혼인 합가 시 양도세 비과세 특례

결혼으로 각자 보유하던 주택을 하나로 합치게 되면 갑자기 1세대 2주택자가 되어 세금 부담이 걱정될 수 있습니다. 하지만 세법에서는 혼인으로 인한 특수한 상황을 고려해 일정 기간 동안 비과세 혜택을 유지할 수 있는 특례를 마련해 두었습니다. 작성 시점 기준으로 혼인 합가 특례 기간이 기존 5년에서 10년으로 대폭 연장되면서 신혼부부들의 주택 처분 계획에 더 많은 여유가 생겼습니다.

혼인 합가 양도세 비과세 특례는 각각 1주택을 보유한 사람들이 결혼으로 인해 1세대 2주택이 된 경우, 혼인일로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 1주택에 대해서는 1세대 1주택으로 간주하여 양도소득세를 비과세해 주는 제도입니다. 이 제도를 잘 활용하면 결혼 후에도 양도세 부담 없이 주택을 정리할 수 있는 시간을 충분히 확보할 수 있습니다.

혼인 합가 비과세 특례 개요

혼인 합가 특례는 소득세법 시행령에서 규정하고 있는 1세대 1주택 비과세 특례 중 하나입니다. 결혼이라는 생애 주요 이벤트로 인해 불가피하게 다주택자가 된 경우, 일정 기간 주택 정리를 위한 유예 기간을 주는 것이 이 제도의 취지입니다.

현재 기준으로 혼인 합가로 인한 1세대 2주택의 경우 혼인일로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 1주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 양도세가 면제됩니다. 이 특례 기간은 과거 5년이었으나 소득세법 시행령 개정을 통해 10년으로 확대되었습니다. 10년이라는 기간은 신혼부부가 자녀 출산, 양육, 직장 이동 등 다양한 생활 변화를 겪으면서 주거지를 안정적으로 선택할 수 있도록 충분한 여유를 제공합니다.

단, 이 특례를 받기 위해서는 기본적인 1세대 1주택 비과세 요건을 모두 충족해야 합니다. 보유 기간 2년 이상, 조정대상지역의 경우 보유·거주 각각 2년 이상 등의 요건이 그대로 적용됩니다. 혼인 합가 특례는 ‘주택 수 판단’에서만 예외를 인정해 주는 것이지, 보유·거주 요건까지 면제해 주는 것은 아닙니다.

적용 대상과 조건

혼인 합가 비과세 특례를 받을 수 있는 대상은 명확합니다. 각각 1주택을 보유하고 있던 사람들이 혼인 신고를 통해 1세대를 구성하면서 1세대 2주택이 된 경우입니다. 여기서 중요한 점은 혼인 당시 각자가 1주택씩 보유하고 있어야 한다는 것입니다.

만약 혼인 전에 이미 어느 한쪽이 2주택 이상을 보유하고 있었다면, 혼인 후에는 1세대 3주택 이상이 되므로 혼인 합가 특례 대상에서 제외됩니다. 최근 세법 해석에서는 혼인 당시의 주택 수를 기준으로 특례 적용 여부를 판단하고 있어, 혼인 전 다주택자는 원칙적으로 이 특례를 받을 수 없습니다.

조합원입주권으로 취득한 주택도 혼인 합가 특례에 포함될 수 있습니다. 혼인 전에 보유한 조합원입주권이 완공되어 주택으로 전환된 경우에도, 완공 후 보유 기간 2년을 충족하고 혼인일로부터 10년 이내에 양도한다면 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 다만 이 경우에도 일반적인 1세대 1주택 비과세 요건은 모두 충족해야 합니다.

특례 기간 10년은 혼인 신고일을 기준으로 계산합니다. 사실혼 관계나 동거 기간이 아니라 법률상 혼인 신고를 한 날짜가 기산일이 되므로, 혼인 신고일을 정확히 확인해 두는 것이 중요합니다. 혼인 신고일로부터 10년이 지나면 일반적인 1세대 2주택으로 간주되어 양도세가 부과될 수 있습니다.

보유 및 거주 요건

혼인 합가 특례를 적용받더라도 일반적인 1세대 1주택 비과세 요건은 반드시 충족해야 합니다. 가장 기본이 되는 것이 보유 기간 2년 요건입니다. 양도하려는 주택을 취득일로부터 양도일까지 2년 이상 보유해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

조정대상지역에 소재한 주택의 경우 보유 기간 2년에 더해 거주 기간 2년 요건도 추가로 충족해야 합니다. 조정대상지역 지정 여부는 양도 시점을 기준으로 판단하므로, 취득 당시에는 조정대상지역이 아니었더라도 양도 시점에 지정되어 있다면 거주 요건을 충족해야 합니다. 거주 요건은 실제로 그 주택에 주민등록을 두고 생활한 기간을 의미하며, 2년은 연속된 기간일 필요는 없고 합산 가능합니다.

보유 기간과 거주 기간을 계산할 때 주의할 점은, 혼인일이 아니라 해당 주택의 취득일을 기준으로 한다는 것입니다. 예를 들어 2023년에 주택을 취득하고 2024년에 혼인했다면, 보유 기간은 2023년 취득일부터 계산됩니다. 혼인 합가 특례는 주택 수 판단에서만 혜택을 주는 것이므로, 보유·거주 기간은 별도로 충족해야 합니다.

