부동산 매매 시 세금 계산 총정리

부동산을 팔 때 가장 부담스러운 것이 세금입니다. 양도소득세는 매매가액과 보유기간, 주택 수에 따라 달라지기 때문에 사전에 정확한 계산이 필요합니다. 특히 2년 미만 단기 보유 시 중과세가 적용되고, 다주택자는 조정대상지역 여부에 따라 세율이 크게 달라집니다.

이 글에서는 부동산 양도소득세의 기본 세율 구조부터 장기보유특별공제, 1세대 1주택 비과세 요건까지 단계별로 정리했습니다. 국세청 공식 자료를 바탕으로 작성 시점 기준 세율과 과세표준, 신고·납부 절차를 구체적으로 안내합니다.

양도소득세 기본 개념

양도소득세는 부동산을 팔아서 얻은 차익(양도차익)에 대해 부과하는 세금입니다. 취득가액보다 높은 가격으로 매도했을 때 그 차익에 대해 과세되며, 여기에 지방소득세(양도소득세의 10%)와 농어촌특별세(일부 경우)가 추가로 붙습니다.

양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 후 장기보유특별공제를 차감한 금액이 과세표준이 됩니다. 이 과세표준에 누진세율을 곱하여 세액을 산출하고, 누진공제액을 빼면 최종 납부할 세금이 계산됩니다. 따라서 취득 시 지출한 비용(중개수수료, 취득세 등)과 보유 중 지출(자본적 지출)을 꼼꼼히 챙기면 과세표준을 낮출 수 있습니다.

신고와 납부는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 완료해야 합니다. 예를 들어 4월 15일에 잔금을 치르고 소유권이 이전됐다면 4월 말일부터 2개월 뒤인 6월 말까지 신고·납부를 마쳐야 합니다.

양도소득세 세율과 과세표준

작성 시점 기준 양도소득세는 과세표준에 따라 6%에서 45%까지 7단계 누진세율을 적용합니다. 과세표준은 양도차익에서 장기보유특별공제를 뺀 금액이며, 아래 표와 같이 구간별로 세율이 달라집니다.

예를 들어 과세표준이 2억원이라면 38% 세율이 적용되어 ‘2억 × 38% - 1,994만원 = 5,606만원’이 양도소득세로 계산됩니다. 여기에 지방소득세 10%(560.6만원)를 더하면 총 6,166.6만원을 납부하게 됩니다.

단, 보유기간이 2년 미만인 경우 단기 양도로 분류되어 기본세율 대신 40%의 고정세율이 적용됩니다. 조정대상지역 내 다주택자가 단기 양도하면 추가로 중과세율이 적용될 수 있으므로 보유기간과 주택 수를 반드시 확인해야 합니다.

부동산 매매 시 세금은 양도소득세 외에도 취득 단계에서 취득세가 먼저 부과됩니다. 취득세 계산과 절세 전략은 별도로 정리해두었습니다.

장기보유특별공제 적용 기준

장기보유특별공제는 부동산을 오래 보유한 납세자에게 과세표준을 줄여주는 제도입니다. 보유기간에 따라 공제율이 달라지며, 1세대 1주택은 일반 부동산보다 높은 공제율을 적용받습니다.

일반 부동산(다주택, 토지, 상가 등)은 3년 이상 보유 시 연 2%씩, 최대 30%(15년 이상)까지 공제됩니다. 반면 1세대 1주택은 3년 이상 보유 시 연 4%씩, 최대 80%(10년 이상 보유 시)까지 공제받을 수 있습니다. 여기에 거주기간 요건(2년 이상 실거주)을 충족하면 거주기간에 따라 추가 공제도 가능합니다.

예를 들어 1세대 1주택을 10년 보유하고 5년 거주했다면 보유기간 공제 80%에 거주기간 공제가 더해져 과세표준이 대폭 줄어듭니다. 이 경우 양도차익이 1억원이라도 공제 후 과세표준은 수천만원 수준으로 내려가므로 세부담이 크게 감소합니다.

