상속으로 부동산을 물려받을 때 가장 먼저 부딪히는 문제가 재산 가치를 어떻게 평가하느냐는 것입니다. 평가액에 따라 내야 할 상속세가 달라지기 때문에 정확한 평가 기준과 신고 절차를 이해하는 것이 중요합니다. 특히 2025년부터는 국세청의 감정평가 대상이 전면 확대되면서 더욱 주의가 필요합니다.
상속세는 피상속인이 사망한 시점을 기준으로 보유하고 있던 모든 재산에 대해 부과됩니다. 부동산의 경우 실제 거래가격인 시가를 우선으로 평가하되, 시가를 확인할 수 없을 때는 공시가격 등 기준시가를 활용합니다. 이번 글에서는 부동산 상속세 평가 원칙부터 최신 감정평가 제도, 그리고 신고 절차까지 체계적으로 살펴보겠습니다.
상속 부동산 평가의 기본 원칙
상속세를 계산할 때 가장 핵심이 되는 것은 부동산 가치를 얼마로 평가하느냐입니다. 세법에서는 시가를 우선으로 평가하도록 규정하고 있습니다. 시가란 피상속인이 사망한 날을 기준으로 전후 6개월 이내에 형성된 실제 거래가격을 말합니다. 매매사례가액, 감정평가액, 경매가, 공매가 등이 모두 시가에 포함됩니다.
시가를 확인할 수 있는 자료가 없을 때는 기준시가를 사용합니다. 기준시가는 국토교통부가 발표하는 공시가격으로, 주택의 경우 개별주택가격이나 공동주택가격, 토지는 개별공시지가를 활용합니다. 대부분의 경우 시가보다 낮게 책정되어 있어 상속세 부담을 줄일 수 있지만, 최근에는 공시가격 현실화율이 높아지면서 그 격차가 줄어들고 있습니다.
평가 시점도 중요합니다. 원칙적으로 피상속인이 사망한 날을 평가기준일로 삼습니다. 다만 시가를 인정받으려면 사망일 전후 6개월 이내에 거래된 사례가 있어야 합니다. 이 기간 내 거래 사례가 없다면 시가를 인정받기 어렵고, 기준시가로 평가하게 됩니다.
2025년부터 달라진 감정평가 제도
2025년부터 상속·증여 부동산에 대한 국세청의 직권 감정평가 대상이 전면 확대되었습니다. 이전까지는 일부 부동산 유형에 한정되었지만, 이제는 모든 유형의 부동산이 감정평가 대상에 포함됩니다. 납세자가 신고한 가액이 국세청이 추정한 시가보다 5억 원 이상 낮거나, 시가의 90% 미만인 경우 국세청이 직권으로 감정평가를 실시할 수 있습니다.
이는 두 가지 조건 중 하나만 충족되어도 감정평가가 진행될 수 있다는 의미입니다. 예를 들어 국세청이 추정한 시가가 10억 원인 부동산을 5억 원으로 신고했다면 차액이 5억 원이므로 감정평가 대상이 됩니다. 또한 국세청 추정 시가가 12억 원인데 10억 원으로 신고했다면, 차액은 2억 원이지만 신고가액이 시가의 83%에 불과하므로 역시 감정평가 대상입니다.
| 감정평가 트리거 조건 | 기준 | 예시 |
|---|---|---|
| 절대 금액 차이 | 5억 원 이상 | 국세청 추정 10억, 신고 5억 → 차액 5억 |
| 상대 비율 차이 | 시가의 90% 미만 | 국세청 추정 12억, 신고 10억 → 83% |
직권 감정평가가 실시되면 납세자가 신고한 가액이 아닌 감정평가액을 기준으로 상속세가 부과됩니다. 감정평가 비용은 국세청이 부담하지만, 평가 결과 세금이 추가로 나올 경우 가산세까지 물어야 할 수 있습니다. 따라서 처음부터 적정한 가액으로 신고하는 것이 중요합니다.
2026년 부동산 세금 변경사항과 함께 이러한 평가 제도 변화도 숙지해야 합니다.