양도 순서와 절세 전략

혼인 합가 특례는 먼저 양도하는 1주택에만 적용됩니다. 따라서 두 주택 중 어느 것을 먼저 팔지를 전략적으로 선택하는 것이 중요합니다. 일반적으로는 양도차익이 더 큰 주택을 먼저 양도하는 것이 유리합니다. 10년 이내에 양도차익이 큰 주택을 비과세로 처분하고, 나머지 주택은 시간을 두고 다시 1세대 1주택 요건을 갖춰 양도하는 전략입니다.

두 주택의 양도차익이 비슷하다면, 조정대상지역 여부, 보유·거주 기간 충족 여부 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 조정대상지역 주택은 거주 요건을 충족하기 어려울 수 있으므로, 거주 요건을 이미 충족한 주택을 먼저 양도하고 나머지 주택으로 이사하여 거주 요건을 채우는 방법도 있습니다.

혼인 후 10년 이내에 첫 번째 주택을 비과세로 양도한 후, 남은 주택 하나만 보유하게 되면 다시 1세대 1주택 상태가 됩니다. 이후 이 주택도 보유·거주 요건을 충족하면 언제든 비과세로 양도할 수 있습니다. 따라서 혼인 합가 특례를 활용하면 사실상 두 주택 모두를 비과세로 정리할 수 있는 길이 열립니다.

단, 10년 이내에 두 주택을 모두 양도하려는 경우에는 두 번째 양도하는 주택은 일반 2주택 양도로 간주되어 양도세가 부과될 수 있습니다. 특례는 먼저 양도하는 1주택에만 적용되므로, 두 번째 주택까지 비과세를 받으려면 첫 번째 양도 후 일정 기간 1세대 1주택 상태를 유지해야 합니다.

다주택자 제외와 주의사항

혼인 합가 특례에서 가장 주의해야 할 점은 혼인 전 다주택자는 특례 대상에서 제외된다는 것입니다. 혼인 당시 주택 수를 기준으로 판단하므로, 어느 한쪽이라도 2주택 이상을 보유하고 있었다면 특례를 받을 수 없습니다. 이 경우 혼인 후 1세대 3주택 이상이 되어 일반적인 다주택자 양도세가 부과됩니다.

최근 세법 해석에서는 혼인 전 다주택자가 혼인 직전에 주택을 처분하여 1주택으로 만든 후 혼인하더라도, 처분 시기와 혼인 시기가 가까우면 조세 회피 목적으로 볼 수 있어 특례를 인정하지 않을 수 있습니다. 따라서 다주택자가 혼인 합가 특례를 받으려면 혼인 전에 충분한 기간을 두고 주택을 정리해야 합니다.

혼인 합가 특례 기간 10년은 첫 번째 주택 양도에만 적용됩니다. 10년 내에 한 채를 양도했다면, 나머지 한 채는 그때부터 1세대 1주택이 되므로 별도로 보유·거주 요건을 충족하면 언제든 비과세 양도가 가능합니다. 하지만 10년 내에 두 채를 모두 양도하려면 두 번째 주택은 특례를 받지 못하므로 신중한 계획이 필요합니다.

분양권이나 조합원입주권을 보유한 경우에도 주택 수에 포함될 수 있습니다. 2021년 이후 취득한 조정대상지역 분양권은 주택 수에 포함되므로, 혼인 당시 분양권 1개와 주택 1채를 각각 보유했더라도 완공 후에는 1세대 2주택이 됩니다. 이 경우에도 혼인 합가 특례를 적용받을 수 있으나, 완공 시점과 혼인 시점의 선후 관계를 정확히 파악해야 합니다.

실전 활용 사례

실제로 혼인 합가 특례를 활용하는 사례를 살펴보면 이해가 쉽습니다. A씨와 B씨가 각각 서울과 경기도에 아파트 1채씩을 보유하고 2024년에 혼인 신고를 했다고 가정합니다. 혼인 후 1세대 2주택이 되었으므로, 2034년까지 10년 동안 먼저 양도하는 1주택은 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

두 주택의 양도차익을 비교했을 때 서울 아파트의 차익이 3억 원, 경기도 아파트의 차익이 1억 원이라면, 서울 아파트를 먼저 양도하는 것이 유리합니다. 서울 아파트를 2026년에 양도하면 보유 기간 2년을 충족하고 혼인일로부터 10년 이내이므로 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 3억 원의 양도차익에 대한 양도세를 절감하는 효과가 큽니다.

서울 아파트 양도 후 경기도 아파트만 남으면 다시 1세대 1주택이 됩니다. 이후 경기도 아파트도 보유·거주 요건을 충족하면 언제든 비과세로 양도할 수 있습니다. 만약 경기도 아파트가 조정대상지역이라면, 양도 전 2년 거주 요건을 채우기 위해 그곳으로 이사하여 생활하면 됩니다.

반대로 두 주택을 모두 10년 이내에 급하게 처분해야 한다면, 첫 번째 주택은 비과세를 받지만 두 번째 주택은 양도세가 부과됩니다. 이 경우 양도차익이 큰 주택을 먼저 양도하여 세금 부담을 최소화하는 전략이 필요합니다. 두 번째 주택 양도 시에는 1세대 1주택 요건을 충족하지 못하므로 일반 양도세율이 적용됩니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)