청약 가점 높이는 전략 - 무주택기간·부양가족·납입인정

청약 가점제의 기본 구조

청약 가점제는 아파트 분양 시 무주택 기간이 길고 부양가족이 많으며 청약통장 가입기간이 긴 사람에게 우선권을 주는 제도입니다. 총 84점 만점으로 구성되며, 무주택기간 최대 32점, 부양가족 최대 35점, 청약통장 가입기간 최대 17점으로 배점됩니다.

2025년 이후 청약제도가 개편되면서 가점제와 추첨제 비율이 조정되었고, 청년과 무주택자 중심으로 제도가 재편되었습니다. 특히 청약통장 월 납입 인정 한도가 기존 10만원에서 25만원으로 상향되어 가점 확보에 유리해졌습니다.

가점제는 민영주택 85제곱미터 이하와 공공분양주택에 적용되며, 경쟁이 치열한 지역일수록 가점 1점 차이가 당첨과 낙첨을 가를 수 있습니다. 따라서 자신의 가점을 정확히 계산하고, 가점을 높일 수 있는 전략을 미리 준비하는 것이 중요합니다.

무주택기간 32점 확보 전략

무주택기간은 청약 가점제에서 가장 큰 비중을 차지하는 항목입니다. 만 30세가 되는 날 또는 혼인신고일 중 빠른 날부터 계산하며, 1년 이상부터 2점씩 가점이 상승합니다. 15년 이상 무주택이면 최고 32점을 받을 수 있습니다.

무주택기간은 세대주와 주민등록등본을 기준으로 산정됩니다. 세대 내 누구라도 주택을 보유하고 있으면 무주택으로 인정받지 못하므로, 부모님이나 배우자의 주택 보유 여부를 반드시 확인해야 합니다. 결혼 전 배우자가 주택을 보유했다가 처분한 경우, 처분 시점부터 무주택기간이 새로 시작됩니다.

세대분리 시기도 중요합니다. 부모님과 함께 살다가 독립하는 경우, 부모님 명의 주택이 있으면 분리 전까지는 무주택기간으로 인정받지 못합니다. 따라서 가능하면 일찍 세대분리를 하고 독립적으로 주민등록을 관리하는 것이 가점 확보에 유리합니다.

부양가족 35점 활용법

부양가족 가점은 최대 35점으로, 가점제에서 가장 높은 배점입니다. 부양가족은 주민등록등본에 함께 등재된 세대원 중 배우자, 직계존속(부모, 조부모), 직계비속(자녀, 손자녀)만 인정되며, 형제자매나 친척은 포함되지 않습니다.

배우자는 무조건 1명으로 인정되며 5점을 받습니다. 직계존속은 만 60세 이상일 때만 인정되고, 직계비속은 미혼이면서 만 30세 미만이어야 합니다. 자녀가 3명 이상이면 추가로 가산점이 붙어 총 35점까지 확보할 수 있습니다.

주의할 점은 부양가족이 주택을 소유하고 있으면 해당 인원은 부양가족으로 인정되지 않는다는 것입니다. 예를 들어 부모님이 주택을 보유한 상태에서 함께 살면, 부모님은 부양가족 가점에 포함되지 않고 무주택기간도 인정받지 못합니다.

부양가족 수를 늘리기 위해 청약 직전에 세대합가를 하는 경우도 있는데, 일부 특별공급은 세대원 요건에 최소 거주기간 조건을 두기도 하므로 사전에 확인이 필요합니다. 또한 세대합가로 인해 무주택기간이 단절되는 경우도 있으니 신중하게 판단해야 합니다.

청약통장 가입기간과 납입 인정 한도

청약통장 가입기간 가점은 최대 17점으로, 15년 이상 유지해야 만점을 받습니다. 가입기간은 통장 개설일부터 청약 신청일까지 계산하며, 중간에 해지했다가 재가입하면 기간이 초기화되므로 한 번 가입하면 유지하는 것이 유리합니다.

2025년부터 월 납입 인정 한도가 10만원에서 25만원으로 상향되었습니다. 이는 청약 당첨 후 계약금 충당이나 우대금리 등에서 유리한 조건을 받을 수 있는 기준이 되기도 하므로, 가능하면 매월 25만원씩 납입하는 것이 좋습니다.

민영주택과 공공주택 청약을 모두 고려한다면 주택청약종합저축이 가장 유리합니다. 과거에 청년우대형 청약통장을 가입한 경우, 우대금리와 소득공제 혜택을 함께 받을 수 있어 장기 유지 시 자산 형성에도 도움이 됩니다.

