사전청약 vs 본청약 차이점 완벽 비교

사전청약과 본청약의 기본 개념

사전청약은 본청약이 시작되기 1~2년 전에 미리 청약 의사를 확인하는 예비 절차입니다. 아직 건설이 시작되지 않은 상태에서 진행되며, 당첨되더라도 최종 계약이 확정된 것은 아닙니다. 반면 본청약은 실제로 분양 계약을 체결하는 단계로, 계약금을 납부하고 입주권을 확보하는 최종 절차입니다.

사전청약 제도는 주택 수요를 미리 파악하고 청약 당첨자에게 본청약 우선권을 부여하기 위해 도입되었습니다. 특히 3기 신도시와 같은 대규모 택지 개발 지역에서 주로 활용되었습니다. 그러나 2024년 5월 이후 정부는 신규 사전청약 시행을 중단했으며, 기존 사전청약 당첨자들에 대해서만 본청약 우선권을 제공하고 있습니다.

두 제도의 가장 큰 차이는 법적 효력과 재정 부담입니다. 사전청약은 예비 당첨 단계이므로 포기해도 페널티가 없지만, 본청약은 계약 확정 후 포기할 경우 청약 제한 등의 불이익을 받을 수 있습니다.

사전청약과 본청약의 5가지 핵심 차이

사전청약과 본청약은 진행 시기, 법적 효력, 자격심사 방식, 자금 납부 조건, 포기 시 불이익 등 다섯 가지 주요 측면에서 차이를 보입니다.

진행 시기 측면에서 사전청약은 본청약보다 1~2년 앞서 진행됩니다. 이 기간 동안 청약자의 재정 상황이나 주택 소유 현황이 변할 수 있기 때문에 본청약 시점에 자격을 재검증하는 절차가 필수적입니다. 예를 들어 사전청약 당첨 후 다른 주택을 구입했다면 본청약 때 무주택 자격을 잃을 수 있습니다.

자금 납부 조건도 큰 차이를 보입니다. 사전청약은 당첨만 확인하는 단계이므로 계약금이나 중도금 납부가 필요 없습니다. 반면 본청약은 당첨 즉시 계약금을 납부해야 하며, 이후 중도금과 잔금을 단계별로 납부해야 합니다. 이 과정에서 주택담보대출 등 실제 자금 조달 계획이 구체화됩니다.

포기 시 불이익도 명확히 구분됩니다. 사전청약은 예비 단계이므로 당첨을 포기해도 청약통장 제한이나 재당첨 제한 같은 페널티가 없습니다. 그러나 본청약은 법적 계약이므로 당첨 후 포기하면 해당 주택 유형에 따라 최대 1년간 청약 제한을 받을 수 있습니다.

자격심사 방식의 차이점

사전청약 단계에서는 청약통장 가입 기간, 무주택 여부, 소득 기준 등 기본적인 자격 요건만 확인합니다. 서류 검증도 간소화되어 있으며, 주로 청약자의 신청 내용을 기준으로 검토합니다. 이 단계에서 당첨되면 본청약 우선권을 받게 되지만, 이것이 최종 계약을 보장하지는 않습니다.

본청약에서는 훨씬 엄격한 재심사가 이루어집니다. 사전청약 이후 1~2년간의 기간 동안 청약자의 상황이 변했을 수 있기 때문입니다. 무주택 확인을 위해 부동산 등기부등본을 다시 확인하고, 소득 기준 충족 여부를 재검증하며, 청약통장의 예치금과 가입 기간도 재확인합니다.

특히 생애최초 특별공급의 경우 본청약 시점에 신청자 본인이 5년 이상 소득세를 납부했는지 국세청 자료를 통해 확인합니다. 사전청약 때는 이 조건을 충족했더라도 본청약 시점에 충족하지 못하면 자격을 잃게 됩니다.

분양가 변동과 계약금 납부

3기 신도시 사전청약 사례를 보면 본청약 시점에 분양가가 사전청약 대비 15~22% 인상된 경우가 많았습니다. 사전청약 때는 예상 분양가만 안내되고 확정 금액은 본청약 때 공지되기 때문입니다. 이는 건축 자재비 상승, 인건비 증가, 개발 계획 변경 등 여러 요인이 반영된 결과입니다.

