전세 계약은 수천만 원에서 수억 원의 보증금이 오가는 중요한 거래입니다. 계약서 한 줄 한 줄이 임차인의 권리와 보증금 보호에 직결되므로, 꼼꼼하게 확인하지 않으면 큰 손해를 볼 수 있습니다. 이 글에서는 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 체크포인트를 단계별로 정리하여 안내합니다.
계약 전 필수 확인 사항
전세 계약서에 서명하기 전에 반드시 확인해야 할 사항들이 있습니다. 이를 놓치면 보증금을 제때 돌려받지 못하거나, 선순위 채권자에게 밀려 손해를 볼 수 있습니다.
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등기부등본 확인: 대법원 인터넷등기소에서 최신 등기부등본을 발급받아 소유자, 근저당권, 압류 여부를 반드시 확인하세요. 소유자가 임대인과 동일한지, 근저당권 금액이 전세 보증금보다 크지 않은지 체크해야 합니다. 만약 근저당권이 과다하게 설정되어 있다면 경매 시 보증금을 전액 받지 못할 위험이 있습니다.
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전입세대 열람내역서 확인: 정부24에서 전입세대 열람내역서를 발급받아 선순위 세입자 존재 여부를 확인하세요. 선순위 세입자가 있으면 경매나 임대인 파산 시 보증금 우선변제 순위에서 밀릴 수 있습니다.
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임대인 신분 확인: 임대인의 신분증, 인감증명서 등으로 신분을 정확히 확인하고, 등기부등본상 소유자와 일치하는지 반드시 대조하세요. 임대인이 대리인인 경우 위임장과 인감증명서를 추가로 요청해야 합니다.
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실제 거주 가능 여부 확인: 현장 방문 시 주택 상태, 수리 필요 여부, 관리비 체납 여부 등을 꼼꼼히 체크하세요. 계약 후 입주했는데 보일러가 고장 나거나 누수가 있으면 분쟁의 원인이 됩니다.
계약서 작성 필수 항목
전세 계약서에는 반드시 포함되어야 할 핵심 항목들이 있습니다. 표준계약서를 사용하더라도 각 항목이 정확히 기재되었는지 확인해야 합니다.
| 항목 | 내용 및 조건 | 비고 |
|---|---|---|
| 임대인·임차인 정보 | 이름, 주민등록번호, 주소, 연락처 | 신분증 등 확인 필수 |
| 부동산 정보 | 주소, 면적, 층수, 호수, 용도(등기부등본과 일치) | 등기부등본 필수 확인 |
| 보증금 | 금액, 지급일, 반환 조건 명시 | 실제 금액 기재 |
| 계약기간 | 시작일, 종료일, 갱신조건 | 최소 2년 권장 |
| 관리비 등 추가비용 | 금액, 부담 주체 명시 | 별도 합의 시 반드시 기재 |
| 특약사항 | 수리, 반려동물, 원상복구, 중도해지 등 | 구체적으로 작성 |
| 서명·날인 | 임대인, 임차인, 중개인 각 1부 보관 | 본인인증 필수 |
| 확정일자 | 계약서에 확정일자 받기 | 전세금 우선변제권 확보 |
보증금 금액은 숫자와 한글로 모두 기재하여 분쟁을 예방하세요. 예를 들어 “금 이억원정(₩200,000,000)”처럼 명확히 작성해야 합니다. 계약기간은 주택임대차보호법상 최소 2년 이상 권장되며, 2년 미만으로 계약해도 법적으로 2년이 보장됩니다.
특약사항 작성 가이드
특약사항은 표준계약서에 없는 내용을 당사자 간 합의하여 추가하는 조항입니다. 특약사항이 불명확하면 나중에 분쟁의 원인이 되므로 구체적으로 작성해야 합니다.
수리 책임에 대한 특약은 매우 중요합니다. “입주 전 보일러, 싱크대, 화장실 배관 등 주요 설비는 임대인이 수리하며, 입주 후 자연적 노후로 인한 고장은 임대인이 부담한다”처럼 구체적으로 명시하세요. 반려동물 사육 여부도 특약으로 명확히 정해야 합니다. “소형견 1마리 사육 가능, 단 퇴거 시 원상복구 의무”처럼 조건을 명시하면 분쟁을 예방할 수 있습니다.
