도심복합사업은 역세권과 저층주거지 등 도심 내 노후지역을 고밀도로 개발하여 주택과 상업·업무 시설을 복합적으로 공급하는 정부 정책입니다. 2025년 2월부터는 민간 사업자(부동산 신탁사, 투자회사 등)의 참여가 본격적으로 허용되어 사업성이 크게 개선되었습니다. 용적률은 기존 1.4배 완화 규정이 저층주거지까지 확대되어 최대 700%까지 상향 가능합니다. 정부는 2030년까지 수도권에 5만호 주택을 착공할 계획입니다. 이번 글에서는 도심복합사업의 민간 참여 조건과 개발 절차를 상세히 안내합니다.
도심복합사업 민간 참여 제도 개요
2025년 2월부터 시행된 도심복합개발법에 따라 민간 사업자가 도심 공공주택 복합사업에 참여할 수 있게 되었습니다. 이전에는 공공 기관(LH, SH 등)이 주도하던 사업이었지만, 이제는 부동산 신탁사, 투자회사, 건설사 등 민간 사업자도 사업 주체로 참여하여 수익을 창출할 수 있습니다.
민간 참여의 핵심 혜택은 용적률과 건폐율 완화입니다. 기존에는 역세권에만 용적률 1.4배 완화가 적용되었지만, 2025년부터는 저층주거지까지 확대되어 사업 가능 지역이 크게 늘어났습니다. 용적률은 사업지별로 차등 적용되지만 최대 700%까지 상향이 가능하여, 고층 아파트와 상업시설을 함께 건설할 수 있습니다.
다만 민간 사업자는 개발로 확보한 주택 중 일정 비율을 공공주택(공공분양, 공공임대 등)으로 기부채납하거나 공급해야 합니다. 이는 도심복합사업의 공공성을 유지하기 위한 조치로, 사업 승인 시 공공기여 비율이 결정됩니다. 일반적으로 전체 주택의 10-20%를 공공주택으로 공급하는 조건이 부과됩니다.
정부는 2030년까지 수도권을 중심으로 도심복합사업을 통해 5만호 주택을 착공할 계획입니다. 2025년 기준 후보지 73곳이 선정되어 약 10만 가구 규모의 개발이 예정되어 있으며, 서울 상봉역 인근 등 3곳이 도심 공공주택복합지구로 지정되어 2027년 복합사업계획 승인 후 2030년 착공 예정입니다.
용적률 700% 상향과 인센티브
도심복합사업의 가장 큰 매력은 용적률 인센티브입니다. 일반적인 주거지역의 용적률은 200-300% 수준이지만, 도심복합사업은 1.4배 완화 규정과 함께 최대 700%까지 상향이 가능합니다.
용적률 완화는 2025년부터 기존 역세권에만 적용되던 1.4배 완화 규정이 저층주거지까지 확대되었습니다. 이는 한시적으로 3년간 적용되는 규제 완화 조치로, 도심 주택 공급을 빠르게 확대하기 위한 정책입니다. 예를 들어, 기존 용적률이 200%인 저층주거지는 1.4배 완화로 280%까지 상향되며, 추가 인센티브를 받으면 최대 700%까지 가능합니다.
용적률 700%는 사업지별로 차등 적용되므로 모든 사업지에서 가능한 것은 아닙니다. 역세권, 공공청사 부지, 주요 간선도로변 등 입지 조건이 우수한 지역에서 최대 700%까지 허용되며, 일반 저층주거지는 400-500% 수준으로 제한될 수 있습니다. 구체적인 용적률은 지구 지정 시 해당 지자체와 협의하여 결정됩니다.
용적률 상향 외에도 건폐율 완화, 높이 제한 완화 등 다양한 인센티브가 제공됩니다. 건폐율은 기존 60%에서 70%까지 완화될 수 있으며, 높이 제한도 주변 경관을 고려하여 탄력적으로 적용됩니다. 이를 통해 고층 주상복합 건물을 건설하여 주택과 상업시설을 복합적으로 공급할 수 있습니다.
