다주택자의 주택 양도 시 일반 세율보다 높은 중과세율이 적용되는 경우가 있습니다. 2주택 이상 보유자가 조정대상지역 내 주택을 팔면 기본세율에 20-30%p를 추가로 부담해야 하지만, 2022년 5월부터 2026년 5월까지는 한시적으로 중과가 배제되는 특례가 시행 중입니다. 이 기간 동안 양도하면 일반세율과 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있어 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
중과 대상 여부는 보유 주택 수, 양도 시점, 지역(조정대상지역 여부), 주택 유형 등 여러 요소에 따라 달라집니다. 일시적 2주택, 지방저가주택, 장기임대주택 등은 주택 수 계산에서 제외되거나 중과 대상에서 예외로 인정되므로 본인의 상황에 맞는 전략을 세우는 것이 중요합니다.
다주택자 양도세 중과 기본 개념
양도소득세 중과세는 1세대가 2주택 이상을 보유한 상태에서 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때 일반 세율에 일정 비율을 더해 과세하는 제도입니다. 부동산 시장 과열을 억제하고 1주택자와의 형평성을 고려하기 위해 도입되었으며, 2025년 현재에도 기본 골격은 유지되고 있습니다.
중과세율은 주택 수에 따라 차등 적용됩니다. 2주택자는 기본세율(6-45%)에 20%p를 더한 세율로, 3주택 이상 보유자는 기본세율에 30%p를 더한 세율로 과세됩니다. 예를 들어 일반 세율이 24%인 구간이라면 2주택자는 44%, 3주택 이상은 54%의 세율을 적용받게 됩니다. 이는 기본세율 대비 거의 두 배 수준의 세부담으로 이어질 수 있습니다.
다만 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 양도하는 조정대상지역 주택에 대해서는 한시적으로 중과를 배제하고 일반세율을 적용하는 특례가 시행되고 있습니다. 이 기간에는 2주택 이상 보유자도 1주택자와 동일한 기본세율(6-45%)을 적용받으며, 장기보유특별공제(최대 80%)도 정상적으로 받을 수 있어 세금 부담을 크게 낮출 수 있습니다.
주택 수 계산과 중과 대상 기준
중과 여부를 판단하려면 먼저 1세대가 보유한 주택 수를 정확히 파악해야 합니다. 원칙적으로 부부와 미혼 자녀가 소유한 모든 주택을 합산하여 계산하지만, 일정 요건을 갖춘 주택은 주택 수에서 제외됩니다. 대표적으로 분양권, 조합원입주권은 주택으로 보지 않으며, 상속주택은 상속개시일부터 5년간 주택 수에서 제외됩니다.
지방 소재 기준시가 3억 원 이하 주택(지방저가주택)은 1주택 보유자가 추가로 소유한 경우 주택 수에서 제외되지만, 이미 2주택 이상인 상태에서 취득하면 제외되지 않습니다. 또한 장기임대주택으로 등록한 주택은 일정 요건을 충족하면 주택 수에서 제외될 수 있으며, 일시적 2주택 요건을 만족하는 경우에도 한시적으로 1주택으로 간주됩니다.
조정대상지역은 정부가 부동산 시장 과열 우려가 있다고 지정한 지역으로, 주로 서울 전역과 일부 수도권 지역이 포함됩니다. 중과세는 이 조정대상지역 내 주택을 양도할 때만 적용되므로, 비조정지역 주택을 팔 때는 2주택 이상이어도 일반세율이 적용됩니다. 따라서 여러 주택을 보유한 경우 비조정지역 주택부터 처분하거나, 2026년 5월 이전에 조정지역 주택을 양도하는 전략을 고려할 수 있습니다.
중과세율 구조와 세액 계산
다주택자 양도세 중과세율은 기본세율에 일정 비율을 가산하는 방식으로 적용됩니다. 기본세율은 양도차익(매매가 - 취득가 - 필요경비) 구간에 따라 6%, 15%, 24%, 35%, 38%, 40%, 42%, 45%의 8단계로 나뉘며, 여기에 2주택자는 20%p, 3주택 이상은 30%p를 더합니다.
| 양도차익 구간 | 기본세율 | 2주택 중과세율 | 3주택 이상 중과세율 |
|---|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | 26% | 36% |
| 1,400만원 초과 ~ 5,000만원 | 15% | 35% | 45% |
| 5,000만원 초과 ~ 8,800만원 | 24% | 44% | 54% |
| 8,800만원 초과 ~ 1.5억원 | 35% | 55% | 65% |
| 1.5억원 초과 ~ 3억원 | 38% | 58% | 68% |
| 3억원 초과 ~ 5억원 | 40% | 60% | 70% |
| 5억원 초과 ~ 10억원 | 42% | 62% | 72% |
| 10억원 초과 | 45% | 65% | 75% |
중과세는 장기보유특별공제 적용이 제한되는 것도 큰 특징입니다. 일반적으로 3년 이상 보유한 주택은 보유기간에 따라 양도차익의 최대 80%까지 공제받을 수 있지만, 중과 대상 주택은 장기보유특별공제가 원칙적으로 배제됩니다. 다만 2026년 5월 9일까지 조정지역 주택을 양도하는 경우 한시적으로 중과 배제와 함께 장기보유특별공제도 정상 적용받을 수 있습니다.
