허위매물의 개념과 현황
허위매물은 존재하지 않는 부동산이나 실제 조건과 다른 매물 정보를 광고하는 불법 행위입니다. 중개업소가 고객을 유인하기 위해 시세보다 훨씬 낮은 가격을 제시하거나, 이미 거래가 완료된 물건을 계속 광고하는 사례가 대표적입니다. 온라인 플랫폼, 현수막, 문자 메시지, 카카오톡 등 다양한 채널에서 허위매물이 유통되고 있습니다.
현재 기준으로 국토교통부와 지방자치단체는 허위·과장 광고에 대한 단속을 강화하고 있습니다. 2026년부터는 부동산 불법행위 통합 신고센터가 본격 운영되며, 공인중개사가 실거래 신고 시 계약서와 계약금 입금 증빙을 의무적으로 제출해야 합니다. 이를 통해 허위 매물과 자전거래를 차단하는 제도적 기반이 마련되었습니다.
허위매물은 단순히 시간 낭비를 넘어 계약 직전 가격 인상이나 조건 변경을 강요하는 사기 수법으로 이어지기도 합니다. 부동산 거래 과정에서 의심스러운 점이 있다면 즉시 확인하고, 필요 시 신고 절차를 밟아야 피해를 예방할 수 있습니다.
허위매물 구별 체크포인트
허위매물을 식별하기 위해서는 몇 가지 핵심 체크포인트를 확인해야 합니다. 첫 번째는 시세입니다. 주변 매물보다 비현실적으로 낮은 가격이 제시된다면 미끼 매물일 가능성이 높습니다. 온라인 플랫폼이나 중개업소 창구에서 시세를 비교하고, 감정평가액이나 실거래가 데이터를 함께 참고하는 것이 좋습니다.
두 번째는 광고 내용의 구체성입니다. 매물 주소가 구체적이지 않거나, 층수·방 개수·면적 등 세부 정보가 누락되어 있다면 주의해야 합니다. 사진이 지나치게 오래되었거나 다른 매물 사진을 재사용한 경우도 의심 대상입니다. 중개업소에 직접 방문하거나 전화로 상세 정보를 요청했을 때 즉시 답변하지 못한다면 허위매물일 가능성이 있습니다.
세 번째는 계약 조건의 변경 여부입니다. 광고에서 제시된 가격이나 조건을 문의하면 “이미 거래가 완료되었다”거나 “비슷한 다른 매물을 안내하겠다”는 답변을 받는다면 전형적인 미끼 매물 수법입니다. 네 번째는 중개업소의 등록 여부와 신뢰도입니다. 중개사무소 등록증을 확인하고, 국토교통부 부동산 중개업 정보시스템에서 중개업자 자격을 검색할 수 있습니다.
다섯 번째는 계약 시 증빙 서류입니다. 계약 전에 등기부등본, 건축물대장 등 공적 서류를 직접 확인하고, 계약금 입금은 반드시 중개업소 명의 계좌가 아닌 매도인 명의 계좌로 이체해야 합니다. 현금 거래를 요구하거나 계약서 작성을 미루는 경우도 의심해야 합니다.
| 체크포인트 | 확인 내용 | 의심 신호 |
|---|---|---|
| 시세 비교 | 주변 매물 가격 대비 비현실적 저가 | 시세 대비 20% 이상 낮은 가격 |
| 광고 구체성 | 주소, 층수, 면적, 사진 세부 정보 | 정보 누락 또는 모호한 표현 |
| 계약 조건 변경 | 광고 내용과 실제 조건 일치 여부 | “이미 거래됨” 또는 다른 매물 권유 |
| 중개업소 신뢰도 | 등록증, 자격 정보 확인 | 등록증 미비 또는 검색 불가 |
| 증빙 서류 | 등기부등본, 계약서, 입금 계좌 | 현금 거래 요구, 서류 작성 지연 |
부동산 거래 전에는 반드시 시세를 확인하고 비교하는 습관을 들여야 합니다. 아래 가이드에서 신뢰할 수 있는 시세 조회 방법을 확인할 수 있습니다.
2026년 제도 변화와 계약금 증빙 의무화
2026년부터 부동산 불법행위 통합 신고센터가 본격 운영되면서 허위매물과 깡통전세 등 불법 행위에 대한 단속이 한층 강화되었습니다. 국토교통부와 지방자치단체, 경찰청이 협력하여 신고 접수부터 조사, 처분까지 통합적으로 관리하는 체계가 마련되었습니다. 신고자는 온라인 플랫폼이나 관할 지자체를 통해 접수할 수 있으며, 접수 후 처리 과정과 결과를 확인할 수 있습니다.
공인중개사는 실거래 신고 시 계약서 사본과 계약금 입금 증빙 자료를 반드시 제출해야 합니다. 이 제도는 허위 계약과 자전거래를 사전에 차단하기 위한 조치로, 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 계약 후 통상 30일 이내에 신고해야 합니다. 계약금이 입금된 계좌의 거래 내역서나 이체 확인증을 증빙 자료로 제출하며, 이를 통해 실제 거래 여부를 검증합니다.
