사전점검 일정과 준비사항
분양 아파트 입주를 앞두면 시행사가 입주 1~2개월 전에 사전점검 안내문을 발송합니다. 통상 1~2회에 걸쳐 진행되며 각 세대당 1~2시간 정도 소요됩니다. 점검 전 카메라, 줄자, 수평계, 손전등, 필기구를 준비하고 가족이나 지인과 함께 방문하면 꼼꼼하게 확인할 수 있습니다.
분양계약서와 평면도, 옵션계약서를 챙겨가면 설계대로 시공되었는지 대조하기 쉽습니다. 시공사에서 제공하는 점검표를 받았다면 사전에 미리 숙지하고 추가 항목이 있는지 검토하세요. 날씨가 맑은 날 오전 시간대에 방문하면 채광 상태와 자연광 아래에서의 마감 상태를 확인하기 좋습니다.
점검 당일 현장 담당자에게 연락처를 받아두고 점검표 작성 후 반드시 확인 서명을 받아야 합니다. 사진과 동영상으로 하자 부분을 기록해두면 추후 분쟁 시 증빙자료로 활용할 수 있습니다.
세대 내부 점검 항목
벽과 천장은 균열, 들뜸, 색상 얼룩, 도배 이음새 불량을 확인합니다. 손으로 벽지를 눌러보거나 긁어보면 시공 상태를 파악할 수 있습니다. 특히 모서리 부분과 창문 주변, 보일러실 벽면은 수분과 온도 변화로 하자가 발생하기 쉬우므로 집중적으로 살펴야 합니다.
바닥은 수평 상태와 마루 틈새, 기스, 오염을 점검합니다. 수평계를 사용하거나 구슬을 굴려보면 바닥 기울기를 확인할 수 있습니다. 현관 문턱과 베란다 확장 부분의 단차도 체크하세요. 장판이나 타일은 들뜸과 깨짐, 줄눈 불량을 살피고 욕실 바닥은 물을 뿌려 배수 속도와 고임 여부를 확인합니다.
창호는 개폐 동작과 잠금장치 작동, 유리 기스, 방충망 상태를 점검합니다. 창문을 열었다 닫았다 여러 번 반복해보고 손잡이 고정 상태와 실링 처리를 확인하세요. 창틀과 벽 사이 틈새로 외풍이 들어오는지 손을 대보거나 휴지를 갖다 대면 바람 유입을 파악할 수 있습니다.
욕실은 방수 처리와 배수 상태가 중요합니다. 욕조와 세면대, 변기를 물로 채워 배수가 원활한지 확인하고 벽면과 바닥 타일의 균열과 줄눈 시공을 점검합니다. 샤워부스 문이 제대로 닫히는지, 배수구 주변에 물이 고이지 않는지 살펴야 합니다. 환풍기를 작동시켜 소음과 풍량도 체크하세요.
전기설비는 모든 스위치와 콘센트를 작동해봅니다. 조명이 제대로 켜지는지, 콘센트에 충전기를 꽂아 전원이 들어오는지 확인하고 누전차단기 동작도 테스트합니다. 인터폰과 도어록, 주방 가전 제품이 정상 작동하는지 점검하고 설명서와 함께 AS 연락처를 받아두세요.
난방과 환기 시스템은 보일러 점화와 온수 출수, 각 방 온도조절기 작동을 확인합니다. 전열교환기나 환기 시스템이 설치되어 있다면 작동 소음과 풍량을 점검하세요. 가스밸브와 가스계량기 위치를 파악하고 가스 누출 여부를 확인합니다.
| 점검 영역 | 주요 확인 항목 | 점검 방법 |
|---|---|---|
| 벽·천장 | 균열, 들뜸, 색상 얼룩, 도배 이음새 | 육안 확인, 손으로 눌러보기 |
| 바닥 | 수평 상태, 마루 틈새, 기스, 타일 들뜸 | 수평계, 구슬 굴리기, 육안 확인 |
| 창호 | 개폐 동작, 잠금장치, 유리 기스, 외풍 | 반복 작동, 손으로 바람 확인 |
| 욕실 | 방수, 배수, 타일 균열, 줄눈 시공 | 물 채워 배수 테스트, 육안 확인 |
| 전기 | 스위치·콘센트 작동, 조명, 누전차단기 | 전 설비 작동 테스트 |
| 난방·환기 | 보일러 점화, 온수, 온도조절, 환기 풍량 | 작동 테스트, 소음 확인 |
공용부 확인 사항
복도와 계단은 조명 작동과 바닥 마감 상태, 안전 손잡이 설치를 확인합니다. 비상계단 출입문이 제대로 열리고 잠기는지 점검하고 소화기와 소화전 위치를 파악하세요. 엘리베이터는 호출 버튼과 문 개폐, 내부 조명과 환기를 체크하고 비상벨과 인터폰이 작동하는지 확인합니다.