다만 용적률 인센티브를 받기 위해서는 공공기여 의무를 이행해야 합니다. 확보한 주택 중 일정 비율을 공공주택으로 공급하거나, 기반시설(도로, 공원 등)을 기부채납해야 합니다. 공공기여 비율은 사업지별로 다르지만, 일반적으로 전체 주택의 10-20%를 공공주택으로 공급하는 조건이 부과됩니다.
민간 참여 개발 절차
도심복합사업의 민간 참여는 후보지 선정부터 착공까지 여러 단계를 거칩니다. 각 단계별로 필요한 절차와 승인 조건을 정확히 이해해야 사업을 성공적으로 추진할 수 있습니다.
1단계: 후보지 선정 및 참여 신청 국토교통부 또는 해당 지자체가 도심복합사업 후보지를 공모하면 민간 사업자는 참여 신청서를 제출합니다. 후보지는 역세권, 저층주거지, 노후 공공청사 부지 등 도심 내 개발 가능 지역이 대상이며, 사업성과 공공기여 계획을 평가하여 선정됩니다. 2025년 기준 73곳의 후보지가 선정되어 있으며, 추가 공모도 진행될 예정입니다.
2단계: 지구 지정 후보지로 선정되면 해당 지자체는 도심 공공주택복합지구로 정식 지정합니다. 지구 지정 시 용적률 완화 비율, 공공기여 조건, 개발 규모 등이 결정됩니다. 주민 설명회와 의견 수렴 절차를 거쳐야 하며, 지자체 의회 승인도 필요합니다. 지구 지정 기간은 약 6개월에서 1년 소요됩니다.
3단계: 복합사업계획 승인 지구 지정 후 민간 사업자는 구체적인 복합사업계획을 수립하여 국토교통부 또는 지자체에 승인 신청합니다. 사업계획에는 건축 설계도, 주택 공급 계획, 공공주택 비율, 기반시설 조성 계획 등이 포함됩니다. 계획 승인 시 용적률 인센티브와 건폐율 완화 등이 최종 확정되며, 승인까지 약 1-2년 소요됩니다.
4단계: 착공 및 시공 복합사업계획 승인 후 착공 허가를 받아 본격적인 건설에 들어갑니다. 착공 후 3-5년 내에 주택과 상업시설을 완공하여 분양 또는 임대로 공급합니다. 공공주택은 LH나 지자체에 인도하여 공공분양이나 공공임대로 공급됩니다.
사업 추진 기간은 후보지 선정부터 착공까지 약 5년, 완공까지 총 8-10년 소요됩니다. 서울 상봉역 인근 사업의 경우 2025년 지구 지정, 2027년 복합사업계획 승인, 2030년 착공 예정으로 총 5년의 준비 기간이 필요합니다.
민간 참여 조건 및 공공기여
민간 사업자가 도심복합사업에 참여하려면 일정한 조건을 충족하고 공공기여 의무를 이행해야 합니다. 사업성과 공공성을 동시에 확보하기 위한 조건입니다.
민간 사업자 참여 조건은 다음과 같습니다. 첫째, 사업 수행 능력과 재무 건전성을 갖춘 부동산 신탁사, 투자회사, 건설사 등이 대상입니다. 둘째, 주민 동의를 일정 비율 이상 확보해야 합니다. 일반적으로 토지 소유자의 2/3 이상 동의가 필요하며, 주민 설명회를 통해 사업 계획을 충분히 설명해야 합니다. 셋째, 공공기여 계획을 구체적으로 제시해야 합니다.
공공기여 의무는 개발로 확보한 주택 중 일정 비율을 공공주택으로 공급하거나, 기반시설을 기부채납하는 방식으로 이행됩니다. 공공주택 비율은 사업지별로 10-20% 수준이며, 공공분양 또는 공공임대로 공급됩니다. 기반시설 기부채납은 도로, 공원, 학교 부지 등을 지자체에 무상 제공하는 방식입니다.
공공기여를 이행하면 용적률 인센티브와 건폐율 완화 등 각종 혜택을 받을 수 있습니다. 또한 도심복합사업은 도시계획시설 결정, 건축허가 등 각종 인허가를 통합적으로 처리할 수 있어 절차가 간소화됩니다. 일반 재개발·재건축 사업보다 인허가 기간이 짧고, 규제 완화 혜택도 많아 사업성이 우수합니다.