1세대 1주택 비과세 요건

1세대 1주택 비과세는 일정 요건을 충족하면 양도소득세를 아예 내지 않는 제도입니다. 작성 시점 기준 보유기간 2년 이상, 실거주 기간 2년 이상(조정대상지역), 양도가액 12억원 이하(고가주택 제외)를 모두 만족해야 비과세 혜택을 받습니다.

조정대상지역이 아닌 일반 지역은 보유기간 2년만 충족하면 되고, 실거주 요건은 없습니다. 조정대상지역 내 주택은 보유 2년 + 거주 2년을 모두 채워야 하므로 최소 4년은 보유해야 비과세를 받을 수 있습니다. 단, 세대 전원이 이사하면서 주민등록을 이전해야 실거주로 인정받으므로 단순히 전입신고만으로는 부족합니다.

양도가액이 12억원을 초과하면 초과분에 대해서만 과세됩니다. 예를 들어 15억원에 팔았다면 12억원까지는 비과세, 3억원 초과분에 대해서만 양도소득세가 부과되는 구조입니다. 따라서 고가주택이라도 일정 부분은 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

양도소득세 비과세와 장기보유특별공제 계산은 복잡하므로 구체적인 사례와 함께 별도로 정리해두었습니다.

다주택자 양도세 중과세 구조

다주택자는 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 일반세율보다 높은 중과세율이 적용됩니다. 작성 시점 기준 2주택은 기본세율 +10%p, 3주택 이상은 기본세율 +20%p가 가산되며, 최고 세율은 65%까지 올라갑니다.

단, 일시적 2주택(이사 등으로 일시적으로 2주택 보유) 또는 상속주택 보유 등 예외 사유가 있으면 중과 대상에서 제외됩니다. 예를 들어 새 집을 구입한 후 기존 주택을 3년 이내 처분하면 일시적 2주택으로 인정받아 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 혼인으로 각자 주택을 갖고 있다가 합가하는 경우에도 일정 요건 하에 비과세 특례가 적용됩니다.

일시적 2주택 특례와 상속주택 양도세 계산, 혼인 합가 시 비과세 요건은 각각 별도 가이드에서 자세히 다루고 있습니다.

양도소득세 신고 및 납부 절차

양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고·납부해야 합니다. 국세청 홈택스에서 전자신고가 가능하며, 자동계산 서비스를 이용하면 세액을 미리 확인할 수 있습니다.

신고 시 필요한 서류는 매매계약서, 취득 시 계약서, 중개수수료 영수증, 취득세 납부 증명, 보수·개량 비용 영수증 등입니다. 특히 필요경비로 인정받으려면 지출 증빙이 명확해야 하므로 취득 단계부터 영수증을 보관해두는 것이 중요합니다. 자본적 지출(리모델링, 증축 등)도 필요경비로 인정되므로 공사 계약서와 세금계산서를 챙겨두세요.

신고 기한을 넘기면 무신고 가산세(20%)와 납부지연 가산세(일 0.022%)가 부과됩니다. 세액이 크면 가산세도 수백만원에 달할 수 있으므로 반드시 기한 내 신고·납부해야 합니다. 홈택스 자동계산 시스템은 보유기간, 주택 수, 조정대상지역 여부를 입력하면 예상 세액을 즉시 보여주므로 거래 전 미리 확인하는 것이 좋습니다.

2026년 부동산 세금 정책 변화

2026년에는 양도소득세와 관련된 일부 제도 변경이 예정되어 있습니다. 단, 국회 통과 전까지는 확정이 아니므로 실제 거래 시점에 최신 정보를 다시 확인해야 합니다. 주요 논의 사항으로는 다주택자 중과세율 조정, 1세대 1주택 비과세 기준 완화 등이 거론되고 있습니다.

정책 변경은 부동산 시장과 세수 상황에 따라 조정될 수 있으므로 거래 전 국세청 공지와 언론 보도를 확인하는 것이 중요합니다. 특히 조정대상지역 지정·해제 여부는 중과세 적용 기준이 되므로 거래 직전에 반드시 체크해야 합니다.

2026년 부동산 세금 변경사항 전반은 별도로 정리해두었으니 참고하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)