전세 퇴거 자금 대출은 임대차 계약이 끝난 뒤 보증금을 돌려줄 여력이 부족한 집주인이 받는 주택담보대출입니다. 세입자가 보증금을 돌려달라고 요구할 때 현금이 없다면 집을 팔거나 새 대출을 받아야 하는데, 이때 활용할 수 있는 것이 전세 퇴거 자금 대출입니다. 단, 2025년 6월 27일을 기준으로 규제 방식이 달라졌기 때문에 계약 시점 확인이 무엇보다 중요합니다.
전세 퇴거 자금 대출이란
전세 퇴거 자금 대출은 임대인(집주인)이 임차인(세입자)에게 보증금을 반환할 목적으로 자신의 주택을 담보로 받는 대출입니다. 일반 주택담보대출과 구조는 같지만, 대출 자금이 반드시 세입자 계좌로 직접 입금된다는 점에서 차이가 있습니다. 임대인이 개인 용도로 유용할 수 없도록 금융기관이 직접 통제하는 방식입니다.
이 대출은 집주인 입장에서는 집을 팔지 않고도 세입자 보증금을 반환할 수 있는 유일한 수단이기도 합니다. 전세 계약 종료 후 새 세입자를 구하지 못했거나, 집값이 하락해 기존 보증금을 돌려줄 자금이 부족한 경우에 주로 사용됩니다.
대출 대상과 기본 조건
전세 퇴거 자금 대출을 받으려면 임대차 계약이 종료되었거나 종료 예정인 주택의 소유자여야 합니다. 실제 보증금 반환 의무가 있는 상태임을 증명해야 하며, 일반적으로 아래 서류가 필요합니다.
- 전세계약서 (임대차 종료 내용 포함)
- 퇴거확인서 또는 이사 확인 서류
- 세입자 계좌 정보 (대출금 직입금 용도)
- 주택 등기부등본, 소득 증빙 서류
소득 기준은 일반 주택담보대출과 동일하게 DSR(총부채원리금상환비율)을 적용합니다. 현재 기준으로 은행권 DSR 상한은 40%이며, 이를 초과하면 대출이 제한됩니다.
대출 한도와 LTV 규정
대출 한도는 세입자의 보증금 범위 내에서 결정되며, 주택 소재지의 규제 여부에 따라 LTV가 달리 적용됩니다.
| 구분 | LTV 한도 |
|---|---|
| 비규제지역 | 주택 감정가의 70% 이내 |
| 규제지역(조정·투기과열 등) | 주택 감정가의 50% 이내 |
| 보금자리론 특례 (주택가액 9억 이하) | 별도 우대 조건 적용 |
한도 계산 예시를 들면, 주택 감정가가 5억 원이고 비규제지역에 해당한다면 최대 3억 5천만 원까지 담보 여력이 생깁니다. 이 중 세입자 보증금이 2억 원이라면 실제 대출 가능 금액은 2억 원이 됩니다. 단, 기존에 이미 받아둔 담보대출 잔액이 있다면 그 금액을 차감한 나머지 여력 안에서만 신청 가능합니다.
2025년 6월 27일 규제 변경의 핵심
2025년 6월 27일은 전세 퇴거 자금 대출 규정에서 가장 중요한 기준일입니다. 이날 이후 체결된 임대차 계약 또는 소유권 취득 건에 대해서는 대출 한도가 대폭 줄었습니다.
2025.6.27 이전 계약: LTV·DSR 요건을 충족하는 범위에서 세입자 보증금 전액 대출 가능합니다. 즉, 보증금이 3억 원이라면 담보 여력 내에서 3억 원 전액을 대출받아 반환할 수 있습니다.
2025.6.27 이후 계약: 생활안정자금 목적으로 분류되어 최대 1억 원까지만 대출이 허용됩니다. 보증금이 3억 원이더라도 1억 원 이상은 대출로 해결할 수 없습니다. 이 경우 나머지 2억 원은 본인이 자체 조달하거나, 집을 매각하거나, 새 세입자를 구하는 방법으로 처리해야 합니다.
