전세대출 vs 주담대 갈아타기 전략 비교

전세대출과 주담대 갈아타기 전략의 선택 기준

전세로 살다가 내 집을 마련하려는 시점에서 가장 고민되는 부분이 대출 전략입니다. 기존 전세대출을 유지하며 추가 주담대를 받을지, 아니면 전세를 정리하고 주담대로 완전히 갈아탈지 결정해야 합니다. 2025년부터 전세대출 보증비율이 축소되고 주담대 규제가 강화되면서 갈아타기 전략의 중요성은 더욱 커졌습니다.

전세대출은 수도권 기준 보증비율이 기존 90%에서 80%로 하향 조정되었고, 보증금 한도는 4억에서 5억으로 상향되었지만 대출 한도는 여전히 최대 2억을 유지하고 있습니다. 주담대는 무주택자와 1주택 실수요자에 한해 LTV가 확대되었지만, 다주택자와 투기 수요에 대해서는 대출 금지 또는 축소 조치가 시행되고 있습니다.

이번 글에서는 전세대출과 주담대의 갈아타기 전략을 2025년 최신 규제 기준으로 비교하고, 각 대출의 한도와 조건, DSR 영향을 분석하여 실수요자에게 적합한 선택 방법을 안내하겠습니다.

2025년 전세대출 규제 변화와 한도

2025년부터 전세대출의 보증비율과 한도가 조정되었습니다. 수도권의 경우 보증비율이 90%에서 80%로 축소되어 자기 부담금이 늘어났지만, 보증금 한도는 4억에서 5억으로 상향되어 고액 전세 수요에 대응할 수 있게 되었습니다. 다만 대출 한도 자체는 여전히 최대 2억으로 유지되고 있어 보증금이 5억인 전세라도 실제 대출받을 수 있는 금액은 2억까지입니다.

보증비율 축소는 전세 입주자의 초기 자금 부담을 늘리는 효과를 가져왔습니다. 예를 들어 보증금 3억 원짜리 전세의 경우 기존에는 90% 보증으로 2억 7천만 원까지 대출이 가능했지만, 이제는 80% 보증으로 2억 4천만 원으로 줄어들어 자기 부담금이 3천만 원 더 필요합니다.

주택도시보증공사(HUG)의 전세자금보증을 통해 대출을 받는 경우 보증료도 함께 고려해야 합니다. 보증료는 보증금액과 보증비율에 따라 달라지며, 연장 시마다 추가 비용이 발생합니다. 전세 계약 만료 후 재계약하는 경우 보증 한도와 비율이 다시 심사되므로, 장기 전세 거주를 계획한다면 총비용을 사전에 계산해야 합니다.

주담대 LTV 확대와 1주택 갈아타기 조건

2025년 주담대 규제는 실수요자 중심으로 완화되었습니다. 무주택자와 1주택 실수요자는 비규제지역에서 LTV 70%, 규제지역에서도 LTV 50%를 적용받을 수 있습니다. 특히 1주택자가 신규 주택을 구입하며 기존 주택을 처분하는 ‘갈아타기’의 경우 기존 주택을 6개월 이내에 처분한다는 조건으로 무주택자와 동일한 LTV를 적용받을 수 있습니다.

갈아타기 전략을 활용하려면 6개월 이내 처분 조건을 반드시 충족해야 합니다. 만약 6개월 안에 기존 주택을 처분하지 못하면 다주택자로 분류되어 주담대 금지 또는 LTV가 대폭 축소됩니다. 이 경우 대출을 일시 상환해야 하는 부담이 발생할 수 있으므로, 기존 주택의 매각 가능성과 시장 상황을 충분히 검토해야 합니다.

다주택자와 투기 수요에 대해서는 주담대가 원칙적으로 금지되며, 일부 예외적인 경우에도 LTV가 대폭 축소됩니다. 고소득자나 고액 자산가의 경우에도 DSR 규제가 강화되어 대출 한도가 제한됩니다. 따라서 실수요 갈아타기가 아니라면 주담대보다는 전세대출이나 기타 대안을 고려하는 것이 현실적입니다.

