종합부동산세 계산·절세 방법 - 다주택자 세율과 공제 총정리

종합부동산세는 고가 주택 보유자에게 부과되는 국세로 매년 6월 1일 기준 보유 주택의 공시가격 합계가 일정 금액을 초과할 때 납부합니다. 2025년 현재 1세대 1주택자는 12억 원, 다주택자는 9억 원을 기본 공제한 후 과세하며 세율이 완화되어 다주택자는 0.5~4.0% 누진세율이 적용됩니다. 세부담상한은 직전년도 총세액의 150%로 제한되어 급격한 세금 증가를 방지합니다.

종부세 과세 기준과 공제

종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 국내에 주택을 보유한 사람이 대상이며, 공시가격 합계가 기본 공제액을 초과할 때 부과됩니다. 1세대 1주택자는 12억 원, 다주택자는 9억 원을 기본 공제하며 법인은 기본 공제가 없습니다. 부부 공동명의 1주택은 1세대 1주택자로 12억 원을 공제받거나 각각 9억 원씩 총 18억 원 공제 중 유리한 방식을 선택할 수 있습니다.

공정시장가액비율은 주택분 60%가 적용되어 기본 공제 후 금액의 60%를 과세표준으로 삼습니다. 예를 들어 다주택자가 공시가격 합산 15억 원인 주택을 보유한 경우 9억 원을 차감한 6억 원의 60%인 3.6억 원이 과세표준이 됩니다. 여기에 구간별 누진세율을 적용하여 산출세액을 계산하고 재산세 공제 후 최종 납부세액이 확정됩니다.

세율과 고령자 공제

2025년 종부세 세율은 1세대 1주택자 0.35~1.5%, 다주택자 0.5~4.0%로 완화되었습니다. 다주택자는 과세표준 구간에 따라 누진세율이 적용되며 보유 주택이 많을수록 세 부담이 커집니다. 1세대 1주택자는 고령자와 장기보유자에 대한 공제가 최대 80%까지 중복 적용되지만, 다주택자에게는 이 공제가 적용되지 않습니다.

고령자 공제는 60세 이상부터 연령에 따라 공제율이 높아지며, 장기보유 공제는 5년 이상 보유 시 보유기간에 따라 공제율이 증가합니다. 하지만 다주택자는 이 혜택을 받을 수 없으므로 주택 수를 줄이는 것이 절세의 핵심 전략입니다. 세부담상한은 직전년도 총세액(재산세+종부세)의 150%를 초과하지 않도록 조정되어 급격한 세금 증가를 막아줍니다.

절세 전략

종부세 절세의 가장 효과적인 방법은 6월 1일 기준 보유 주택 수를 줄이는 것입니다. 과세기준일 전에 주택을 매도하거나 증여하면 해당 주택은 종부세 과세 대상에서 제외됩니다. 부부 공동명의로 주택을 보유하는 경우 공제액을 최대화할 수 있는 방식을 선택하여 절세할 수 있습니다.

공시가격이 높은 주택을 우선 처분하거나 자녀에게 증여하는 방법도 고려할 수 있으나, 증여세와 양도소득세를 종합적으로 비교해야 합니다. 주택 수가 많고 공시가격 합계가 높은 다주택자는 세무사 상담을 통해 최적의 절세 전략을 수립하는 것이 좋습니다. 세부담상한 적용으로 전년도 대비 150% 이상 증가하지 않으므로 이를 감안하여 장기 계획을 세우는 것이 중요합니다.

납부 기간과 분납

종합부동산세는 매년 10월에서 11월 사이에 고지되며 납부 기한은 12월 중입니다. 정확한 납부 기한은 국세청 고지서를 통해 확인할 수 있으며, 홈택스에서도 조회가 가능합니다. 납부세액이 250만 원을 초과하는 경우 6개월 분납이 가능하여 초기 부담을 줄일 수 있습니다.

종부세 납부는 은행 방문, 홈택스 온라인 납부, 가상계좌 이체 등 다양한 방법으로 가능하며 기한 내 납부하지 않으면 가산세가 부과됩니다. 종부세 계산이 복잡하거나 절세 전략이 필요한 경우 국세청 민원상담센터 126번이나 홈택스 간이세액계산 서비스를 이용할 수 있습니다.

마무리

종합부동산세는 다주택자 기본 공제 9억 원, 세율 0.5~4.0%, 세부담상한 150% 등의 조건으로 부과됩니다. 2025년 세율 완화로 부담이 줄었지만 다주택자는 여전히 높은 세 부담을 감당해야 합니다. 절세를 위해서는 6월 1일 기준 주택 수를 줄이고 공동명의를 활용하며, 필요시 세무 전문가의 도움을 받아 장기 계획을 수립하는 것이 효과적입니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)