이러한 제도 변화는 매수자와 임차인을 보호하고, 중개업계의 투명성을 높이는 데 목적이 있습니다. 허위매물을 광고한 중개업소는 과태료나 영업 정지 처분을 받을 수 있으며, 악질적인 경우 형사 처벌 대상이 될 수 있습니다. 소비자 입장에서도 계약 시 증빙 서류를 꼼꼼히 확인하고, 의심스러운 점이 있다면 즉시 신고하는 것이 중요합니다.
허위매물 신고 절차와 필수 서류
허위매물을 발견했을 때는 국토교통부 부동산 불법행위 통합 신고센터, 관할 지방자치단체, 경찰청 사이버범죄 신고 시스템 등을 통해 신고할 수 있습니다. 신고는 누구나 가능하며, 온라인 또는 방문 접수 모두 지원됩니다. 신고 시에는 허위매물 광고 캡처 화면, 중개업소와의 대화 내용, 문자 메시지 또는 카카오톡 대화 기록, 광고가 게재된 플랫폼 URL 등을 증빙 자료로 제출하면 조사에 도움이 됩니다.
계약 진행 과정에서 조건 변경이나 가격 인상을 강요받았다면, 계약서 초안이나 녹취 파일, 이메일 등 추가 자료를 함께 제출할 수 있습니다. 신고 접수 후에는 관할 기관에서 사실 관계를 조사하고, 위반 사항이 확인되면 과태료 부과, 영업 정지, 형사 고발 등의 조치가 이루어집니다. 신고자의 신원은 보호되며, 신고 내용에 대한 비밀이 보장됩니다.
신고 절차는 다음과 같습니다. 먼저 허위매물 광고를 발견하거나 피해를 입은 경우 증빙 자료를 수집합니다. 이후 부동산 불법행위 통합 신고센터 또는 지자체 홈페이지에서 신고서를 작성하고, 수집한 자료를 첨부하여 제출합니다. 접수 후 신고 번호를 받으며, 이를 통해 처리 과정을 조회할 수 있습니다. 조사 결과는 신고자에게 통보되며, 추가 진술이나 자료 제출이 필요한 경우 별도 연락을 받을 수 있습니다.
허위매물뿐만 아니라 다양한 부동산 사기 유형과 예방 방법을 사전에 숙지하면 피해를 줄일 수 있습니다. 아래 가이드에서 전반적인 부동산 사기 예방 체크리스트를 확인하세요.
소비자 보호 기관과 피해 구제
허위매물로 인한 피해가 발생했을 때는 한국소비자원을 통해 피해 구제를 신청할 수 있습니다. 한국소비자원은 부동산 중개 서비스 관련 분쟁 조정과 상담을 제공하며, 소비자와 중개업소 간 합의를 유도하거나 법적 절차를 안내합니다. 피해 구제 신청은 온라인 또는 전화 상담을 통해 가능하며, 사안에 따라 조정 절차가 진행됩니다.
또한 국토교통부와 각 지방자치단체는 부동산 거래 관련 민원 상담 창구를 운영하고 있습니다. 허위매물뿐만 아니라 계약서 작성, 중개 수수료, 등기 절차 등 전반적인 부동산 거래 과정에서 발생하는 문제를 상담할 수 있습니다. 상담 결과에 따라 신고 또는 조정 절차로 연결되며, 필요 시 법률 지원도 받을 수 있습니다.
허위매물 피해를 예방하기 위해서는 계약 전 충분한 정보 확인과 검증이 필수입니다. 온라인 광고만 믿지 말고 직접 현장을 방문하여 매물 상태를 확인하고, 등기부등본과 건축물대장을 열람하여 소유권과 권리 관계를 점검해야 합니다. 중개업소와의 거래 과정에서 모든 내용을 서면으로 기록하고, 계약금 입금은 반드시 공식 계좌를 통해 이체하며 증빙을 보관해야 합니다.
온라인 플랫폼과 광고 신고 방법
온라인 부동산 플랫폼에서 허위매물을 발견했을 때는 해당 플랫폼의 신고 기능을 활용할 수 있습니다. 대부분의 플랫폼은 매물 상세 페이지에서 ‘신고하기’ 버튼을 제공하며, 허위 정보, 중복 광고, 계약 완료 매물 등의 신고 사유를 선택할 수 있습니다. 플랫폼 운영자는 신고 접수 후 광고 내용을 검토하고, 위반 사항이 확인되면 광고를 삭제하거나 해당 중개업소의 계정을 제재합니다.
문자 메시지나 카카오톡으로 무작위 발송되는 허위매물 광고는 스팸 신고 기능을 통해 차단할 수 있습니다. 통신사나 메신저 서비스 제공자에게 스팸 신고를 하면 해당 발신 번호가 차단되며, 반복적인 위반 시 통신 서비스 이용이 제한될 수 있습니다. 또한 방송통신위원회 불법 스팸 신고 센터를 통해 신고하면 행정 조치가 이루어질 수 있습니다.
