전세 계약은 큰 금액이 오가는 만큼 철저한 사전 확인이 필수입니다. 2025년 7월 기준으로 전세사기 피해자가 32,185건에 달하며 피해액은 5조 원을 넘어섰습니다. 특히 20~30대 청년층이 전체 피해자의 75.1%를 차지하고 있어, 사회 초년생들의 주거 안정이 심각하게 위협받고 있습니다. 이번 글에서는 전세사기를 예방하기 위해 계약 전 반드시 확인해야 할 10가지 체크리스트를 구체적으로 살펴보겠습니다.
등기부등본으로 부동산 상태 정밀 확인
전세 계약에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 부동산 등기부등본입니다. 등기부등본은 해당 부동산의 소유권, 근저당권, 전세권 등 모든 권리관계를 법적으로 증명하는 문서입니다.
등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 700원의 수수료로 간편하게 발급받을 수 있습니다. 갑구에서는 소유자 정보와 소유권 이전 내역을 확인하여 임대인이 실제 소유자인지 점검해야 합니다. 을구에서는 근저당권과 전세권 설정 내역을 확인하는데, 만약 근저당권 금액이 과도하게 설정되어 있다면 전세 보증금을 돌려받지 못할 위험이 큽니다. 일반적으로 주택 가격의 60~70%를 초과하는 근저당이 설정되어 있다면 계약을 재고해야 합니다.
임대인 신원과 소유권 일치 여부 확인
임대인이 실제 소유자인지 확인하는 것은 전세사기 예방의 기본입니다. 최근에는 위임장을 위조하거나 타인 명의를 도용하는 사례가 늘고 있어 더욱 주의가 필요합니다.
계약 시 임대인의 신분증 원본을 직접 확인하고, 등기부등본상의 소유자 이름과 일치하는지 대조해야 합니다. 또한 임대인 명의의 통장 사본을 받아 보증금 입금 계좌가 본인 명의인지 확인하는 것이 안전합니다. 만약 임대인이 직접 나오지 않고 중개인이나 대리인만 나온다면 위임장의 진위를 철저히 확인하거나 계약을 보류하는 것이 좋습니다. 특히 급하게 계약을 재촉하는 경우는 사기일 가능성이 높으므로 충분한 시간을 두고 검토해야 합니다.
전입신고와 확정일자 즉시 처리
전세 계약 후에는 전입신고와 확정일자 부여를 최대한 빠르게 완료해야 합니다. 이 두 가지는 대항력과 우선변제권을 확보하는 핵심 요소입니다.
전입신고는 이사 당일 주민센터를 방문하거나 정부24 온라인 서비스를 통해 즉시 처리할 수 있습니다. 확정일자는 계약서에 날짜를 공식적으로 찍어주는 것으로, 주민센터나 등기소에서 받을 수 있으며 2025년 6월부터는 임대차 신고 시 자동으로 부여됩니다. 전입신고를 마친 다음 날부터 대항력이 발생하므로, 만약 집주인이 바뀌거나 경매로 넘어가더라도 기존 계약 조건을 유지할 수 있습니다. 확정일자를 받으면 경매 시 다른 채권자보다 우선적으로 보증금을 받을 수 있어 피해를 최소화할 수 있습니다.
주변 시세와 비교하여 적정 가격 파악
전세 보증금이 주변 시세에 비해 지나치게 저렴하다면 의심해봐야 합니다. 최근 전세사기 수법 중 하나는 시세보다 낮은 가격으로 임차인을 유인한 뒤 보증금을 가로채는 것입니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템이나 부동산 중개 사이트에서 해당 지역의 최근 전세 시세를 확인할 수 있습니다. 동일 단지나 인근 지역의 평균 전세가와 비교하여 10~20% 이상 저렴하다면 그 이유를 명확히 확인해야 합니다. 임대인이 급하게 자금이 필요하거나 장기 공실을 피하기 위한 경우도 있지만, 사기의 가능성도 배제할 수 없으므로 등기부등본과 임대인 신원을 더욱 철저히 점검해야 합니다.
임대인의 세금 체납 및 재정 상태 확인
임대인이 세금을 체납하고 있거나 재정 상태가 불안정하면 보증금 반환이 어려울 수 있습니다. 최근에는 임대인의 재정 상태를 미리 확인하는 것이 필수가 되었습니다.
세금 체납 여부는 등기부등본의 을구에서 압류나 가압류 등기가 있는지 확인하면 알 수 있습니다. 만약 국세 또는 지방세 체납으로 인한 압류가 있다면 계약을 피하는 것이 안전합니다. 또한 임대인에게 직접 국세 및 지방세 완납 증명서를 요청할 수도 있는데, 만약 거부하거나 회피한다면 체납 가능성이 높으므로 주의해야 합니다. 재정 상태가 불안정한 임대인은 전세 보증금을 다른 용도로 사용할 위험이 크므로 계약 전 충분히 검토해야 합니다.
중개업소의 신뢰도와 계약서 작성 확인
부동산 중개업소를 통해 계약하는 경우, 중개업소의 신뢰도도 중요한 확인 사항입니다. 최근에는 일부 불법 중개업소가 전세사기에 가담하는 경우도 있어 주의가 필요합니다.
중개업소의 등록증을 확인하고, 지자체 홈페이지에서 정식 등록된 업소인지 조회할 수 있습니다. 계약서는 표준 임대차 계약서를 사용하는 것이 안전하며, 모든 특약 사항을 명확히 기재해야 합니다. 중개업소는 계약 후 중개대상물 확인설명서를 교부할 의무가 있으므로, 이 서류를 통해 부동산의 권리관계와 상태를 다시 한번 점검할 수 있습니다. 만약 중개업소가 등기부등본 확인을 회피하거나 급하게 계약을 강요한다면 다른 업소를 알아보는 것이 좋습니다.