주차장은 배정받은 주차 구역을 찾아가 진입과 출차가 편리한지 확인합니다. 기둥 간격과 천장 높이, 조명 밝기를 살피고 벽면과 바닥의 균열이나 누수 흔적을 점검하세요. 주차 번호판이 제대로 설치되었는지, 출입구와 비상구 위치도 파악해두는 것이 좋습니다.
단지 내 조경과 어린이 놀이터, 운동시설도 둘러봅니다. 식재가 계획대로 완료되었는지, 보행로 포장 상태와 배수로 설치를 확인하세요. 놀이터 시설물의 안전 표시와 충격 완화 바닥재 시공 상태를 점검하고 관리사무소와 경비실 위치를 파악합니다.
분리수거장과 음식물 처리시설, 택배 보관함 등 부대시설의 위치와 작동 상태도 확인합니다. 우편함 번호가 정확한지, 자전거 보관소와 외부 수도 시설이 제대로 설치되었는지 살펴보세요.
하자 발견 시 조치 방법
사전점검에서 하자를 발견하면 점검표에 구체적으로 기재해야 합니다. “벽면 도배 불량”보다는 “안방 북쪽 벽 상단부 도배 들뜸 약 20cm” 식으로 위치와 정도를 명확히 적으세요. 사진을 찍어 증빙자료를 남기고 현장 담당자에게 확인 서명을 받습니다.
시공사는 접수된 하자를 입주 전까지 보수해야 합니다. 보통 입주 1~2주 전에 재점검 일정을 안내하므로 다시 방문해 보수가 완료되었는지 확인하세요. 보수가 미흡하거나 완료되지 않았다면 재차 점검표에 기재하고 확인을 받아야 합니다.
입주 후에도 하자담보기간 내에는 시공사에게 보수를 요청할 수 있습니다. 하자 발생 즉시 관리사무소나 시공사 AS 센터에 신고하고 하자 접수증을 받으세요. 구두 요청은 법적 효력이 없으므로 반드시 서면이나 온라인으로 신청해야 합니다.
시공사가 보수를 거부하거나 보수 결과가 불만족스러우면 하자심사·분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 공동주택관리 분쟁조정위원회는 시·도 및 국토교통부에 설치되어 있으며 무료로 이용할 수 있습니다.
하자담보기간과 책임 범위
공동주택 하자담보기간은 부위별로 2년에서 10년까지 차등 적용됩니다. 구조 안전과 관련된 내력구조부와 기둥, 보는 10년입니다. 지붕·외벽 방수, 배관 누수는 3~5년, 내부 마감재와 창호는 2~3년 정도입니다.
하자담보기간은 사용검사일 또는 사실상 사용일부터 기산합니다. 입주일이 아니라 관할 관청의 사용승인일 기준이므로 입주 전에 이미 일부 기간이 경과했을 수 있습니다. 입주 시 사용검사증을 확인해 정확한 하자담보기간을 파악하세요.
시공사는 하자담보기간 내 발생한 하자에 대해 무상 보수 의무가 있습니다. 입주자의 고의·과실로 인한 손상이나 천재지변, 정상적인 노후화는 보수 대상에서 제외됩니다. 하자인지 일반 하자인지 판단이 어려우면 하자심사를 신청해 전문가의 판정을 받을 수 있습니다.
하자 보수를 요청했으나 시공사가 정당한 사유 없이 30일 이내에 보수하지 않으면 입주자가 직접 보수 후 비용을 청구할 수 있습니다. 이 경우 사전에 내용증명을 보내 보수 요청 사실을 입증해두어야 나중에 비용 청구가 가능합니다.
| 하자 부위 | 담보기간 | 주요 내용 |
|---|---|---|
| 내력구조부(기둥·보) | 10년 | 구조 안전 관련 부위 |
| 지붕·외벽 방수 | 5년 | 누수 방지 시설 |
| 배관·배수 | 3년 | 상하수도 설비 |
| 내부 마감재 | 2년 | 도배, 장판, 타일 등 |
| 창호·문 | 2년 | 개폐장치, 잠금장치 |
| 전기·가스설비 | 2년 | 전선, 배관 등 |
입주 전 최종 점검 체크리스트
입주 전날이나 당일 최종 점검을 한 번 더 하는 것이 좋습니다. 사전점검 때 신고한 하자가 모두 보수되었는지 확인하고 보수 부위의 마감 상태를 꼼꼼히 살펴보세요. 새로운 하자가 발견되면 즉시 사진을 찍어 증빙자료를 남기고 입주 당일 현장 담당자에게 알립니다.
