테라스하우스 장단점과 선택 기준

아파트 단지 안에서도 전용 정원을 누릴 수 있는 주거 형태가 있습니다. 테라스하우스는 경사진 대지에 계단식으로 건물을 배치해, 각 세대가 상부 세대의 지붕을 테라스나 정원으로 사용하는 공동주택입니다. 일반 평형 아파트보다 실외 공간이 넓고, 독립된 출입구를 갖춰 단독주택 같은 느낌을 살릴 수 있어 3~4인 가족과 반려동물을 키우는 가구에게 인기를 얻고 있습니다.

최근에는 일반 아파트 단지 내에서 59㎡T, 84㎡T처럼 한 가지 타입으로 설계·분양되는 경우도 늘고 있습니다. 포스트 코로나 이후 실외 공간을 선호하는 수요가 증가하면서, 신축 분양 단지에서 테라스형 평형을 추가하거나, 기존 재건축 단지에서도 일부 동을 테라스하우스로 설계하는 사례가 나타나고 있습니다. 하지만 건축법상 지하층 판단 기준이나 용적률 제한, 일조권 간섭 등 구조적 특성으로 인한 제약도 함께 따라옵니다.

이 글에서는 테라스하우스의 구조적 특징과 장단점을 분석하고, 실거주 목적으로 선택할 때 반드시 확인해야 할 법적·경제적 기준을 정리합니다.

테라스하우스의 구조와 특징

테라스하우스는 경사지를 따라 계단식으로 건물을 배치하고, 하부 세대의 지붕이 상부 세대의 테라스(또는 정원)가 되도록 설계한 공동주택입니다. 각 세대는 지면과 직접 연결된 출입구를 갖추며, 엘리베이터나 공용 복도를 거치지 않고 집에 들어갈 수 있는 구조가 많습니다. 평지에 짓는 일반 아파트와 달리, 지형의 높낮이를 활용해 층마다 독립된 마당 공간을 확보하는 것이 핵심입니다.

건축법상 지하층 판단은 바닥면에서 지표면까지 평균 높이가 해당 층 높이의 1/2 이상일 때 지하층으로 보는데, 테라스하우스는 경사지 특성상 이 기준에 걸릴 수 있습니다. 예를 들어 1층이 지표면보다 낮게 시작되면 지하층으로 산정되어 용적률 계산이나 층수 제한에서 불리할 수 있습니다. 따라서 설계 단계에서 지반 높이를 조정하거나, 건물 배치를 조정해 법적 요건을 맞추는 작업이 필요합니다.

국내에서는 주로 중·저층 단지(5층 이하)나 소규모 정비사업 지역에서 테라스하우스를 볼 수 있습니다. 2020년대 들어 정비사업 관련 용적률 완화, 인동간격 규제 완화 등으로 저층 주거 공급 여건이 개선되면서, 테라스하우스나 타운하우스 같은 대안 주거 형태가 늘어나는 추세입니다.

테라스하우스의 주요 장점

가장 큰 장점은 각 세대가 전용 실외 공간을 확보할 수 있다는 점입니다. 일반 아파트 발코니는 2~3㎡ 남짓이지만, 테라스하우스는 10~30㎡ 이상의 테라스나 마당을 전용으로 사용할 수 있어 화분 가꾸기, 바비큐 파티, 반려동물 놀이 공간 등으로 활용할 수 있습니다. 아이가 있는 가족은 단지 내 놀이터까지 가지 않아도 집에서 바로 야외 놀이가 가능하고, 재택근무나 세컨드하우스 용도로도 쾌적한 환경을 제공합니다.

프라이버시 측면에서도 유리합니다. 대부분 테라스하우스는 각 세대가 독립된 계단이나 현관을 갖추고 있어, 이웃과 마주칠 일이 적습니다. 엘리베이터나 복도를 공유하는 일반 아파트보다 소음 간섭이나 시선 노출이 적고, 단독주택처럼 독립적인 생활을 즐길 수 있습니다. 특히 경사지 배치로 상·하부 세대가 시선에서 벗어나 있어, 테라스에서도 타인의 눈치를 보지 않고 여유롭게 시간을 보낼 수 있습니다.

또한 지면 출입이 직접 가능하다는 점도 장점입니다. 1층 또는 반지하 구조라면 현관문을 나서자마자 지상에 닿을 수 있어, 유모차나 자전거를 실을 때 편리하고, 비상 상황에서 대피가 빠릅니다. 일부 테라스하우스는 각 세대마다 작은 주차 공간을 붙여 설계해, 차량 접근성과 짐 이동이 단독주택 수준으로 편리한 경우도 있습니다.

