부동산 계약은 큰 금액이 오가는 중요한 거래입니다. 매매, 전세, 월세 등 계약 종류에 따라 절차와 주의사항이 다릅니다.
2025년 부동산 중개보수 요율은 거래금액에 따라 차등 적용됩니다. 매매는 0.4~0.7%, 임대차는 0.3~0.6% 상한 요율이 적용되며, 한도액이 별도로 설정되어 있습니다. 고가 주택(9억원 초과)은 중개보수 상한선이 하향 조정되었습니다.
계약서 작성, 특약사항 설정, 계약금·중도금·잔금 납부 등 각 단계마다 확인해야 할 사항이 많습니다. 실수나 누락이 있으면 법적 분쟁이 발생하거나 금전적 손실을 입을 수 있습니다.
이 글에서는 매매·전세·월세 계약 절차, 2025년 중개보수 요율, 계약서 작성법, 특약사항 작성 가이드를 상세히 안내합니다.
부동산 계약 종류별 특징
부동산 계약은 크게 매매, 전세, 월세로 나뉩니다. 각 계약은 목적, 절차, 권리관계가 다릅니다.
매매 계약
매매 계약은 소유권을 이전하는 거래입니다. 매도인은 소유권을 넘기고, 매수인은 대금을 지불합니다. 계약 후 등기 이전을 완료해야 소유권이 확정됩니다.
매매 계약은 금액이 크고 법적 절차가 복잡합니다. 등기부등본 확인, 대출 진행, 취득세 납부 등 여러 단계를 거쳐야 합니다. 중개사의 역할이 중요하며, 중개보수도 높게 책정됩니다.
매매 계약금은 통상 10%를 지불하고, 잔금 전에 중도금을 납부하는 경우도 있습니다. 잔금일에 소유권 이전 등기를 진행하며, 모든 절차가 완료되어야 계약이 마무리됩니다.
전세 계약
전세 계약은 일정 기간 주택을 사용하고 보증금을 돌려받는 거래입니다. 월세 없이 보증금만 납부하며, 계약 종료 시 보증금을 반환받습니다.
전세는 한국 고유의 임대차 방식입니다. 보증금이 크기 때문에 전세 사기 위험이 있으며, 전세권 설정이나 임대차 보호법을 활용한 보호 장치가 필요합니다.
관련 자료에 따르면, 전세 계약 시 중개보수는 보증금 기준으로 산정됩니다. 2025년 기준 5,000만원 미만은 0.5%, 5,000만원 이상 1억원 미만은 0.4%가 적용됩니다. 한도액은 각각 20만원, 30만원입니다.
월세 계약
월세 계약은 보증금과 월 임대료를 납부하는 거래입니다. 전세보다 보증금이 적고, 매월 임대료를 지불합니다. 단기 거주나 자금 부담을 줄이고 싶을 때 선택합니다.
월세 중개보수는 보증금 + (월세 × 100) 방식으로 산정됩니다. 5,000만원 미만은 보증금 + (월세 × 70)을 기준으로 합니다. 이 금액이 중개보수 산정 기준이 되며, 요율표를 적용합니다.
월세는 계약 갱신, 임대료 인상률 등 세부 조건을 계약서에 명시해야 합니다. 임대차 보호법상 임대료 인상률은 연 5% 이내로 제한됩니다.
2025년 중개보수 요율 총정리
2025년 부동산 중개보수 요율은 거래금액에 따라 차등 적용됩니다. 매매와 임대차 요율이 다르며, 한도액이 별도로 설정되어 있습니다.
매매·교환 중개보수 요율
매매 중개보수는 거래금액이 높을수록 요율이 높아집니다. 5,000만원 미만은 0.6%, 2억원 이상 9억원 미만은 0.4%가 적용됩니다.
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액(최대) |
|---|---|---|
| 5,000만원 미만 | 0.6% | 250,000원 |
| 5,000만원 이상 ~ 2억원 미만 | 0.5% | 800,000원 |
| 2억원 이상 ~ 9억원 미만 | 0.4% | - |
| 9억원 이상 ~ 12억원 미만 | 0.5% | - |
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 0.6% | - |
| 15억원 이상 | 0.7% | - |
고가 주택(9억원 이상)은 중개보수가 상승합니다. 9억원 이상 12억원 미만은 0.5%, 12억원 이상 15억원 미만은 0.6%, 15억원 이상은 0.7%가 적용됩니다.
한도액은 5,000만원 미만과 5,000만원 이상 2억원 미만 구간에만 설정되어 있습니다. 2억원 이상 거래는 한도액 없이 요율만 적용됩니다.