세대 열쇠와 우편함 열쇠, 주차장 리모컨을 받고 작동 여부를 확인합니다. 각종 설비 설명서와 AS 연락처를 챙기고 관리사무소 위치와 연락처를 메모해두세요. 전기·가스·수도 계량기 지침을 사진으로 남겨두면 나중에 과금 오류를 확인할 때 유용합니다.
이사 전 청소 상태를 점검하고 싱크대와 화장실, 베란다에 시공 쓰레기가 남아 있는지 확인합니다. 하수구와 배수구에 이물질이 막혀 있으면 청소를 요청하세요. 현관문과 창문 보호필름은 이사 후에 제거하는 것이 좋습니다.
입주 후 1개월 이내에 한 번 더 전체 점검을 하는 것이 좋습니다. 실제로 생활하면서 발견되는 하자가 많으므로 조명을 켜고 끄고, 물을 사용하고, 난방을 가동하면서 불편한 점을 체크하세요. 하자담보기간이 지나기 전에 조치해야 무상 보수를 받을 수 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
❓ 사전점검에 참석하지 못하면 어떻게 되나요?
시공사가 정한 사전점검 일정에 참석하지 못하면 하자 발견 기회를 놓칠 수 있습니다. 부득이한 사정으로 참석이 어렵다면 시공사에 연락해 개별 일정을 요청하거나 대리인을 지정해 참석하도록 하세요. 대리인은 위임장과 신분증 사본을 지참해야 합니다. 사전점검을 하지 않아도 입주는 가능하지만 입주 후 하자 발견 시 입증이 어려워질 수 있으므로 반드시 참석하는 것이 좋습니다.
❓ 사전점검에서 신고한 하자가 입주 전까지 보수되지 않으면 어떻게 하나요?
시공사는 사전점검에서 접수된 하자를 입주 전까지 보수해야 합니다. 입주일까지 보수가 완료되지 않으면 입주를 거부할 수 있으나 실무적으로는 입주 후 보수를 진행하는 경우가 많습니다. 미보수 하자 목록을 서면으로 작성해 시공사와 관리사무소에 제출하고 보수 일정을 명확히 확인받으세요. 보수 완료 후 재확인하고 만족스럽지 않으면 재보수를 요청할 수 있습니다.
❓ 입주 후에도 하자 보수를 요청할 수 있나요?
하자담보기간 내에는 언제든지 하자 보수를 요청할 수 있습니다. 구조 안전 관련 부위는 10년, 방수는 5년, 마감재는 2년 등 부위별로 담보기간이 다르므로 사용검사일을 확인해 기간을 파악하세요. 하자 발견 즉시 관리사무소나 시공사 AS 센터에 서면 또는 온라인으로 신고하고 접수증을 받아야 합니다. 시공사가 보수를 거부하면 하자심사·분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.
❓ 옵션 품목도 하자 보수 대상인가요?
시공사가 시공한 옵션 품목도 하자담보 책임 대상입니다. 붙박이장, 현관 중문, 주방 상판 등 옵션 항목에 하자가 발견되면 일반 하자와 동일하게 점검표에 기재하고 보수를 요청하세요. 다만 입주자가 별도로 설치한 가구나 가전제품은 해당 업체에 AS를 요청해야 하며 시공사 책임 범위가 아닙니다. 옵션계약서를 보관해두면 하자 범위를 확인할 때 유용합니다.
❓ 하자 보수 비용은 누가 부담하나요?
하자담보기간 내 발생한 하자는 시공사가 무상으로 보수해야 합니다. 입주자의 고의·과실이나 천재지변으로 인한 손상, 정상적인 노후화는 입주자가 비용을 부담합니다. 하자인지 일반 손상인지 다툼이 있으면 하자심사를 신청해 전문가 판정을 받을 수 있습니다. 시공사가 정당한 사유 없이 30일 이내에 보수하지 않으면 입주자가 직접 보수 후 비용을 청구할 수 있으나 사전에 내용증명으로 보수 요청을 해야 합니다.