중도해지 조건도 특약으로 정할 수 있습니다. “임차인의 부득이한 사정으로 중도 해지 시 2개월 전 통지 및 중개수수료 상당액 위약금 지급”처럼 조건과 금액을 명확히 하세요. 특약사항은 법에 위배되지 않는 범위 내에서 자유롭게 작성할 수 있지만, 임차인에게 지나치게 불리한 조항은 무효가 될 수 있습니다.
계약 후 필수 절차
전세 계약서에 서명했다고 끝이 아닙니다. 보증금을 안전하게 보호하기 위해 반드시 거쳐야 할 절차들이 있습니다.
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확정일자 받기: 계약 후 즉시 주민센터나 정부24에서 확정일자를 받으세요. 확정일자는 전세금 우선변제권을 확보하는 핵심 절차이며, 이를 받지 않으면 경매 시 후순위로 밀려 보증금을 받지 못할 수 있습니다.
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전입신고 및 주민등록: 계약 후 입주와 동시에 전입신고를 해야 합니다. 전입신고를 해야 대항력이 생기며, 확정일자와 함께 보증금 우선변제를 받을 수 있습니다.
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전월세 신고: 2025년부터는 임대인이 계약 후 30일 이내에 전월세 계약을 신고해야 하며, 미신고 시 100만 원 이하의 과태료가 부과됩니다. 임차인도 신고 여부를 확인하여 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다.
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전세금 반환보증보험 가입: 보증금이 일정 금액(예: 1억 2,000만 원) 이상일 경우 전세금 반환보증보험 가입을 적극 권장합니다. 임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우 보험사가 대신 지급해주므로 안전장치가 됩니다.
2025년 주요 변경사항
2025년부터 전세 계약 관련 제도가 일부 변경되었습니다. 최신 정보를 숙지하여 계약 시 혼선이 없도록 주의하세요.
전월세 신고제가 의무화되어 임대인은 계약 후 30일 이내에 반드시 신고해야 합니다. 이를 통해 전월세 시장의 투명성이 높아지고, 허위 매물이나 전세 사기 예방에도 도움이 됩니다. 모바일 전자계약 및 전자서명도 2025년부터 본격 도입되어, 계약서 서명·날인을 도장 대신 모바일 전자서명으로 대체할 수 있습니다. 본인인증을 거친 전자계약은 법적 효력이 동일하므로 편리하게 활용할 수 있습니다.
계약갱신청구권 관련 내용도 계약서에 반드시 명시해야 합니다. 임차인은 계약 종료 2~6개월 전에 갱신을 요청할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 이를 계약서에 명확히 기재하여 분쟁을 예방하세요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
❓ 전세 계약 시 등기부등본은 언제 확인하나요?
계약 직전에 최신 등기부등본을 발급받아 확인해야 합니다. 소유자, 근저당권, 압류 여부를 체크하여 보증금 안전성을 판단하세요.
❓ 확정일자는 언제 받아야 하나요?
계약 후 즉시 받는 것이 좋습니다. 확정일자를 받아야 전세금 우선변제권을 확보할 수 있으며, 늦어질수록 후순위로 밀릴 위험이 있습니다.
❓ 특약사항은 어떻게 작성하나요?
수리 책임, 반려동물 사육, 원상복구, 중도해지 조건 등을 구체적으로 명시하세요. 애매한 표현은 분쟁의 원인이 되므로 금액, 기한, 조건을 명확히 해야 합니다.
❓ 전월세 신고는 누가 하나요?
임대인이 계약 후 30일 이내에 신고해야 하며, 미신고 시 과태료가 부과됩니다. 임차인도 신고 여부를 확인하여 권리를 보호할 수 있습니다.
❓ 계약서는 몇 부 작성하나요?
임대인, 임차인, 중개인 각 1부씩 총 3부를 작성하여 보관합니다. 각자 원본을 보관하여 추후 분쟁 시 증빙자료로 활용할 수 있습니다.