임대차 중개보수 요율
임대차 중개보수는 매매보다 낮습니다. 5,000만원 미만은 0.5%, 1억원 이상 6억원 미만은 0.3%가 적용됩니다.
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액(최대) |
|---|---|---|
| 5,000만원 미만 | 0.5% | 200,000원 |
| 5,000만원 이상 ~ 1억원 미만 | 0.4% | 300,000원 |
| 1억원 이상 ~ 6억원 미만 | 0.3% | - |
| 6억원 이상 ~ 12억원 미만 | 0.4% | - |
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 0.5% | - |
| 15억원 이상 | 0.6% | - |
월세 중개보수는 보증금 + (월세 × 100)으로 산정합니다. 예를 들어 보증금 5,000만원, 월세 50만원이면 1억원이 기준 금액입니다. 1억원 기준 0.4% 요율을 적용하면 40만원이지만, 한도액 30만원이 적용되어 30만원만 납부합니다.
5,000만원 미만 구간은 보증금 + (월세 × 70)으로 계산합니다. 보증금 3,000만원, 월세 30만원이면 3,000만원 + (30만원 × 70) = 5,100만원입니다. 하지만 5,000만원 기준으로 계산하여 0.5% 요율을 적용합니다.
부가가치세는 중개보수에 별도로 추가됩니다. 중개보수의 10%를 부가세로 납부하므로, 실제 납부 금액은 중개보수 × 1.1입니다.
계약 절차 단계별 안내
부동산 계약은 여러 단계를 거쳐 진행됩니다. 각 단계마다 확인해야 할 사항이 있으며, 순서를 지키는 것이 중요합니다.
1단계: 중개 의뢰 및 매물 확인
중개사무소를 방문하여 거래를 의뢰합니다. 희망 조건(지역, 가격, 평수 등)을 전달하고, 중개사가 추천하는 매물을 확인합니다.
매물 확인 시 현장을 직접 방문해야 합니다. 주택 상태, 주변 환경, 교통 접근성 등을 점검합니다. 등기부등본을 확인하여 소유권, 근저당권, 전세권 등 권리관계를 파악합니다.
매매는 소유권 이전이 가능한지, 전세는 보증금 반환이 안전한지 확인해야 합니다. 다가구 주택이나 빌라는 선순위 전세권이 있는지 꼭 확인해야 합니다.
2단계: 계약서 작성
계약 조건이 합의되면 계약서를 작성합니다. 계약서는 3부 작성하여 매도인(임대인), 매수인(임차인), 중개사무소가 각 1부씩 보관합니다.
계약서에는 거래 대상, 금액, 계약금·중도금·잔금 납부 일정, 특약사항 등을 명시합니다. 모든 내용은 구체적이고 명확하게 작성해야 합니다.
특약사항은 당사자 간 추가 합의 사항을 기재하는 란입니다. 수리 책임, 시설물 인수 범위, 계약 해제 조건 등을 특약으로 명시합니다.
3단계: 계약금 납부 및 중개보수 지불
계약서 작성 후 계약금을 납부합니다. 계약금은 통상 거래금액의 10%입니다. 계약금 납부로 계약이 성립되며, 일방적 계약 해제 시 계약금을 포기하거나 배액 배상해야 합니다.
중개보수는 계약 체결 시 지불합니다. 중개보수 요율표에 따라 산정된 금액에 부가세를 더해 납부합니다. 현금 또는 계좌이체로 지불하며, 영수증을 반드시 받아야 합니다.
중개사무소는 중개대상물 확인·설명서를 교부해야 합니다. 이 서류는 중개사가 매물을 확인했음을 증명하며, 향후 분쟁 시 중요한 증거가 됩니다.
4단계: 중도금 및 잔금 납부
매매 계약은 중도금을 납부하는 경우가 많습니다. 계약금 납부 후 일정 기간 뒤 중도금을 지불하며, 최종 잔금일에 소유권 이전을 완료합니다.
전세·월세는 보통 계약금 후 바로 잔금을 납부합니다. 잔금일에 열쇠를 인수하고 입주합니다.
잔금일에는 등기부등본을 재확인해야 합니다. 계약 체결 후 새로운 근저당권이나 가압류가 설정되었는지 확인합니다. 문제가 있으면 잔금 납부를 보류하고 해결 후 진행합니다.
5단계: 등기 및 세금 신고
매매 계약은 잔금일에 소유권 이전 등기를 신청합니다. 법무사에게 의뢰하거나 직접 등기소를 방문하여 진행합니다.
취득세는 잔금일로부터 60일 이내 신고·납부해야 합니다. 신고 기한을 넘기면 가산세가 부과되므로 주의해야 합니다.