현수막이나 전단지 등 오프라인 광고의 경우, 관할 지방자치단체에 신고하여 철거를 요청할 수 있습니다. 지자체는 허위·과장 광고를 단속하고, 무단 광고물에 대해 과태료를 부과하거나 광고물을 철거합니다. 허위매물 광고는 부동산 거래 시장의 신뢰를 해치는 행위이므로, 발견 즉시 신고하여 피해를 예방하는 것이 중요합니다.
중개업소 선택 시 주의사항
신뢰할 수 있는 중개업소를 선택하는 것은 허위매물 피해를 예방하는 첫 단추입니다. 중개사무소 등록증과 공인중개사 자격증을 반드시 확인하고, 국토교통부 부동산 중개업 정보시스템에서 중개업자의 자격과 경력, 과거 위반 이력을 검색할 수 있습니다. 등록증이 비치되지 않았거나 검색 결과가 나오지 않는다면 거래를 중단해야 합니다.
중개업소와 상담할 때는 매물 정보의 출처와 확인 절차를 질문하는 것이 좋습니다. 신뢰할 수 있는 중개업소는 등기부등본, 건축물대장, 실거래가 자료 등을 제시하며 투명하게 설명합니다. 반대로 “급매” “초특가” 등의 표현을 남발하거나, 구체적인 질문에 회피하는 태도를 보인다면 의심해야 합니다.
계약 과정에서는 모든 내용을 계약서에 명시하고, 구두 약속은 반드시 서면으로 기록해야 합니다. 중개 수수료와 지급 방식, 매물의 권리 관계와 하자 여부, 계약금·중도금·잔금 일정과 계좌 정보 등을 명확히 확인합니다. 계약서 작성 전에 충분한 시간을 두고 검토하며, 서두르거나 압박하는 중개업소는 피하는 것이 안전합니다.
중개업소 선택 시 주변 평판과 온라인 리뷰도 참고할 수 있습니다. 다만 허위 리뷰나 과장 광고가 있을 수 있으므로, 여러 출처의 정보를 종합하여 판단해야 합니다. 신뢰할 수 있는 지인의 추천이나 지역 커뮤니티의 평가도 유용한 정보원입니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
❓ 허위매물 신고는 어디에 하나요?
국토교통부 부동산 불법행위 통합 신고센터, 관할 지방자치단체, 경찰청 사이버범죄 신고 시스템을 통해 신고할 수 있습니다. 온라인 플랫폼에서 발견한 허위매물은 해당 플랫폼의 신고 기능도 활용할 수 있습니다. 신고 시 광고 캡처 화면, 대화 내용, 문자 메시지 등 증빙 자료를 첨부하면 조사에 도움이 됩니다.
❓ 허위매물로 피해를 입었을 때 보상받을 수 있나요?
한국소비자원을 통해 피해 구제를 신청할 수 있으며, 소비자와 중개업소 간 분쟁 조정 절차가 진행됩니다. 조정이 성립하면 합의 내용에 따라 보상을 받을 수 있고, 조정이 불성립되면 민사 소송을 통해 손해배상을 청구할 수 있습니다. 계약서, 입금 증빙, 대화 기록 등 증거 자료를 충분히 확보해야 유리합니다.
❓ 시세보다 낮은 가격이 무조건 허위매물인가요?
시세보다 낮은 가격이 모두 허위매물은 아니지만, 비현실적으로 낮은 가격은 의심해야 합니다. 급매나 특별한 사정으로 저렴하게 나온 매물도 있으므로, 등기부등본과 건축물대장을 직접 확인하고 현장 방문을 통해 매물 상태를 점검해야 합니다. 중개업소에 가격이 낮은 이유를 구체적으로 질문하고, 답변이 불명확하다면 거래를 보류하는 것이 안전합니다.
❓ 2026년부터 달라진 허위매물 단속 제도는 무엇인가요?
2026년부터 부동산 불법행위 통합 신고센터가 본격 운영되며, 공인중개사는 실거래 신고 시 계약서와 계약금 입금 증빙을 의무적으로 제출해야 합니다. 이를 통해 허위 계약과 자전거래를 사전에 차단하고, 신고 접수부터 처분까지 통합 관리 체계가 마련되었습니다. 위반 시 과태료, 영업 정지, 형사 처벌 등 제재가 강화되었습니다.
❓ 온라인 플랫폼에서 허위매물 신고 후 어떻게 되나요?
플랫폼 운영자가 신고 내용을 검토하여 허위 정보가 확인되면 광고를 삭제하고, 해당 중개업소 계정을 제재합니다. 반복적인 위반 시 계정이 영구 정지될 수 있으며, 플랫폼은 관할 기관에 위반 사실을 통보하기도 합니다. 신고자의 신원은 보호되며, 신고 결과는 플랫폼 내 알림이나 이메일로 확인할 수 있습니다.