보유기간 1년 미만 주택을 양도하면 양도차익의 70%, 1년 이상 2년 미만 주택은 60%의 단기 보유 세율이 적용되며, 이 경우 중과세율과 단기 보유 세율 중 큰 금액을 세액으로 부담합니다. 따라서 단기간 보유한 다주택을 양도할 때는 세부담이 매우 높아질 수 있으므로 신중한 판단이 필요합니다.
2026년 5월까지 한시적 중과 배제 특례
2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 조정대상지역 주택을 양도하는 1세대 2주택 이상 보유자는 중과세율 대신 일반세율(6-45%)을 적용받을 수 있습니다. 이는 부동산 시장 침체를 완화하고 다주택자의 주택 매도를 유도하기 위해 도입된 한시적 조치로, 현재까지 연장되어 시행되고 있습니다.
이 기간에는 2주택자가 조정지역 주택을 팔아도 20%p 가산세율이 적용되지 않으며, 3주택 이상 보유자도 30%p 가산 없이 일반세율로 과세됩니다. 또한 장기보유특별공제도 정상 적용되므로, 3년 이상 보유 시 보유기간과 거주기간에 따라 양도차익의 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다. 예를 들어 10년 이상 보유한 조정지역 주택을 2026년 5월 이전에 양도하면 중과 없이 일반세율로 과세되고 장기보유특별공제 80%를 적용받아 실질 세부담을 크게 낮출 수 있습니다.
다만 이 특례는 양도일 기준으로 적용되므로, 2026년 5월 10일 이후 양도분부터는 다시 중과세가 부활할 가능성이 있습니다. 현재로서는 정부 정책 방향에 따라 추가 연장 여부가 결정될 것으로 예상되지만, 확정된 것은 아니므로 다주택자라면 2026년 5월 이전에 조정지역 주택 처분 계획을 검토하는 것이 유리할 수 있습니다.
일시적 2주택과 예외 조건 활용
일시적 2주택은 1주택 보유자가 새 주택을 취득한 후 기존 주택을 일정 기간 내에 양도하는 경우를 말합니다. 종전 주택을 신규 주택 취득일부터 3년 이내(조정대상지역은 2년, 일부 기간은 1년)에 양도하면 1주택자로 간주되어 중과 대상에서 제외되고, 종전 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 비과세 혜택도 받을 수 있습니다.
일시적 2주택 요건은 이사, 상속, 혼인 등 불가피한 사유로 주택 수가 늘어난 경우를 배려하기 위한 제도입니다. 예를 들어 서울에서 지방으로 이직하면서 지방에 새 집을 샀고 기존 서울 집을 2년 내에 팔았다면, 일시적 2주택으로 인정받아 서울 집 양도 시 1주택자 대우를 받을 수 있습니다. 다만 신규 주택이 조정대상지역에 있고 종전 주택도 조정지역이라면 양도기한이 더 짧아지므로 주의해야 합니다.
상속주택도 중요한 예외입니다. 피상속인이 사망하면서 주택을 상속받은 경우, 상속개시일부터 5년간 해당 주택은 주택 수에서 제외됩니다. 따라서 1주택 보유자가 부모님으로부터 주택을 상속받아 일시적으로 2주택이 되어도 5년 이내에는 상속주택을 주택 수에 포함하지 않아 중과 대상이 되지 않습니다. 상속주택을 5년 이내에 양도하거나 기존 주택을 먼저 양도하면 중과 부담 없이 처리할 수 있습니다.
지방저가주택 역시 활용 가치가 높습니다. 지방(수도권·광역시·특별자치시 제외)에 소재한 기준시가 3억 원 이하 주택은 1주택자가 추가로 보유해도 주택 수에서 제외되므로, 1주택자가 지방에 저가 주택을 하나 더 사도 여전히 1주택자로 인정받아 중과 없이 양도할 수 있습니다. 다만 이미 2주택 이상인 상태에서 지방저가주택을 취득하면 제외되지 않으므로 취득 순서를 고려해야 합니다.
다주택자 절세 전략과 양도 순서
다주택자가 양도세를 최소화하려면 주택 보유 수, 지역, 보유기간, 양도 시기 등을 종합적으로 고려해 전략을 수립해야 합니다. 가장 먼저 검토할 사항은 2026년 5월 9일까지 조정대상지역 주택을 양도하는 것입니다. 이 기간에는 중과가 배제되고 장기보유특별공제도 적용되므로 세부담을 대폭 줄일 수 있습니다.