이 변경은 전세를 낀 갭투자를 억제하기 위한 목적으로 도입된 정책입니다. 따라서 2025년 6월 27일 이전에 계약을 체결한 분이라면 종전 규정이 유지되어 보증금 전액 대출이 가능합니다.
신청 절차와 주의 사항
전세 퇴거 자금 대출은 일반 담보대출 절차와 거의 동일하게 진행됩니다. 다만 대출금이 반드시 세입자 계좌로 직접 입금되는 조건이 붙기 때문에, 사전에 세입자와 계좌 정보를 공유하고 동의를 받아두는 것이 중요합니다.
1단계 — 은행 상담 및 서류 준비: 거래 은행 또는 비교 플랫폼을 통해 조건을 사전 비교합니다. 전세계약서, 퇴거확인서, 등기부등본, 소득 서류 등을 미리 준비해 두면 심사 기간을 줄일 수 있습니다.
2단계 — 담보 감정 및 심사: 은행이 해당 주택의 감정가를 산정하고 LTV·DSR 요건을 검토합니다. 기존 대출 잔액이 있으면 이를 포함한 총부채 규모를 기준으로 심사가 이루어집니다.
3단계 — 대출 실행 및 직입금: 승인이 나면 대출금이 임대인 통장을 거치지 않고 세입자 계좌로 직접 송금됩니다. 이 시점에 세입자는 보증금을 돌려받은 것으로 처리되며 임대차 관계가 종료됩니다.
신청 시 한 가지 주의할 점은 대출 실행 타이밍입니다. 세입자가 이미 이사를 나간 이후에 신청하면 퇴거 사실을 증빙하기 쉽지만, 아직 거주 중이라면 퇴거 예정 사실을 서면으로 확인받는 절차가 추가될 수 있습니다. 은행마다 요구 서류가 조금씩 다를 수 있으므로 사전 문의가 필수입니다.
보금자리론과 특례 상품 활용
주택가액이 9억 원 이하이고 소득 요건을 충족하는 경우, 보금자리론 특례를 통해 더 유리한 금리 조건으로 전세 퇴거 자금을 마련할 수 있습니다. 보금자리론은 한국주택금융공사가 보증하는 장기 고정금리 상품으로, 변동금리 시장에서 금리 변동 위험을 줄이고 싶은 분들에게 적합합니다.
다만 보금자리론 역시 2025년 6월 27일 이후 계약 기준이 동일하게 적용됩니다. 특례를 활용하더라도 이후 계약분은 생활안정자금 한도 1억 원 규정의 적용을 받으므로, 계약일 확인이 선행되어야 합니다. 정확한 한도와 금리는 한국주택금융공사 홈페이지 또는 상담 창구에서 확인할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
❓ 전세 퇴거 자금 대출은 누가 받을 수 있나요?
임대차 계약이 종료되었거나 종료 예정인 주택의 소유자(임대인)가 신청할 수 있습니다. 보증금 반환 의무가 있음을 전세계약서와 퇴거확인서로 증명해야 하며, DSR 40% 이하 등 일반 주담대 심사 요건도 충족해야 합니다.
❓ 2025년 6월 27일 이후 계약이면 무조건 1억 원 한도인가요?
네, 2025.6.27 이후 체결된 임대차 계약 또는 소유권 취득 건은 생활안정자금으로 분류되어 최대 1억 원까지만 대출이 가능합니다. 세입자 보증금이 1억 원을 초과하더라도 초과분은 본인이 자체 조달해야 합니다. 이전 계약분은 LTV·DSR 범위 내에서 보증금 전액 대출이 가능합니다.
❓ 대출금이 세입자 계좌로 직접 입금되는 이유는 무엇인가요?
전세 퇴거 자금 대출은 세입자 보증금 반환이라는 특정 목적에만 사용될 수 있습니다. 금융기관이 대출금을 임대인 통장을 거치지 않고 세입자 계좌로 직접 송금함으로써, 자금이 다른 용도로 유용되는 것을 방지합니다. 이는 목적 외 사용을 막기 위한 의무 조건입니다.