아파트 청약 점수 계산 — 가점 항목별 배점 기준

아파트 청약 1순위 가점제에서는 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간을 합산하여 총 84점 만점으로 점수를 산정합니다. 2026년 기준으로도 동일한 배점 체계가 유지되고 있으며, 각 항목별로 정해진 기준에 따라 점수가 부여됩니다. 청약 경쟁이 치열한 지역일수록 가점 1점 차이가 당락을 좌우하기 때문에, 정확한 점수 계산이 중요합니다.

가점제는 투기 과열지구 및 청약 과열 지역의 공공분양과 민간분양에서 적용되며, 일부 지역에서는 추첨제와 병행됩니다. 본인의 가점이 몇 점인지 미리 파악해두면 청약 전략을 세우는 데 도움이 됩니다.

가점제 총점 84점 구성

아파트 청약 가점은 세 가지 항목으로 구성되며, 각 항목별 만점을 합산하면 84점입니다. 무주택기간이 32점으로 가장 큰 비중을 차지하고, 부양가족 수가 35점, 청약통장 가입기간이 17점입니다. 각 항목은 독립적으로 계산되며, 본인의 상황에 따라 점수가 달라집니다.

무주택기간은 세대주 본인이 주택을 소유하지 않은 기간을 의미하며, 만 30세가 되거나 혼인신고일부터 기산합니다. 부양가족 수는 세대주 본인을 제외한 배우자, 직계존속, 직계비속, 미혼 형제자매 등을 포함합니다. 청약통장 가입기간은 해당 주택 유형(국민주택, 민영주택)에 맞는 통장의 가입 개월 수로 산정됩니다.

각 항목별 배점은 법령으로 정해져 있으며, 청약홈 가점계산기를 이용하면 자동으로 계산할 수 있습니다. 다만 본인의 상황을 정확히 입력해야 정확한 점수가 산출되므로, 주민등록등본과 가족관계증명서를 미리 확인하는 것이 좋습니다.

무주택기간 점수 (최대 32점)

무주택기간 점수는 가점제에서 가장 높은 비중을 차지하는 항목입니다. 세대주 본인이 주택을 한 번도 소유한 적이 없거나, 과거에 소유했더라도 현재 무주택 상태라면 해당 기간만큼 점수를 받을 수 있습니다. 기간 계산은 만 30세가 된 날 또는 혼인신고일 중 빠른 날부터 시작되며, 청약 접수일까지의 기간을 개월 수로 환산합니다.

1년 미만은 2점, 1년 이상 2년 미만은 4점, 2년 이상 3년 미만은 6점 방식으로 2점씩 증가합니다. 15년 이상이 되면 최고점인 32점을 받을 수 있습니다. 예를 들어 만 30세에 무주택 상태가 시작되어 10년간 주택을 소유하지 않았다면 22점을 받게 됩니다.

과거에 주택을 소유했다가 처분한 경우, 처분 시점부터 다시 무주택기간이 기산되므로 주의가 필요합니다. 상속이나 증여로 주택을 취득했더라도 소유 기간은 무주택기간에서 제외됩니다.

부양가족 수 점수 (최대 35점)

부양가족 수는 세대주 본인을 제외하고 주민등록표에 함께 등재된 가족 수를 기준으로 산정됩니다. 배우자, 직계존속(부모, 조부모 등), 직계비속(자녀, 손자녀 등), 그리고 만 30세 미만 미혼 형제자매가 포함됩니다. 만 60세 이상 직계존속과 만 19세 미만 직계비속은 별도 소득 요건 없이 부양가족으로 인정됩니다.

부양가족이 0명이면 5점, 1명이면 10점, 2명이면 15점, 3명이면 20점, 4명이면 25점, 5명이면 30점, 6명 이상이면 최고점인 35점을 받습니다. 예를 들어 본인, 배우자, 자녀 2명으로 구성된 세대라면 부양가족은 3명(배우자 1명, 자녀 2명)이므로 20점을 받게 됩니다.

직계존속의 경우, 만 60세 이상이거나 만 60세 미만이라도 1년 이상 계속하여 세대주와 동일한 주민등록표에 등재되어 있고 해당 세대주가 부양하는 경우 인정됩니다. 직계비속은 만 19세 미만이거나 만 19세 이상이라도 병역 의무 이행 중인 경우 등 특수한 경우에 한해 인정됩니다.

