특약사항 작성 가이드

부동산 계약서에는 표준계약서에 포함되지 않은 내용을 당사자 간 합의하여 추가할 수 있는 특약사항 조항이 있습니다. 특약사항은 계약 이행과 분쟁 예방에 중요한 역할을 하지만, 불명확하게 작성하거나 법에 위배되면 무효가 됩니다. 이 글에서는 부동산 계약 특약사항 작성법과 주의사항을 총정리합니다.

특약사항이란

특약사항은 표준계약서에 명시되지 않은 내용을 당사자 간 자유롭게 합의하여 추가하는 조항입니다. 법적으로 유효한 특약은 계약서의 일부로 인정되어 강제력을 가지며, 분쟁 시 중요한 증거가 됩니다.

특약사항은 주택임대차보호법, 민법 등 관련 법령에 위배되지 않는 한 자유롭게 작성할 수 있습니다. 예를 들어 “임차인은 임대인의 동의 없이 수리할 수 없다”처럼 임차인에게 지나치게 불리한 조항은 법에 위배되어 무효가 될 수 있습니다. 반대로 “보일러 고장 시 임대인이 3일 이내 수리한다”처럼 합리적인 조항은 유효합니다.

특약사항을 작성할 때는 구체적이고 명확하게 작성해야 합니다. “필요시 수리한다”처럼 애매한 표현은 나중에 “필요한 시점이 언제인가”를 두고 분쟁이 생길 수 있습니다. “입주 후 3개월 이내 보일러 고장 발생 시 임대인이 부담한다”처럼 조건, 기한, 책임 주체를 명확히 해야 합니다.

수리 및 유지보수 책임 특약

수리 책임은 가장 많이 분쟁이 발생하는 항목이므로 특약으로 명확히 정해야 합니다. 보일러, 배관, 전기 설비 등 주요 설비의 고장 시 누가 수리 비용을 부담할지 미리 정하면 분쟁을 예방할 수 있습니다.

“입주 전 보일러, 싱크대, 화장실 배관 등 주요 설비는 임대인이 정상 작동 상태로 제공하며, 입주 후 6개월 이내 자연적 노후로 인한 고장은 임대인이 수리 비용을 부담한다”처럼 작성하면 입주 초기 설비 고장에 대한 책임이 명확해집니다. “임차인의 과실로 인한 파손은 임차인이 수리 비용을 부담한다”는 조항도 함께 명시하여 책임 범위를 분명히 하세요.

주기적 유지보수 항목도 특약으로 정할 수 있습니다. “에어컨 필터 청소는 임차인이 부담하고, 에어컨 가스 충전 등 전문 수리는 임대인이 부담한다”처럼 항목별로 구분하면 관리가 쉬워집니다.

반려동물 사육 및 생활 규칙 특약

반려동물 사육 여부는 반드시 특약으로 정해야 합니다. “소형견 1마리 사육 가능, 단 퇴거 시 카펫 및 벽지 손상 부분은 임차인이 원상복구 의무를 진다”처럼 조건과 범위를 명확히 하세요.

소음 관련 특약도 유용합니다. “야간 10시 이후 소음 발생 시 이웃 민원 접수 3회 이상이면 계약 해지 사유가 될 수 있다”처럼 기준을 정하면 분쟁 시 판단 근거가 됩니다. 금연 여부도 “주택 내 전면 금연, 발코니 흡연 가능”처럼 명시할 수 있습니다.

주차 공간 사용 특약도 중요합니다. “임차인은 주차장 A구역 101호를 사용하며, 타 구역 무단 주차 시 견인 비용은 임차인 부담”처럼 구체적으로 정하면 주차 분쟁을 예방할 수 있습니다.

중도해지 및 위약금 특약

중도해지 조건을 특약으로 정하면 갑작스러운 해지로 인한 손해를 줄일 수 있습니다. “임차인의 부득이한 사정으로 중도 해지 시 2개월 전 서면 통지하고, 월세 2개월분 상당의 위약금을 지급한다”처럼 통지 기간과 위약금을 명확히 하세요.

임대인의 중도해지 조건도 정할 수 있습니다. “임대인이 계약 기간 내 중도 해지할 경우 임차인에게 3개월 전 통지하고, 이사 비용 실비(최대 200만 원)를 지급한다”처럼 임차인 보호 조항을 넣으면 안정적인 거주가 가능합니다.

월세 연체 시 해지 조건도 특약으로 정합니다. “월세를 2개월 이상 연체할 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 보증금에서 연체료(월 1%)와 손해액을 공제한다”처럼 연체 기준과 처리 방법을 명시하세요.

원상복구 범위 특약

퇴거 시 원상복구 범위를 특약으로 정하면 보증금 반환 분쟁을 줄일 수 있습니다. “퇴거 시 벽지, 장판, 조명은 임차인이 교체하며, 주요 설비(보일러, 싱크대, 화장실)는 원상태로 유지한다”처럼 항목별로 명시하세요.

자연적 노후는 원상복구 범위에서 제외하는 조항도 유용합니다. “2년 이상 거주 시 벽지, 장판의 자연적 노후(색 바램, 약간의 흠집)는 원상복구 의무에서 제외한다”처럼 정하면 과도한 비용 부담을 피할 수 있습니다.

원상복구 비용 산정 방법도 특약으로 정할 수 있습니다. “원상복구 비용은 견적서 3곳 이상 받아 평균값으로 산정하며, 임대인과 임차인이 각각 1곳씩 선정하고, 나머지 1곳은 공동으로 선정한다”처럼 공정한 절차를 마련하세요.

무효가 되는 특약 조항

법에 위배되거나 임차인에게 지나치게 불리한 특약은 무효가 됩니다. 다음 조항들은 주택임대차보호법에 위배되어 무효입니다.

“임대인은 계약 갱신을 거부할 수 있다”는 조항은 무효입니다. 주택임대차보호법에 따라 임차인은 계약 갱신청구권을 가지므로 임대인이 정당한 사유 없이 갱신을 거부할 수 없습니다. “전세금을 임의로 사용할 수 있다”는 조항도 무효이며, 전세금은 임대차 종료 시 전액 반환해야 합니다.

“임차인은 임대인의 동의 없이 수리할 수 없다”는 조항도 무효입니다. 긴급한 수리가 필요한 경우 임차인은 임대인에게 통지 후 직접 수리할 수 있으며, 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. “보증금 반환 시기를 3개월 후로 연장한다”는 조항도 법정 기한을 넘기므로 무효입니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)