상속세 과세표준과 세율 구조
상속세는 상속받은 재산 총액에서 각종 공제를 차감한 과세표준을 기준으로 계산됩니다. 기본공제 2억 원을 포함해 배우자공제, 자녀공제, 금융재산 공제 등 다양한 공제 항목이 있습니다. 배우자가 있을 경우 최소 5억 원에서 최대 30억 원까지 공제받을 수 있어 상속세 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
과세표준이 확정되면 누진세율을 적용해 세금을 계산합니다. 세율은 과세표준 구간에 따라 20%부터 50%까지 5단계로 나뉩니다. 1억 원 이하는 10%, 5억 원 이하는 20%, 10억 원 이하는 30%, 30억 원 이하는 40%, 30억 원 초과는 50%의 세율이 적용됩니다.
예를 들어 과세표준이 15억 원이라면 1억 원까지는 10%, 1억 원 초과 5억 원까지는 20%, 5억 원 초과 10억 원까지는 30%, 10억 원 초과 15억 원까지는 40%의 세율로 각각 계산해 합산합니다. 실제로는 누진공제액을 활용해 간편하게 계산할 수 있습니다.
상속세 신고 절차와 기한
상속세는 피상속인이 사망한 날이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 신고하고 납부해야 합니다. 예를 들어 2026년 3월 15일에 사망했다면 2026년 9월 30일까지 신고·납부를 완료해야 합니다. 피상속인이나 상속인이 외국에 거주하고 있었다면 신고기한이 9개월로 연장됩니다.
신고는 피상속인의 주소지 관할 세무서에 합니다. 국세청 홈택스를 통해 온라인으로도 신고할 수 있으며, 상속세 신고서와 함께 재산명세서, 부동산 등기부등본, 평가 관련 서류 등을 첨부해야 합니다. 시가로 신고할 경우 매매계약서나 감정평가서 사본을 반드시 제출해야 시가로 인정받을 수 있습니다.
신고기한을 넘기면 무신고가산세가 부과됩니다. 일반 무신고는 세액의 20%, 부정무신고는 40%의 가산세가 추가됩니다. 또한 납부기한을 넘기면 하루당 0.022%의 납부지연가산세도 발생합니다. 따라서 기한 내에 정확하게 신고·납부하는 것이 중요합니다.
상속세를 한 번에 납부하기 어려울 때는 연부연납 제도를 활용할 수 있습니다. 상속세액이 2천만 원을 초과하면 최장 5년, 상속재산 중 부동산 비율이 50%를 넘으면 최장 10년까지 분할 납부가 가능합니다. 다만 연부연납을 선택하면 이자에 해당하는 가산금을 추가로 부담해야 합니다.
평가 방식에 따른 전략적 선택
상속 부동산을 평가할 때 시가와 기준시가 중 어느 쪽을 선택할지는 전략적 판단이 필요합니다. 일반적으로 기준시가가 시가보다 낮아 세금을 줄일 수 있지만, 항상 그런 것은 아닙니다. 특히 부동산 가격이 하락한 경우 최근 거래가격이 공시가격보다 낮을 수 있습니다.
시가로 신고하려면 사망일 전후 6개월 이내 거래 사례를 증빙해야 합니다. 동일 부동산의 매매사례가 가장 확실하지만, 없을 경우 감정평가를 받아 제출할 수 있습니다. 감정평가 비용은 납세자가 부담하지만, 세금 절감액이 크다면 충분히 고려할 만합니다.
기준시가로 신고할 때는 별도 증빙이 필요 없어 간편합니다. 하지만 앞서 설명한 대로 신고가액이 국세청 추정 시가와 크게 차이 나면 직권 감정평가 대상이 될 수 있습니다. 따라서 시세를 파악해 적정한 수준으로 신고하는 것이 안전합니다.
증여세 계산 방식도 상속세와 유사한 평가 원칙을 따릅니다. 증여와 상속을 함께 고려한 재산 이전 전략이 필요하다면 관련 내용도 참고하시기 바랍니다.
감정평가 의뢰 시 주의사항
직접 감정평가를 의뢰할 때는 한국감정평가사협회 소속 감정평가법인이나 사무소를 이용해야 합니다. 감정평가 비용은 부동산 가액과 평가 난이도에 따라 다르지만, 일반적인 주택의 경우 30만 원에서 50만 원 수준입니다. 대형 부동산이나 특수 부동산은 비용이 더 높아질 수 있습니다.