청약 가점을 높이기 위해서는 통장을 최대한 일찍 개설하는 것이 핵심입니다. 만 19세가 되면 바로 가입할 수 있으므로, 대학생이나 사회초년생 시기부터 준비하면 10년 이상 가입기간을 확보할 수 있습니다.

세대주 요건과 주민등록 관리

청약 신청 시 세대주 자격이 필수입니다. 세대주는 주민등록상 세대를 구성하는 대표자로, 혼자 살거나 가족과 함께 살아도 세대주로 등록되어 있어야 청약 가점을 인정받습니다.

부모님과 함께 사는 경우 부모님이 세대주이면 본인은 세대원이 되므로, 청약 신청 자격을 얻기 위해서는 세대분리를 하거나 세대주를 변경해야 합니다. 세대분리는 주민센터에서 전입신고와 함께 진행할 수 있으며, 별도 거주지로 이사하는 경우 자동으로 세대주가 됩니다.

세대주 요건은 무주택기간 산정에도 직접적인 영향을 미칩니다. 세대주가 아닌 기간 동안은 무주택기간으로 인정되지 않으므로, 가능한 한 빠르게 세대주 자격을 갖추는 것이 가점 확보에 유리합니다.

주민등록등본은 청약 신청 시 제출 서류이자 가점 산정의 기준이 되므로, 평소 주소 이동이나 세대원 변경 사항을 정확히 관리해야 합니다. 청약 신청 전에는 반드시 주민등록등본을 발급받아 세대주 여부와 세대원 구성, 주택 보유 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

가점 상승 시나리오별 전략

청약 가점을 단기간에 높이기는 어렵지만, 몇 가지 전략을 활용하면 가점을 최적화할 수 있습니다. 첫째, 청약통장은 가능한 빨리 개설하고 해지하지 않는 것입니다. 가입기간 가점은 시간에 따라 자동으로 상승하므로, 10년 이상 유지하면 10점 이상 확보할 수 있습니다.

둘째, 부양가족을 늘리는 방법입니다. 결혼하면 배우자 5점이 추가되고, 자녀가 태어나면 1명당 5점씩 가점이 올라갑니다. 부모님을 모시고 사는 경우에도 만 60세 이상이면 부양가족으로 인정받을 수 있습니다.

셋째, 무주택기간을 철저히 관리하는 것입니다. 주택을 한 번이라도 소유하면 무주택기간이 초기화되므로, 청약 당첨 전까지는 주택 구입을 신중하게 결정해야 합니다. 배우자의 주택 보유 여부도 함께 확인해야 하며, 결혼 전 배우자가 주택을 처분한 시점부터 무주택기간이 산정됩니다.

청약 당첨 확률을 더 높이고 싶다면 다양한 전략을 병행하는 것이 좋습니다. 생애최초 특별공급, 신혼부부 특별공급 등 자격이 되는 특별공급을 적극 활용하고, 일반공급에서는 가점제와 추첨제 비율을 고려해 지역과 단지를 선택하는 것도 중요합니다.

2025년 개편 사항과 실수요자 우대

2025년 청약제도 개편의 핵심은 실수요자 중심 정책 강화입니다. 가점제와 추첨제 비율이 조정되어 무주택 기간이 긴 사람에게 더 많은 기회가 주어지고, 청년과 신혼부부를 위한 특별공급 비율도 확대되었습니다.

청약통장 월 납입 인정 한도가 10만원에서 25만원으로 상향된 것은 납입 여력이 있는 청약자에게 유리한 변화입니다. 특히 청약 당첨 후 우대금리나 소득공제 혜택을 최대한 받으려면 매월 25만원씩 납입하는 것이 좋습니다.

소득 기준도 일부 완화되어 중산층까지 특별공급 혜택을 받을 수 있게 되었습니다. 신혼부부 특별공급의 경우 도시근로자 월평균 소득 기준이 상향되었고, 생애최초 특별공급도 소득 요건이 완화되어 더 많은 사람이 신청할 수 있습니다.

청약제도는 매년 정책이 변경되므로, 신청 전에는 국토교통부나 LH 공식 공고를 반드시 확인해야 합니다. 특히 특별공급 자격 요건이나 가점 산정 방식은 공고문마다 세부 조건이 다를 수 있으므로, 신청 직전에 최신 정보를 재확인하는 것이 중요합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)