본청약 시점에는 확정된 분양가에 따라 계약금을 납부해야 합니다. 일반적으로 계약금은 분양가의 10% 수준이며, 계약 체결 시점에 바로 납부합니다. 이후 중도금은 건설 진행 상황에 따라 4~6회로 나누어 납부하고, 입주 시점에 잔금을 완납하는 구조입니다.

사전청약에서는 이러한 자금 납부가 전혀 없기 때문에 재정 부담이 없습니다. 다만 본청약 때 분양가가 예상보다 크게 오르면 자금 계획을 다시 세워야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 따라서 사전청약 당첨 후에도 본청약 시점의 분양가 변동을 지속적으로 모니터링하는 것이 중요합니다.

2024년 이후 사전청약 제도 변화

정부는 2024년 5월 이후 신규 사전청약 시행을 중단했습니다. 그 이유는 사전청약과 본청약 사이의 시간 차로 인한 분양가 상승 논란, 자격 재심사 과정에서의 혼란, 청약 제도의 복잡성 증가 등이었습니다. 현재는 기존 사전청약 당첨자들에 대해서만 본청약 우선권을 제공하고 있습니다.

기존 사전청약 당첨자는 본청약 공고가 나면 별도 안내를 받게 됩니다. 이때 자격을 재검증받고 본청약에 참여할 수 있습니다. 만약 재검증 과정에서 자격 미달로 판정되거나 본인이 청약을 포기하면 해당 물량은 일반 청약자에게 배정됩니다.

사전청약 중단 이후에는 모든 공공분양이 본청약 방식으로만 진행됩니다. 따라서 청약 희망자는 본청약 일정을 미리 확인하고, 자격 요건과 자금 계획을 철저히 준비해야 합니다. 특히 청약통장 가입 기간이나 예치금 조건을 미리 충족해두는 것이 중요합니다.

청약 전략 수립 시 고려사항

사전청약 당첨자라면 본청약 시점까지 무주택 상태를 유지해야 합니다. 사전청약 당첨 후 다른 주택을 구입하거나 상속받으면 본청약 자격을 잃게 됩니다. 또한 청약통장을 해지하거나 예치금을 인출하는 행위도 피해야 합니다.

본청약만 준비하는 경우라면 청약 일정을 미리 확인하고 자금 계획을 구체화해야 합니다. 계약금 10%, 중도금 약 60%, 잔금 30%의 납부 일정을 고려해 주택담보대출 한도를 확인하고 자기자본 비율을 계산해야 합니다. 특히 청약 당첨 후 대출 승인이 거부되면 계약을 포기해야 하므로 사전에 금융기관과 상담하는 것이 필수적입니다.

청약 유형별 전략도 달라집니다. 특별공급은 소득 기준이나 자산 기준을 엄격히 적용하므로 관련 서류를 미리 준비해야 합니다. 일반공급은 청약 가점이나 추첨제 당첨 확률을 고려해 지역과 평형을 선택해야 합니다. 생애최초 특별공급은 5년 이상 소득세 납부 이력이 필수이므로 국세청 소득금액증명원을 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

포기 시 불이익과 대응 방법

사전청약은 포기해도 어떠한 불이익도 없습니다. 단순히 본청약 우선권을 사용하지 않는 것이므로 청약통장 제한이나 재당첨 제한 같은 페널티가 적용되지 않습니다. 따라서 재정 상황이 변하거나 다른 주택으로 계획을 변경하는 경우 부담 없이 포기할 수 있습니다.

본청약은 상황이 다릅니다. 당첨 후 계약을 체결하지 않거나 계약금 납부를 포기하면 해당 주택 유형에 따라 청약 제한을 받습니다. 민영주택은 당첨일로부터 1년간 해당 지역 청약이 제한되며, 공공주택도 유사한 제한이 적용됩니다. 또한 당첨자 명단에 포함되므로 재당첨 제한 기간도 적용받을 수 있습니다.

만약 본청약 당첨 후 계약을 진행할 수 없는 상황이라면 계약 포기 전에 여러 대안을 검토해야 합니다. 분양권 전매가 가능한 시점인지 확인하고, 금융기관과 추가 대출 상담을 진행하거나, 계약금 분할 납부가 가능한지 사업주체와 협의하는 방법도 고려할 수 있습니다. 다만 이러한 대안도 제한적이므로 청약 신청 전 자금 계획을 철저히 수립하는 것이 가장 중요합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)