경사지를 활용하므로 일반 평지보다 조망이 뛰어난 사례도 많습니다. 언덕 위쪽 세대는 주변 경관을 한눈에 내려다볼 수 있고, 아래쪽 세대는 녹지와 가까워 자연 친화적인 환경을 누립니다. 따라서 도심 내에서도 쾌적한 주거 환경을 원하거나, 조용하고 여유로운 생활을 중시하는 수요자에게 적합합니다.

테라스하우스의 주요 단점

실외 공간이 넓은 만큼 관리 부담도 따릅니다. 테라스나 정원에 방수 공사가 제대로 되지 않으면 누수가 발생해 하부 세대와 분쟁이 생길 수 있습니다. 또한 식물을 심거나 데크를 설치할 경우 배수 시스템을 주기적으로 점검해야 하며, 겨울철에는 눈과 얼음을 치우는 작업도 필요합니다. 일반 아파트처럼 관리사무소가 모든 외부 시설을 관리해주지 않기 때문에, 세대별로 청소와 유지보수에 신경 써야 합니다.

일조권과 채광 문제도 있습니다. 경사지에 계단식으로 지어지기 때문에 상부 세대가 하부 세대의 햇빛을 가리는 경우가 발생할 수 있습니다. 하부 세대 입장에서는 일조량이 부족해 실내가 어둡고, 습기가 차기 쉬워 곰팡이 발생 위험이 있습니다. 설계 단계에서 동간 거리나 층간 이격을 충분히 확보하지 않으면, 일반 아파트보다 오히려 채광 조건이 불리할 수 있습니다.

건축법상 층수 산정과 용적률 제한도 변수입니다. 지하층으로 판단되는 층이 있으면 용적률 계산에서 제외되므로 건설사 입장에서는 사업성이 떨어집니다. 반대로 입주자 입장에서는 지하층이라는 인식 때문에 매매가나 전세가가 낮게 형성될 수 있습니다. 실제로 일부 테라스하우스는 1층이 지하층으로 등기되어 있어, 재판매 시 가격 협상에서 불리한 위치에 놓이는 사례가 있습니다.

또한 관리비가 일반 아파트보다 높을 수 있습니다. 각 세대가 독립된 출입구와 테라스를 갖추다 보니 공용 면적이 넓어지고, 조경 관리와 방수 점검에 드는 비용이 추가됩니다. 소규모 단지일수록 세대 수가 적어 관리비를 나눌 대상이 적으므로, 월 관리비가 평당 5,000~7,000원 수준으로 일반 아파트(3,000~4,000원)보다 높은 경우도 흔합니다.

선택 시 확인해야 할 법적 기준

테라스하우스를 매수하거나 분양받기 전에 가장 먼저 확인할 것은 건축물대장과 등기부등본상 층수 표기입니다. 바닥면에서 지표면까지 평균 높이가 해당 층 높이의 1/2 이상이면 건축법상 지하층으로 간주되므로, 1층이라고 광고하는 매물이라도 실제로는 지하층으로 등기되어 있을 수 있습니다. 지하층은 재판매 시 가격이 낮게 형성되고, 대출 한도도 줄어들 수 있으므로 반드시 사전 확인이 필요합니다.

용적률과 건폐율도 살펴봐야 합니다. 경사지에 지어지는 만큼 대지 면적 산정 방식이 복잡하고, 층수 제한이나 일조권 사선 제한 등 규제가 까다롭습니다. 신축 분양이라면 건축 허가서를 통해 실제로 몇 층까지 지어질 수 있는지, 향후 재건축 시 용적률 상향 여력이 있는지 확인하는 것이 좋습니다. 재건축 기대감이 적으면 장기 보유 시 가격 상승폭이 제한될 수 있습니다.

일조권 관련 분쟁 이력도 점검해야 합니다. 계단식 배치 특성상 상·하부 세대 간 일조 간섭이 발생하기 쉽고, 인근 건물과의 이격 거리가 부족하면 민원이나 소송으로 이어질 수 있습니다. 분양 단지라면 모델하우스에서 일조 시뮬레이션 자료를 요청하고, 기존 단지라면 관리사무소에 일조 민원 이력을 문의하는 것이 안전합니다.