다세대·오피스텔 계약 시 각별한 주의
2025년 전세사기 피해 주택 유형을 보면 다세대가 30.3%, 오피스텔이 20.8%로 높은 비율을 차지합니다. 이러한 유형의 주택은 아파트에 비해 관리가 느슨하고 임대인의 재정 상태를 파악하기 어려워 사기 위험이 큽니다.
다세대나 오피스텔 계약 시에는 동일 건물 내 다른 세대의 전세 보증금 규모를 파악하는 것이 중요합니다. 만약 여러 세대에 높은 보증금이 설정되어 있고 건물 가격보다 총 보증금이 크다면 깡통전세일 가능성이 높습니다. 또한 건물주가 최근에 자주 바뀌었거나 경매 이력이 있는지도 등기부등본에서 확인해야 합니다. 오피스텔의 경우 주거용인지 업무용인지에 따라 임대차보호법 적용 여부가 다르므로, 계약 전 용도를 명확히 확인해야 합니다.
계약 기간과 갱신 조건 명확히 설정
계약 기간이 지나치게 짧거나 갱신 조건이 불명확하면 나중에 분쟁이 발생할 수 있습니다. 전세 계약은 일반적으로 2년을 기준으로 하며, 임차인에게는 계약갱신청구권이 있습니다.
계약서에는 계약 시작일과 종료일을 명확히 기재하고, 갱신 시 임대료 인상률(최대 5%)과 갱신 절차를 특약으로 명시하는 것이 좋습니다. 만약 임대인이 단기 계약을 강요하거나 갱신을 불허한다는 조건을 제시한다면 주의해야 합니다. 임대차보호법에 따라 임차인은 2년 계약 종료 후 1회에 한해 2년 연장을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 이러한 권리를 미리 알고 계약서에 반영하면 나중에 불이익을 받지 않을 수 있습니다.
전세금 반환 보증 가입 고려
전세금 반환 보증은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보증기관이 대신 지급해주는 제도로, 전세사기 피해를 예방하는 강력한 안전장치입니다.
주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증에서 전세금 반환 보증 상품을 제공하며, 보증료는 보증금의 0.1~0.3% 수준입니다. 보증금 2억 원이라면 연간 20만~60만 원 정도의 보증료로 안전을 확보할 수 있습니다. 보증 가입 시 보증기관에서 해당 부동산의 권리관계를 사전에 심사하므로, 문제가 있는 물건은 보증이 거부되어 사기를 미리 걸러낼 수 있습니다. 다만 모든 경우에 보증이 가능한 것은 아니므로, 보증 승인이 나지 않는다면 해당 부동산은 피하는 것이 안전합니다.
피해 발생 시 즉시 신고 및 법적 대응
만약 전세사기 피해가 발생했다면 신속한 대응이 중요합니다. 2025년부터 전세사기피해자법이 강화되어 피해자 지원 제도가 확대되었습니다.
피해 발생 시 국토교통부 전세피해조사과나 관할 지자체에 전세사기피해자 신청을 할 수 있으며, 피해자로 결정되면 임시주거 제공, 생활안정자금, 법률자문 등의 지원을 받을 수 있습니다. 또한 LH(한국토지주택공사)가 피해주택을 매입하는 제도도 운영 중이므로, 피해자 결정 후 LH에 매입 신청을 할 수 있습니다. 법적으로는 임대인을 사기죄로 고소하고 손해배상을 청구할 수 있으며, 전문 변호사의 도움을 받는 것이 효과적입니다. 피해를 당한 후에는 증거를 최대한 확보하고 빠르게 대응해야 피해를 최소화할 수 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
❓ 전세사기 피해는 어느 연령대에서 가장 많이 발생하나요?
2025년 기준으로 20~30대 청년층이 전체 피해자의 75.1%를 차지합니다. 특히 30대가 49.28%, 20대가 25.83%로 사회 초년생들의 피해가 집중되어 있습니다.
❓ 등기부등본에서 꼭 확인해야 할 항목은 무엇인가요?
갑구에서는 소유자 정보와 소유권 이전 내역을, 을구에서는 근저당권과 전세권 설정 내역을 확인해야 합니다. 근저당권이 주택 가격의 60~70%를 초과하면 보증금 반환이 어려울 수 있으므로 주의해야 합니다.
❓ 확정일자는 언제 받아야 하나요?
전세 계약 후 전입신고와 함께 최대한 빠르게 받아야 합니다. 확정일자를 받으면 경매 시 다른 채권자보다 우선적으로 보증금을 받을 수 있으며, 2025년 6월부터는 임대차 신고 시 자동으로 부여됩니다.
❓ 전세사기 피해를 당하면 어떤 지원을 받을 수 있나요?
전세사기피해자로 결정되면 임시주거 제공, 생활안정자금, 법률자문 등의 지원을 받을 수 있으며, LH 피해주택 매입 제도를 통해 주택을 매각할 수도 있습니다.
❓ 다세대나 오피스텔은 왜 전세사기 위험이 높나요?
2025년 피해 주택 유형을 보면 다세대가 30.3%, 오피스텔이 20.8%로 높은 비율을 차지합니다. 이러한 주택은 관리가 느슨하고 건물 전체 보증금이 건물 가격을 초과하는 깡통전세가 많아 위험이 큽니다.
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