전세는 전입신고와 확정일자를 받아야 임차인 보호를 받을 수 있습니다. 잔금일 전에 전입신고를 하고, 관할 주민센터나 등기소에서 확정일자를 받습니다.
특약사항 작성 가이드
특약사항은 계약서 양식에 없는 추가 합의 내용을 명시하는 란입니다. 당사자 간 협의한 조건을 구체적으로 기재하여 분쟁을 예방합니다.
자주 사용되는 특약 사항:
- 수리 책임: “계약 전 발견된 결함(예: 누수, 보일러 고장)은 잔금일 전까지 매도인이 수리합니다”
- 시설물 인수: “붙박이장, 에어컨, 조명 등 현재 설치된 시설물을 포함하여 인수합니다”
- 계약 해제 조건: “대출 승인이 거부되면 계약금을 반환하고 계약을 해제합니다”
- 입주 시기: “잔금 납부 후 7일 이내 입주 가능합니다”
- 보증금 반환: “임대차 종료 시 보증금은 퇴실 확인 후 3일 이내 반환합니다”
특약사항은 구체적이고 명확하게 작성해야 합니다. 애매한 표현은 해석 분쟁의 원인이 됩니다. 금액, 날짜, 책임 범위를 정확히 명시합니다.
특약사항이 많으면 별지를 첨부합니다. 계약서와 함께 보관하며, 당사자 모두가 서명·날인합니다.
부동산 계약 주의사항
부동산 계약 시 몇 가지 주의사항이 있습니다.
첫째, 등기부등본을 반드시 확인해야 합니다. 소유자, 근저당권, 가압류, 전세권 등 권리관계를 파악합니다. 등기부와 계약서 내용이 일치하는지 확인합니다.
둘째, 중개사무소 등록증을 확인해야 합니다. 무등록 중개업자나 사칭 사기를 방지하기 위해 중개사무소 등록증과 공인중개사 자격증을 확인합니다.
셋째, 계약서를 꼼꼼히 읽어야 합니다. 모든 조항을 이해하고 서명해야 하며, 이해되지 않는 부분은 반드시 질문합니다.
넷째, 계약금을 과도하게 높게 책정하지 않습니다. 계약 해제 시 계약금을 포기하거나 배액 배상해야 하므로, 통상 10% 수준으로 설정합니다.
다섯째, 잔금일 전 재확인을 해야 합니다. 등기부등본 재확인, 현장 재방문, 시설물 점검 등을 통해 계약 체결 후 변경 사항이 없는지 확인합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
❓ 부동산 매매 중개보수는 얼마인가요?
2025년 기준 매매 중개보수는 거래금액에 따라 0.4~0.7%가 적용됩니다. 5,000만원 미만은 0.6% (한도액 25만원), 2억원 이상 9억원 미만은 0.4%, 15억원 이상은 0.7%입니다. 부가세 10%가 별도로 추가되므로 실제 납부 금액은 중개보수 × 1.1입니다.
❓ 월세 중개보수는 어떻게 계산하나요?
월세 중개보수는 보증금 + (월세 × 100)을 기준 금액으로 산정합니다. 5,000만원 미만 구간은 보증금 + (월세 × 70)으로 계산합니다. 예를 들어 보증금 5,000만원, 월세 50만원이면 기준 금액은 1억원이며, 1억원 기준 0.4% 요율을 적용하지만 한도액 30만원만 납부합니다.
❓ 계약서 특약사항에는 무엇을 써야 하나요?
특약사항에는 수리 책임, 시설물 인수 범위, 계약 해제 조건, 입주 시기, 보증금 반환 일정 등을 명시합니다. 계약서 양식에 없는 추가 합의 내용을 구체적으로 기재하여 분쟁을 예방합니다. 애매한 표현은 피하고 금액, 날짜, 책임 범위를 정확히 명시해야 합니다.
❓ 전세 계약 시 확정일자는 언제 받아야 하나요?
전세 계약 시 확정일자는 잔금일 이후 바로 받아야 합니다. 전입신고와 확정일자를 모두 받아야 임차인 보호를 받을 수 있으며, 대항력 발생 시점은 전입신고 다음날 0시입니다. 관할 주민센터나 등기소에서 확정일자를 받을 수 있습니다.
❓ 중개보수는 언제 지불하나요?
중개보수는 계약서 작성 후 계약금 납부 시점에 지불합니다. 현금 또는 계좌이체로 납부하며, 영수증을 반드시 받아야 합니다. 중개사무소는 중개대상물 확인·설명서를 교부해야 하며, 이 서류는 향후 분쟁 시 중요한 증거가 됩니다.