스트레스 DSR 도입과 대출 한도 영향

2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 도입되어 주담대·신용대출·기타대출 모두 한도가 추가로 축소되었습니다. 스트레스 DSR은 기존 금리에 1.5%포인트를 가산한 금리로 상환 능력을 평가하는 방식으로, 금리 상승 시 상환 부담을 미리 반영하여 과도한 대출을 방지하는 목적입니다.

스트레스 DSR 적용 시 대출 한도는 수천만 원 단위로 감소할 수 있습니다. 예를 들어 연소득 6천만 원인 차입자가 기존 DSR 40% 기준으로 2억 원까지 대출 가능했다면, 스트레스 DSR 적용 후에는 1억 5천만 원 수준으로 줄어들 수 있습니다. 이는 금리 1.5%포인트 상승 시에도 상환 가능한 수준으로 한도를 제한하는 것입니다.

전세대출 역시 스트레스 DSR의 영향을 받습니다. 전세대출은 주담대에 비해 금리가 낮지만, DSR 계산 시 다른 대출과 합산되어 총대출 한도를 제약합니다. 만약 기존에 신용대출이나 자동차 할부가 있다면 전세대출 한도가 예상보다 적게 나올 수 있으므로, 대출 신청 전 DSR 시뮬레이션을 통해 한도를 미리 확인하는 것이 중요합니다.

전세에서 매매로 갈아타는 실전 전략

전세에서 매매로 갈아타는 전략은 크게 두 가지로 나뉩니다. 첫 번째는 전세를 유지하며 추가로 주담대를 받아 주택을 구입하는 방식이고, 두 번째는 전세를 정리하고 전세 보증금을 주택 구입 자금으로 활용하며 주담대만 받는 방식입니다.

전세를 유지하며 주담대를 추가로 받는 경우 초기 자금 부담은 줄어들지만, 전세대출과 주담대의 이자를 동시에 부담해야 하므로 월 상환액이 커집니다. 또한 DSR 계산 시 두 대출이 합산되어 주담대 한도가 축소될 수 있습니다. 이 방식은 전세 보증금을 당장 회수할 수 없거나, 전세를 투자 자산으로 활용하려는 경우에 적합합니다.

전세를 정리하고 주담대로 완전히 갈아타는 경우 초기 자금 부담은 크지만, 대출 이자 부담은 주담대만 지면 되므로 장기적으로 유리합니다. 전세 보증금을 회수하여 주택 구입 계약금과 중도금에 활용하면 주담대 한도를 아껴 쓸 수 있습니다. 이 방식은 전세 계약 만료 시점과 주택 구입 시점을 맞출 수 있을 때 효과적입니다.

실전에서는 전세 계약 만료 시점, 주택 구입 예산, DSR 한도, 6개월 처분 조건 등을 종합적으로 고려하여 전략을 선택해야 합니다. 전세 보증금 회수 시기가 주택 구입 자금 필요 시점과 맞지 않으면 중간에 단기 브리지론을 활용해야 할 수도 있으므로, 사전에 금융기관과 상담하여 자금 흐름을 설계하는 것이 중요합니다.

갈아타기 전략 비교표와 선택 가이드

전세대출과 주담대 갈아타기 전략을 비교하면 다음과 같습니다. 각 전략의 초기 자금, 월 상환액, DSR 영향, 적용 조건을 종합적으로 검토하여 본인의 상황에 맞는 선택을 해야 합니다.

전세대출을 유지하며 주담대를 추가로 받는 전략은 DSR 한도 내에서 두 대출을 모두 감당할 수 있는 소득이 있어야 합니다. 연소득이 높거나 기존 대출이 없는 경우에는 가능하지만, DSR 40% 기준을 넘기면 추가 대출이 불가능하거나 크게 축소됩니다.

전세를 정리하고 주담대로 전환하는 전략은 전세 보증금 회수 시점과 주택 구입 자금 필요 시점을 맞추는 것이 핵심입니다. 전세 계약이 6개월 이상 남았다면 중도 해지에 따른 위약금이나 보증금 회수 지연을 고려해야 하며, 이 경우 단기 대출로 자금을 메우는 방법도 검토해야 합니다.

1주택 갈아타기는 기존 주택을 6개월 이내 처분할 수 있는 확신이 있을 때만 선택해야 합니다. 시장 침체기에는 매각이 지연될 수 있으므로, 매수 여력과 시장 상황을 철저히 분석한 후 결정하는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)