부양가족 수는 청약 접수 당시 주민등록표를 기준으로 하므로, 청약 전에 미리 세대 구성을 정리해두는 것이 유리합니다. 다만 부양가족 점수를 높이기 위해 형식적으로 세대를 합치는 경우, 주택 소유 여부나 소득 요건에서 불이익이 발생할 수 있으므로 신중해야 합니다.

청약통장 가입기간 점수 (최대 17점)

청약통장 가입기간은 해당 주택 유형에 맞는 통장을 몇 개월 동안 유지했는지에 따라 점수가 부여됩니다. 국민주택(85㎡ 이하 공공분양)은 주택청약종합저축 또는 청약저축 가입기간을, 민영주택(민간분양)은 주택청약종합저축 또는 청약예금·부금 가입기간을 기준으로 합니다.

6개월 미만은 1점, 6개월 이상 1년 미만은 2점, 1년 이상 2년 미만은 3점 방식으로 1점씩 증가하며, 15년 이상이면 최고점인 17점을 받습니다. 예를 들어 청약통장을 10년간 유지했다면 11점을 받게 됩니다.

청약통장은 가입일부터 청약 접수일까지의 기간을 개월 수로 환산하며, 중간에 해지하고 재가입한 경우 재가입일부터 다시 기산됩니다. 과거에 청약당첨 후 재사용 대기 기간이 있는 경우에도 통장 자체의 가입기간은 유지되므로 점수에는 영향이 없습니다.

가점제 적용 대상과 조건

가점제는 모든 청약에 적용되는 것이 아니라, 투기과열지구, 청약과열지역, 수도권, 광역시 등 일부 지역의 공공분양과 민간분양에서 적용됩니다. 또한 85㎡ 이하 주택에 한해 가점제가 우선 적용되며, 85㎡ 초과 주택은 추첨제가 적용됩니다.

가점제는 1순위 청약자 간 경쟁이 발생할 때 적용되므로, 1순위 자격을 갖추지 못한 경우 가점이 높아도 의미가 없습니다. 1순위 자격은 지역과 주택 유형에 따라 다르며, 청약통장 가입 기간, 예치금 충족 여부 등이 조건입니다.

가점제 적용 비율도 지역과 주택 유형에 따라 다릅니다. 공공분양은 가점제 75%, 추첨제 25% 비율로 배정되며, 민간분양은 가점제 40%, 추첨제 60%로 배정되는 경우가 많습니다. 따라서 가점이 낮더라도 추첨제 물량에서 당첨 기회가 있으며, 반대로 가점이 높아도 경쟁이 치열하면 탈락할 수 있습니다.

가점제 적용 여부는 해당 단지의 분양 공고문에 명시되므로, 청약 전에 반드시 확인해야 합니다. 또한 신혼부부 특별공급, 생애최초 특별공급 등 특별공급에서는 가점제가 아닌 별도의 소득 및 자산 기준으로 당첨자를 선정하므로, 일반 공급 가점과 혼동하지 않아야 합니다.

가점 계산 예시와 활용

실제 가점 계산 예시를 통해 이해를 돕겠습니다. 만 35세 무주택 세대주가 만 30세부터 5년간 무주택 상태이고, 배우자와 자녀 1명을 부양하며, 청약통장을 7년간 유지했다면 가점은 다음과 같습니다. 무주택기간 5년은 12점, 부양가족 2명은 15점, 통장 가입 7년은 8점으로 총 35점입니다.

만약 동일한 조건에서 자녀가 1명 더 있다면 부양가족 3명으로 20점을 받아 총 40점이 됩니다. 또한 무주택기간이 10년이라면 무주택 점수가 22점으로 올라가 총 50점을 받을 수 있습니다. 이처럼 가점은 시간이 지날수록 자연스럽게 증가하므로, 장기적인 청약 전략이 필요합니다.

가점 계산은 청약홈 가점계산기를 이용하면 편리합니다. 본인의 생년월일, 혼인신고일, 세대원 정보, 통장 가입일 등을 입력하면 자동으로 점수가 산출됩니다. 계산 결과는 저장하거나 출력할 수 있으며, 청약 신청 시 참고 자료로 활용할 수 있습니다.

가점이 높다고 해서 반드시 당첨되는 것은 아니며, 해당 단지의 경쟁률과 커트라인에 따라 결과가 달라집니다. 과거 당첨 사례를 참고하여 본인의 가점이 당첨 가능한 수준인지 미리 예측해보는 것이 좋습니다. 또한 추첨제 물량도 함께 고려하여 청약 전략을 세우는 것이 합리적입니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)