양도 순서도 중요합니다. 여러 주택을 보유한 경우 비조정지역 주택부터 양도하거나, 중과 대상이 아닌 주택(일시적 2주택, 상속주택, 지방저가주택 등)을 먼저 처분하면 주택 수를 줄여 이후 양도 시 중과 부담을 낮출 수 있습니다. 예를 들어 3주택자가 비조정지역 주택 1채를 먼저 팔아 2주택이 되면, 다음 양도 시 3주택 중과세율(+30%p) 대신 2주택 중과세율(+20%p)을 적용받게 됩니다.
보유기간과 거주기간도 고려해야 합니다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유 시 적용되며, 10년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 경우 최대 80% 공제를 받을 수 있습니다. 따라서 장기 보유한 주택을 중과 배제 기간 내에 양도하면 공제 효과가 극대화됩니다. 반대로 단기 보유 주택은 보유기간 2년 미만 시 장기보유특별공제 자체가 적용되지 않으므로 세부담이 크게 증가할 수 있어 주의가 필요합니다.
주의사항과 전문가 상담 필요성
양도소득세 중과 여부는 개별 사안마다 법령 해석이 달라질 수 있으므로 정확한 판단을 위해서는 세무사 등 전문가 상담이 필수입니다. 특히 일시적 2주택, 상속주택, 지방저가주택 등 예외 조건은 요건이 까다롭고 시기별로 법령이 달라져 왔기 때문에 취득·양도 시기와 지역에 따라 적용 여부가 달라집니다.
조정대상지역은 정부 정책에 따라 수시로 지정·해제되므로, 양도 시점의 지역 지정 상태를 확인해야 합니다. 과거 조정지역이었다가 해제된 지역이라면 현재 시점에는 중과 대상이 아닐 수 있으며, 반대로 새로 지정된 지역이라면 예상치 못한 중과세가 부과될 수 있습니다. 국토교통부 홈페이지나 부동산 공시가격 알리미 등에서 최신 조정지역 현황을 확인할 수 있습니다.
양도세 신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 해야 하며, 예정신고를 하면 양도세액의 10%를 공제받을 수 있습니다. 중과세가 적용되는 경우 세액이 커지므로 예정신고 공제 효과도 크며, 신고 기한을 놓치면 가산세가 부과되므로 기한 내 신고가 중요합니다. 복잡한 사안이라면 미리 세무사와 상담해 예상 세액을 계산하고 절세 방안을 검토하는 것이 바람직합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
❓ 2주택자인데 비조정지역 주택을 팔면 중과세가 적용되나요?
비조정대상지역 주택을 양도하는 경우 2주택 이상 보유자라도 중과세가 적용되지 않습니다. 양도소득세 중과는 조정대상지역 내 주택을 양도할 때만 적용되므로, 비조정지역 주택은 일반세율(6-45%)로 과세되며 장기보유특별공제도 정상 적용받을 수 있습니다.
❓ 2026년 5월 이후에도 중과 배제가 연장될 가능성이 있나요?
현재 2026년 5월 9일까지 한시적으로 중과 배제가 적용되고 있으며, 이후 연장 여부는 정부의 부동산 정책과 시장 상황에 따라 결정됩니다. 과거에도 여러 차례 연장된 바 있으나 확정된 것은 아니므로, 다주택자라면 2026년 5월 이전에 조정지역 주택 처분 계획을 검토하는 것이 안전합니다.
❓ 상속받은 주택이 있어 2주택인데 중과 대상인가요?
상속주택은 상속개시일부터 5년간 주택 수에서 제외되므로, 5년 이내에는 중과 대상이 되지 않습니다. 예를 들어 1주택 보유 중 부모님 주택을 상속받아 2주택이 되어도 5년 이내라면 상속주택을 제외하고 1주택으로 보아 중과세가 적용되지 않으며, 기존 주택을 먼저 팔거나 상속주택을 5년 내 양도하면 중과 부담 없이 처리할 수 있습니다.
❓ 일시적 2주택 요건을 충족하려면 어떻게 해야 하나요?
일시적 2주택으로 인정받으려면 신규 주택 취득일부터 3년 이내(조정대상지역은 2년, 일부 기간은 1년)에 종전 주택을 양도해야 합니다. 이 기한 내에 양도하면 1주택자로 간주되어 중과 대상에서 제외되며, 종전 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 비과세 혜택도 받을 수 있습니다. 다만 양도 기한은 주택 소재지와 취득 시기에 따라 달라지므로 정확한 확인이 필요합니다.
❓ 장기보유특별공제는 중과 대상 주택에도 적용되나요?
원칙적으로 중과세가 적용되는 주택은 장기보유특별공제가 배제됩니다. 하지만 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 조정대상지역 주택을 양도하는 경우 한시적으로 중과 배제와 함께 장기보유특별공제도 정상 적용받을 수 있습니다. 이 기간에는 3년 이상 보유 시 보유기간과 거주기간에 따라 최대 80%까지 공제받을 수 있어 세부담을 크게 줄일 수 있습니다.