임대차계약 연장 거절 시 대응법

임대차 계약이 만료되기 전, 임대인이 갑자기 연장을 거절한다는 통보를 받으면 당황스럽습니다. 하지만 주택임대차보호법은 임차인에게 갱신청구권이라는 강력한 권리를 부여하고 있습니다. 이 권리를 제대로 이해하고 행사하면 대부분의 경우 계약 연장이 가능합니다.

임대인이 정당한 사유 없이 연장을 거절할 경우, 임차인은 법적으로 보호받을 수 있는 여러 방법이 있습니다. 갱신청구권 요건을 확인하고, 단계별 대응 절차를 밟는다면 주거 안정을 지킬 수 있습니다. 계약 연장 거절 상황에서 어떻게 대응해야 하는지 구체적으로 알아보겠습니다.

갱신청구권 요건 확인하기

임대차계약 연장을 요구할 수 있는 갱신청구권은 일정 요건을 충족해야 행사할 수 있습니다. 먼저 계약 기간이 2년 미만으로 정해졌더라도 2년으로 간주되므로, 최초 계약 체결 후 2년이 지나지 않았다면 갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

갱신청구권은 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다. 예를 들어 계약이 12월 31일에 만료된다면, 7월 1일부터 10월 31일 사이에 갱신 의사를 밝혀야 합니다. 이 기간을 놓치면 권리를 잃을 수 있으므로 주의해야 합니다.

임차인이 3개월 이상 차임을 연체하거나, 거짓 정보로 계약을 체결했거나, 임대인에게 심각한 불편을 주는 등의 사유가 있다면 갱신청구권을 행사할 수 없습니다. 또한 임대인이 본인이나 직계존비속이 실제로 거주하려는 경우에도 거절이 가능합니다.

임대인의 거절 사유 검토

임대인이 계약 연장을 거절한다면 그 사유가 정당한지 반드시 확인해야 합니다. 주택임대차보호법은 임대인의 거절 사유를 엄격하게 제한하고 있습니다. 단순히 다른 임차인을 구하고 싶다거나, 더 높은 임대료를 받고 싶다는 이유만으로는 거절할 수 없습니다.

법에서 인정하는 정당한 거절 사유는 크게 네 가지입니다. 첫째, 임차인이 3개월 이상 차임을 연체한 경우입니다. 둘째, 임차인이 거짓 정보로 계약을 체결한 경우입니다. 셋째, 임차인이 임대인의 동의 없이 전대한 경우입니다. 넷째, 임대인이나 직계존비속이 실제로 거주하려는 경우입니다.

임대인이 제시한 사유가 이 네 가지에 해당하지 않는다면, 거절은 부당한 것입니다. 예를 들어 “집을 팔려고 한다”, “리모델링을 하려고 한다”는 이유는 정당한 사유가 아닙니다. 이런 경우 임차인은 갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

내용증명 발송으로 의사 표시하기

임대인의 거절이 부당하다고 판단되면, 즉시 내용증명을 통해 갱신 의사를 명확히 전달해야 합니다. 내용증명은 우체국에서 발송하는 공식 문서로, 나중에 법적 분쟁이 생겼을 때 중요한 증거가 됩니다.

내용증명에는 갱신청구권을 행사한다는 명확한 의사 표시와 함께, 현재 계약 조건(보증금, 월세 등)을 그대로 유지하거나 법정 상승률 내에서 조정된 조건을 제시해야 합니다. 작성 시점 기준으로 임대료 인상률은 5% 이내로 제한됩니다.

내용증명은 발송 후 3-5일 내에 임대인에게 도달하며, 우체국에서 발송 및 수령 기록을 보관합니다. 이 기록은 나중에 법원에서도 인정되는 공식 증거이므로, 반드시 내용증명 방식으로 의사를 전달해야 합니다. 일반 우편이나 구두 통보는 증거력이 약합니다.

분쟁조정 신청 절차

내용증명을 보냈는데도 임대인이 계속 거절한다면, 분쟁조정을 신청할 수 있습니다. 주택임대차분쟁조정위원회는 무료로 이용할 수 있으며, 법원 소송보다 빠르고 간편하게 문제를 해결할 수 있습니다.

분쟁조정 신청은 온라인이나 방문을 통해 가능합니다. 신청서와 함께 임대차계약서 사본, 내용증명 사본, 임대인의 거절 통보서 등을 제출합니다. 신청 후 보통 2-4주 내에 조정 기일이 잡히며, 양측이 출석하여 의견을 진술합니다.

조정위원회는 법률 전문가와 부동산 전문가로 구성되어 있어, 사안을 공정하게 판단합니다. 조정이 성립하면 합의서가 작성되며, 이는 재판상 화해와 동일한 효력을 가집니다. 임대인이 이를 위반하면 강제집행도 가능합니다.

법적 절차 준비하기

분쟁조정이 실패하거나 임대인이 조정 자체를 거부한다면, 법원에 소송을 제기해야 합니다. 계약갱신 청구의 소 또는 임대차계약 존속 확인의 소를 제기할 수 있으며, 소송비용은 소액사건의 경우 10만 원 내외입니다.

소송을 제기하기 전에 대한법률구조공단이나 지역 법률상담소에서 무료 법률 상담을 받는 것이 좋습니다. 소득 수준에 따라 무료 소송 지원도 받을 수 있으므로, 경제적 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

소송 과정에서는 갱신청구권 행사 시기가 적법했는지, 임대인의 거절 사유가 정당한지가 핵심 쟁점이 됩니다. 내용증명, 문자 메시지, 녹취록 등 모든 증거를 체계적으로 정리해 제출해야 합니다. 판결까지는 보통 3-6개월이 소요됩니다.

보증금 반환 보장 전략

계약 연장이 거부되어 결국 이사를 가야 하는 상황이라면, 보증금 반환을 확실히 보장받는 것이 중요합니다. 계약 만료 전에 임대인과 명확한 퇴거 일정과 보증금 반환 일정을 협의해야 합니다.

퇴거 전에는 반드시 임대인과 함께 주택 상태를 점검하고, 원상복구가 필요한 부분을 확인해야 합니다. 입주 시 촬영했던 사진과 비교하면서 확인하고, 점검 내용을 서면으로 작성해 양측이 서명하면 나중에 분쟁을 예방할 수 있습니다.

만약 임대인이 보증금 반환을 미루거나 부당한 공제를 주장한다면, 즉시 내용증명으로 반환을 요구해야 합니다. 임대인이 계속 거부하면 임차권등기명령 신청을 통해 대항력과 우선변제권을 유지한 채 이사할 수 있습니다. 이렇게 하면 새 집으로 이사 가면서도 기존 보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다.

예방을 위한 계약 시 체크사항

향후 비슷한 문제를 예방하려면 계약 체결 시부터 꼼꼼히 확인해야 합니다. 계약서에 갱신 거절 사유나 특약 조항이 있는지 반드시 확인하고, 법에 어긋나는 특약은 무효이므로 삭제를 요구해야 합니다.

임대인이 다주택자인지, 주택을 담보로 대출이 있는지 등도 확인하면 좋습니다. 대출이 많은 경우 나중에 경매로 넘어갈 위험이 있고, 임대인이 자주 바뀔 가능성도 있습니다. 등기부등본을 떼어보면 이런 정보를 확인할 수 있습니다.

계약 갱신 시기가 다가오면 최소 6개월 전부터 임대인과 소통하면서 갱신 의사를 미리 알려주는 것이 좋습니다. 갑작스러운 통보보다는 사전에 여러 차례 대화를 나누면 임대인도 준비할 수 있고, 분쟁 가능성도 줄어듭니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)