 원칙적으로 주택담보대출이 제한됩니다.
DSR 규제도 강화되어 대출 심사 시 총부채원리금상환비율이 연소득의 40% 이내로 유지되어야 합니다. 이는 모든 대출을 합산한 기준이므로 기존 대출이 많거나 소득이 낮으면 주택담보대출 한도가 줄어들 수 있습니다. 또한 수도권 주택담보대출을 받은 경우 6개월 이내 전입 의무가 있으며, 미준수 시 대출 회수와 향후 3년간 대출 제한이 가능합니다.
은행별 금리 및 한도 비교
2025년 7월 기준 주요 금융기관의 주택담보대출 평균 금리는 약 3.84% 수준입니다. 금리는 기준금리와 가산금리로 구성되며, 기준금리는 국고채 3년물이나 COFIX 등을 따르고 가산금리는 신용점수와 대출 조건에 따라 은행별로 차이가 납니다. 같은 조건이라도 은행에 따라 금리가 0.5%p 이상 차이날 수 있으므로 여러 은행 상품을 비교하는 것이 중요합니다.
신한은행은 2025년 들어 주택담보대출 한도를 기존 1억 원에서 2억 원으로 상향 조정했으며, 하나은행과 우리은행도 실수요자 대상 대출을 확대하고 있습니다. 각 은행은 신용점수, 소득 수준, 주택 가격에 따라 개별적으로 한도를 산정하므로 사전에 온라인 한도 조회나 상담을 받아보는 것이 좋습니다.
생애최초·신혼부부 우대 조건
생애최초 주택구입자는 LTV와 소득 조건에서 우대를 받을 수 있습니다. 부부 합산 연소득 7,000만 원 이하이고 주택가격이 6억 원 이하라면 일반 조건보다 유리한 대출을 받을 수 있으며, 일부 은행은 금리 우대도 제공합니다. 신혼부부와 2자녀 이상 가구는 부부 합산 연소득 8,500만 원 이하, 주택가격 6억 원 이하 조건에서 우대가 적용됩니다.
한국주택금융공사의 디딤돌대출은 공부상 5억 원 이하 주택을 대상으로 하며, 신혼부부와 2자녀 이상 가구는 6억 원 이하까지 확대됩니다. 부부 합산 연소득은 일반 6,000만 원 이하, 생애최초 7,000만 원 이하, 신혼부부와 2자녀 이상 8,500만 원 이하 조건이 적용됩니다. 만기는 10~30년이며 원리금 균등, 원금 균등, 체증식 분할상환 중 선택할 수 있습니다.
대출 한도 계산 방법
주택담보대출 한도는 집값에 LTV를 곱한 금액과 연소득에 DSR을 적용한 금액 중 작은 금액으로 결정됩니다. 예를 들어 수도권 5억 원 주택을 구입하려는 경우 LTV 70%를 적용하면 3억 5천만 원까지 가능하지만, 연소득 8,000만 원이고 DSR 40% 기준을 적용하면 연간 원리금 상환액이 3,200만 원 이내여야 합니다. 여기서 기존 대출 원리금을 차감한 금액이 최종 한도가 됩니다.
스트레스 금리도 대출 한도 산정에 영향을 미칩니다. 2025년 12월 31일까지 수도권과 규제지역은 3.0%p, 지방은 0.75%p의 스트레스 금리가 적용되어 금리 상승 시 상환 능력을 미리 검증합니다. 대출 심사 시 CB 신용점수 350점 이상, 신용정보관리규약 위반 이력 없음, 성년 세대주 등의 기본 조건도 충족해야 합니다.
대출 신청 절차
주택담보대출 신청은 본인의 신용점수와 소득 증빙 자료를 준비한 후 대출 희망 은행을 방문하거나 온라인으로 신청할 수 있습니다. 은행은 DSR, LTV, DTI 등을 종합적으로 평가하여 한도를 산정하며, 대출 승인 후 계약과 실행 단계를 거칩니다. 여러 은행에 동시 신청하면 신용조회 기록이 남아 불리할 수 있으므로 2~3곳 정도만 선택하여 비교하는 것이 좋습니다.
대출 실행 후에는 매월 원리금을 정해진 일정에 따라 상환해야 하며, 연체 시 신용점수 하락과 대출 회수 위험이 있습니다. 수도권 주택담보대출은 6개월 이내 전입 의무가 있으므로 반드시 주민등록 전입신고를 완료해야 합니다. 대출 조건과 금리는 시장 상황에 따라 변동될 수 있으므로 신청 시점의 최신 정보를 확인해야 합니다.
마무리
주택담보대출은 LTV, DSR, 신용점수, 소득 수준 등 여러 조건이 복합적으로 작용하여 한도와 금리가 결정됩니다. 2025년 현재 수도권은 LTV 70%, 최대 6억 원, DSR 40% 제한이 적용되고 있으며 은행별로 금리와 조건이 다릅니다. 생애최초 주택구입자와 신혼부부는 우대 조건이 있으므로 본인에게 유리한 상품을 찾아 비교하고, 한국주택금융공사와 은행연합회 등 공식 사이트에서 최신 정보를 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
❓ 주택담보대출 한도는 어떻게 계산하나요?
수도권에서 주택담보대출을 받으면 6개월 이내 해당 주택으로 전입신고를 완료해야 합니다. 미준수 시 대출이 회수되고 향후 3년간 대출 제한이 가능하므로 반드시 지켜야 합니다.
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