감정평가서는 상속개시일을 기준시점으로 작성되어야 합니다. 평가서에는 대상 부동산의 상세 정보, 평가 방법, 시세 분석 자료 등이 포함되며, 국세청이 인정할 수 있도록 객관적이고 합리적인 근거가 제시되어야 합니다. 단순히 낮은 가액을 받기 위한 평가는 인정받기 어렵습니다.
감정평가를 받았더라도 국세청이 평가액에 이의를 제기할 수 있습니다. 이 경우 국세청이 별도로 감정평가를 실시하고, 두 평가액을 비교해 최종 과세가액을 결정합니다. 따라서 처음부터 신뢰할 수 있는 평가기관을 선택하는 것이 중요합니다.
상속세 신고 시 흔한 실수와 대응
상속세 신고에서 가장 흔한 실수는 재산을 누락하거나 과소 신고하는 것입니다. 특히 금융재산이나 해외재산은 상속인이 미처 파악하지 못하는 경우가 많습니다. 국세청은 금융정보 조회를 통해 피상속인의 모든 금융거래 내역을 확인할 수 있으므로, 누락된 재산이 발견되면 가산세와 함께 추가 세금을 부담해야 합니다.
부동산 평가액을 지나치게 낮게 신고하는 것도 문제입니다. 시세보다 현저히 낮은 기준시가로 신고했다가 직권 감정평가를 받게 되면, 평가액 차이만큼 세금을 추가로 내야 하고 과소신고가산세까지 물게 됩니다. 특히 2025년부터는 감정평가 기준이 강화되어 더욱 주의해야 합니다.
공제 항목을 제대로 활용하지 못하는 경우도 많습니다. 배우자공제, 자녀공제, 일괄공제 등 다양한 공제 제도가 있지만, 신고 시 증빙서류를 갖추지 못하면 공제받을 수 없습니다. 사전에 필요한 서류를 확인하고 준비하는 것이 중요합니다.
신고 후에도 국세청의 조사나 질문에 성실히 대응해야 합니다. 평가액에 대한 추가 자료 요청이 있을 수 있고, 경우에 따라 세무조사가 진행될 수도 있습니다. 전문가의 도움을 받아 정확하게 신고하고, 관련 서류를 잘 보관해두는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
❓ 상속 부동산은 무조건 시가로 평가해야 하나요?
아닙니다. 시가를 우선으로 평가하지만, 사망일 전후 6개월 이내 거래 사례가 없으면 기준시가(공시가격)로 평가할 수 있습니다. 다만 신고가액과 국세청 추정 시가의 차이가 5억 원 이상이거나 시가의 90% 미만이면 직권 감정평가 대상이 될 수 있습니다.
❓ 상속세 신고기한 6개월을 넘기면 어떻게 되나요?
무신고가산세가 부과됩니다. 일반 무신고는 세액의 20%, 부정무신고는 40%의 가산세가 추가되며, 납부지연가산세도 하루 0.022%씩 발생합니다. 부득이한 사유로 기한 내 신고가 어렵다면 관할 세무서에 기한연장을 신청할 수 있습니다.
❓ 감정평가 비용은 누가 부담하나요?
납세자가 자발적으로 감정평가를 받을 때는 본인이 비용을 부담합니다. 하지만 국세청이 직권으로 감정평가를 실시할 때는 국세청이 비용을 부담합니다. 직권 평가 결과 세금이 추가되면 납세자는 추가 세금과 가산세를 내야 합니다.
❓ 상속받은 부동산을 곧바로 팔면 양도소득세는 어떻게 되나요?
상속받은 부동산을 매각할 때 취득가액은 상속 당시 평가액이 아닌 피상속인이 최초 취득했을 때의 가액입니다. 상속세 신고 시 높은 가액으로 신고했다고 해서 양도소득세 계산 시 취득가액이 높아지는 것은 아니므로 주의해야 합니다. 다만 상속일로부터 보유기간과 거주기간이 승계되어 1세대 1주택 비과세 요건 판단에는 유리할 수 있습니다.
❓ 여러 상속인이 있을 때 누가 신고해야 하나요?
상속인 전원이 공동으로 신고하는 것이 원칙입니다. 한 사람이 대표로 신고할 수도 있지만, 이 경우 다른 상속인들의 동의를 받아야 하며 연대납세의무가 있습니다. 상속인 간 의견이 다르면 각자 신고할 수도 있으나, 이 경우 세무처리가 복잡해질 수 있으므로 가능하면 협의해 공동 신고하는 것이 좋습니다.