방수 상태도 중요합니다. 테라스 바닥은 하부 세대의 천장이 되므로, 방수층이 손상되면 누수로 이어져 큰 비용이 듭니다. 기존 단지라면 최근 5년간 방수 공사 이력을 확인하고, 신축이라면 시공사의 방수 공법과 보증 기간을 꼼꼼히 살펴야 합니다. 일부 단지는 테라스 사용을 제한하거나, 무거운 화분이나 가구 설치를 금지하는 관리 규약을 두기도 하므로 입주 전에 규약을 확인하는 것이 좋습니다.

실거주 목적 선택 기준

테라스하우스는 실외 공간 활용도가 높은 가구에게 적합합니다. 반려동물을 키우는 가구라면 테라스에서 바로 산책을 시작할 수 있고, 유아가 있는 가족은 안전한 놀이터를 집 안에서 확보할 수 있습니다. 또한 재택근무나 취미 활동(원예, 바비큐 등)을 즐기는 1인 가구나 부부에게도 쾌적한 환경을 제공합니다. 다만 실외 관리에 시간을 투자할 여유가 없거나, 고층 조망을 선호하는 수요자라면 일반 아파트가 더 나을 수 있습니다.

위치 선택도 중요합니다. 경사지가 많은 지역(예: 부산, 대구 일부 구릉지, 서울 강북 언덕 지역)에서는 테라스하우스가 자연스럽게 공급되지만, 평지 중심 신도시에서는 공급이 적고 가격이 높게 형성되는 경향이 있습니다. 또한 대중교통 접근성이나 생활 편의시설 거리도 함께 고려해야 하는데, 경사지 단지는 버스 정류장이나 지하철역까지 걸어가기 불편한 경우가 많아 차량 필수 생활권인지 확인해야 합니다.

관리비 부담도 미리 계산해야 합니다. 소규모 단지일수록 세대당 관리비가 높아지므로, 월 관리비 예상액을 확인하고 장기 거주 시 총비용을 따져보는 것이 좋습니다. 일부 테라스하우스는 각 세대가 개별 난방을 하거나, 테라스 배수 시스템을 별도로 점검해야 해서 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

투자 목적이라면 재판매 가능성을 따져야 합니다. 테라스하우스는 일반 아파트보다 수요층이 좁아 매물이 나와도 거래가 느린 편입니다. 특히 지하층으로 등기된 세대는 대출 한도 제한과 심리적 거부감으로 매수자 찾기가 어려울 수 있어, 단기 투자보다는 장기 실거주 목적으로 선택하는 것이 안전합니다.

최근 공급 동향과 전망

2020년대 들어 일부 재건축·정비사업 단지에서 테라스하우스형 평형을 추가하거나, 기존 설계에서 테라스형 동을 삭제하는 등 사업성에 따라 공급 비중이 조정되는 추세입니다. 59㎡T, 84㎡T 같은 테라스형 타입은 분양가가 일반 평형보다 높게 책정되지만, 청약 경쟁률은 비슷하거나 낮은 경우가 많아 건설사 입장에서는 수익성을 신중히 판단합니다.

포스트 코로나 이후 실외 공간 선호가 증가하면서 수요는 늘었으나, 공급은 여전히 제한적입니다. 경사지가 아닌 평지에 테라스하우스를 짓기 위해서는 인공 언덕을 조성하거나, 필로티 구조를 활용해야 하는데 이는 비용과 규제 부담이 큽니다. 따라서 당분간은 자연 경사지가 있는 지역 중심으로 소규모 공급이 이어질 것으로 보입니다.

일부 지자체는 저층 주거 활성화를 위해 용적률 완화나 인동간격 규제 완화를 추진하고 있습니다. 이러한 정책이 확대되면 테라스하우스나 타운하우스 같은 대안 주거 형태의 공급이 늘어날 가능성이 있습니다. 다만 일반 아파트 대비 관리비 부담과 재판매 제약은 여전히 남아 있어, 수요자 입장에서는 신중한 선택이 필요합니다.

장기적으로는 고령화와 1~2인 가구 증가로 단독주택형 프라이버시를 원하는 수요가 늘어날 것으로 예상됩니다. 테라스하우스는 이러한 수요를 충족하면서도 공동주택의 안전성과 관리 편의를 제공하므로, 틈새 시장에서 꾸준한 선호를 받을 것으로 전망됩니다. 다만 일반 아파트만큼 유동성이 높지는 않으므로, 실거주 목적으로 장기 보유 계획을 갖고 접근하는 것이 바람직합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)