민간 사업자는 사업 추진 전 국토교통부 또는 해당 지자체와 사전 협의를 통해 참여 조건과 공공기여 비율을 확인하는 것이 중요합니다. 사업성 검토 시 용적률 인센티브, 공공주택 비율, 기반시설 조성 비용 등을 종합적으로 고려하여 수익성을 판단해야 합니다.
도심복합사업 전망과 투자 기회
도심복합사업은 2030년까지 수도권에 5만호 주택을 공급할 계획으로, 향후 10년간 부동산 시장의 주요 공급원이 될 전망입니다. 민간 참여가 확대되면서 사업성도 크게 개선되어 투자 기회로 주목받고 있습니다.
정부는 도심복합사업을 재개발·재건축 사업의 대안으로 육성하고 있습니다. 재개발·재건축은 주민 동의와 인허가 절차가 복잡하고 장기간 소요되지만, 도심복합사업은 통합 인허가 제도로 절차가 간소화되어 있습니다. 또한 용적률 인센티브가 커서 사업성이 높아 민간 사업자의 참여가 활발할 것으로 예상됩니다.
투자 관점에서 도심복합사업은 역세권과 저층주거지를 중심으로 고밀도 개발이 이루어지므로, 주변 지역의 부동산 가치 상승도 기대됩니다. 특히 서울 상봉역 인근 등 대규모 사업지는 주택과 상업시설이 복합적으로 공급되어 지역 활성화 효과가 클 것으로 보입니다.
다만 공공기여 의무와 주민 동의 절차 등 사업 추진 과정에서 변수가 많으므로, 투자 시 사업 리스크를 충분히 검토해야 합니다. 또한 용적률 완화는 한시적으로 3년간 적용되므로, 조기 착수가 유리합니다. 2026년 이후에는 완화 기준이 조정될 가능성이 있으므로, 사업 계획이 있다면 빠른 참여가 필요합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
❓ 도심복합사업에 민간 사업자는 누구나 참여할 수 있나요?
부동산 신탁사, 투자회사, 건설사 등 사업 수행 능력과 재무 건전성을 갖춘 법인이 참여 가능합니다. 주민 동의를 일정 비율 이상 확보하고 공공기여 계획을 제시해야 하며, 국토교통부 또는 지자체의 후보지 공모에 응모하여 선정되어야 합니다.
❓ 용적률 700%는 모든 사업지에 적용되나요?
아니요, 용적률 700%는 최대치이며 사업지별로 차등 적용됩니다. 역세권, 공공청사 부지 등 입지 조건이 우수한 지역에서 최대 700%까지 허용되며, 일반 저층주거지는 400-500% 수준으로 제한될 수 있습니다. 구체적인 용적률은 지구 지정 시 결정됩니다.
❓ 공공주택은 어느 정도 비율로 공급해야 하나요?
일반적으로 전체 주택의 10-20%를 공공주택으로 공급하는 조건이 부과됩니다. 공공주택은 공공분양 또는 공공임대로 LH나 지자체에 인도하여 공급되며, 공공기여 비율은 사업지별로 협의하여 결정됩니다.
❓ 도심복합사업과 재개발·재건축의 차이는 무엇인가요?
도심복합사업은 통합 인허가 제도로 절차가 간소화되어 있고, 용적률 인센티브가 크며, 민간 참여가 허용되어 사업성이 높습니다. 재개발·재건축은 주민 동의와 인허가 절차가 복잡하고 장기간 소요되지만, 도심복합사업은 정부 주도로 빠르게 추진됩니다.
❓ 용적률 1.4배 완화는 언제까지 적용되나요?
용적률 1.4배 완화는 한시적으로 3년간 적용되는 규제 완화 조치입니다. 2025년부터 시행되었으므로 2027년까지 적용될 예정이며, 이후에는 정부 정책에 따라 조정될 수 있습니다. 따라서 사업 계획이 있다면 조기 착수가 유리합니다.